【正文】 建安成本不到 1萬元（ 250元 /m220~25m2），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停車；? 優(yōu)化層高：滿足產(chǎn)品定位、營銷需要前提下，確定合理層高，可同時控制造價和提高節(jié)能效果（如夏天減少空調(diào)運行費用）；二、基礎(chǔ)設(shè)施：? 管網(wǎng)布置優(yōu)化：特別是中大型項目，優(yōu)化室外給排水管網(wǎng)走向、化糞池位置（宜處單體重心位置）減少給排水管長度可以減少一定造價；? 供配電房位置優(yōu)化：合理確定供配電房所在小區(qū)內(nèi)位置以縮短高壓進(jìn)線電纜、低壓電纜（配電房至各棟單體）的長度；? 水泵房位置優(yōu)化：水泵房所處位置對給水管總長度有一定影響，應(yīng)加以優(yōu)化；二、基礎(chǔ)設(shè)施：? 小區(qū)道路優(yōu)化：從道路面層材料（石材、瀝青混凝土、混凝土）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是人行、還是上小型車輛、還是要考慮消防車輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化；? 停車場：從面層材料（石材、混凝土、建菱磚、混凝土植草磚、塑料植草磚）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是否上大型車輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化； 三、環(huán)境：? 1 硬質(zhì)地面面層材料優(yōu)化：面層材料在硬質(zhì)地面造價中超過一半比例，在方案階段景觀設(shè)計還沒有開始，但面層材料是景觀設(shè)計階段優(yōu)化的重點，如材料檔次是否與產(chǎn)品匹配、厚度是否與荷載匹配；? 1 綠化的優(yōu)化：地被、灌木、喬木造價依次提高，所以三種植物應(yīng)搭配有度、疏密有間；喬木貴賤差別很大，甚至上百倍，建議避免使用動輒上萬元喬木；選用植物應(yīng)與本地氣候、土壤相適應(yīng)，否則死亡率高則造價高、后期養(yǎng)護(hù)費用也高；四、公建配套：? 1減少地下室埋深：除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地下室，可以減少土石方、基坑支護(hù)、地下室外墻結(jié)構(gòu)、外墻防水、通風(fēng)等大量造價；? 1優(yōu)化地下室停車位劃線：認(rèn)真排版地下室停車位，可以提高一定的使用率，多出的幾個停車位，無論從營銷角度還是建安角度，都是一筆不小的數(shù)；停車位的排放還跟柱網(wǎng)有關(guān)，高層建筑 距（中 中）剛好可以排 3部車，這是個結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟(jì)、停車排放上也經(jīng)濟(jì)的柱距；怪異的柱網(wǎng)會大大降低停車位使用效率； 五、單體：? 1選擇經(jīng)濟(jì)柱距、梁跨：較經(jīng)濟(jì)的主梁跨度在 ~8m，不建議設(shè)計師使用超大、過小、怪異的柱網(wǎng)；? 1選擇方正柱網(wǎng)：方正柱網(wǎng)可以提高地下室停車位利用率，也避免可能因此產(chǎn)生轉(zhuǎn)換層；? 1鋼筋級別、種類優(yōu)化：如樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤條，由于成品強(qiáng)度比原材料增加 30%，并且冷軋后線材伸長了近20%，可節(jié)省鋼材約 20%左右；五、單體：? 1減少、避免轉(zhuǎn)換層：轉(zhuǎn)換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含量分別是標(biāo)準(zhǔn)層 68倍、 23倍、 23倍，所以在轉(zhuǎn)換層增加投入和使用轉(zhuǎn)換層后帶來的銷售效益之間應(yīng)加以經(jīng)濟(jì)性比較；? 1減少、避免外立面二層皮：外立面（石材、面磚、涂料）完成面基礎(chǔ)上再外掛鋁穿孔板、鋁格柵等裝飾構(gòu)件以取得外立面效果，但第二層皮每平方米造價不菲（ 300500元 /m2），所以應(yīng)加以優(yōu)化使用；? 降低開窗率：外立面門窗單價（ 400600元 /m2）比墻體單價（約 200元 /m2，包括墻體、抹灰、防水、外墻磚）高，每降低 窗率約降低造價 3元 /m2建面； ? 2優(yōu)化砌體材料：在滿足節(jié)能計算、當(dāng)?shù)貕w革新、外墻防水等要求前提下，可優(yōu)先考慮價格合理的墻體材料，其價格從低到高順序如下：粘土紅磚 燒結(jié)粉煤灰磚 蒸壓灰砂磚 混凝土爐渣實心磚 粘土空心磚 泡沫混凝土砌塊 陶粒磚 膨脹珍珠巖砌塊 蒸壓加氣混凝土砌塊；五、單體：? 2優(yōu)化節(jié)能門窗與普通門窗比例：節(jié)能門窗與普通門窗價差約100200元 /m2，建議通過節(jié)能計算，只在有節(jié)能（如西面夕曬）、降噪（臨馬路）需要的立面和層數(shù)使用節(jié)能門窗（中空 LOWE或中空或 LOWE），其他部位用普通門窗即可；? 2外墻材料優(yōu)化：外墻材料檔次、不同材料搭配應(yīng)與產(chǎn)品定位、售價匹配，避免昂貴材料的堆砌。 階 段的成本管理成果 標(biāo) 準(zhǔn)項目關(guān)鍵節(jié)點 輔助節(jié)點 管理目標(biāo) 案例項 目初判 成本估算表項 目決策 項 目成本 測 算方案 階 段 成本基價表 (方案 階 段 )深化 擴(kuò) 初 階 段 典型樓 棟結(jié) 構(gòu)指 標(biāo) 表施工 圖 成本 預(yù) 算清 單全精裝修房施工 圖成本 預(yù) 算清 單竣工 驗 收 成本 結(jié) 算第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義 建立 “材料部品 ”成果標(biāo)準(zhǔn)2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論三個設(shè)計階段、三種材料成果標(biāo)準(zhǔn)3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)（ 1）設(shè)計管理成果標(biāo)準(zhǔn)材料與成本密切結(jié)合建立的原則（ 2）項目論證階段成果（ 3）項目策劃階段成果（ 4）項目設(shè)計階段成果預(yù)測成本－－設(shè)計前期階段完成，依據(jù)是 “產(chǎn)品方案 ”預(yù)估成本－－施工圖開始之前完成。，并行開展模型推敲和結(jié)構(gòu)、設(shè)備的初步方案設(shè)計，并在擴(kuò)初階段中完成：l 戶型優(yōu)化與精細(xì)化設(shè)計l 成本的限額設(shè)計l 主要設(shè)備的選型（電梯、空調(diào)等）與系統(tǒng)方案設(shè)計 項目設(shè)計管理階段主要涉及成本管理的流程優(yōu)化總結(jié)：1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 ，并行開展和完成技術(shù)應(yīng)用成果匯編、方案最終模型、產(chǎn)品材料清單以及進(jìn)行營銷配合資料準(zhǔn)備工作。3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階 段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理案例： 某項目在方案階段進(jìn)行的一步步的模型(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行推敲工作，有效地指導(dǎo)了方案的立面的體量、材料、色彩以及部品的深化研究設(shè)計，為下一步的擴(kuò)初第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ” 設(shè)計和部品材料研究奠定了良好的基礎(chǔ)。YN第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行 案例：某項目在策劃階段就開展院落 式花園洋房的創(chuàng)新設(shè)計研究，大第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ” 大地縮短了項目研發(fā)階段的周期第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析優(yōu)化點二：在編寫方案設(shè)計任務(wù)書前先完成修訂影響項目方案設(shè)計的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；在擴(kuò)初設(shè)計開始前完成項目的施工圖設(shè)計指引編制，以便保證后期的設(shè)計工作的質(zhì)量和進(jìn)度。 項目設(shè)計管理階段的成本管理：依據(jù)項目策劃報告，以設(shè)計專業(yè)為牽頭部門，通過營銷、工程和成本幾個專業(yè)的耦合性工作，實現(xiàn)項目的規(guī)劃及單體設(shè)計成果滿足產(chǎn)品定位、成本控制以及工程施工的要求。為下一步的設(shè)計管理工作提供明確的輸入條件。 項目論證階段的成本管理：依據(jù)公司的項目投資策略和計劃，對意象中的項目進(jìn)行論證分析 ,提交項目可行性研究報告 (分析項目區(qū)位、項目優(yōu)劣勢、總體定位、項目合作方式、地價及地價支付方式、總體開發(fā)周期、項目主要風(fēng)險、概念規(guī)劃草案 ),以決定是否獲取土地；提交項目可行性研究報告；公司的投資策略城市與市場論證項目可研評審論證獲取項目土地析②③④⑤⑥⑦ 項目論證階段的成本管理：項目可研評審論證報告① 項目總論項目風(fēng)險及建議城市板塊及項目細(xì)分市場分析項目市場與產(chǎn)品定位項目分期開發(fā)計劃項目銷售進(jìn)度計劃及分期售價項目收益測算附件：市場分析報告、合作方研究、合作協(xié)議草案、項目附圖資料 (含概念規(guī)劃草案 )、法律意見書等。：配合專業(yè)的任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理格局規(guī)劃與有效管理房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理格局規(guī)劃與有效管理成本前置與設(shè)計階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化目錄1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 三 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 銷計工程房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的 VAC圖項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙產(chǎn)品研發(fā)階段 產(chǎn)品和利潤實現(xiàn)階段項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項目論證營 組織項目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計 方 案 設(shè) 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采 結(jié)算購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。項目論證、形成項目投資評審報告：代表集團(tuán)決策節(jié)點概念設(shè)計項目投資決策時點房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程中的成本管理節(jié)點1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 項目論證階段的成本管理 項目策劃階段的成本管理 項目設(shè)計管理階段的成本管理： 通過 優(yōu)化流程 ，提高設(shè)計管理階段的成本管理水平。銷計工程 項目策劃階段的成本管理：項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙策劃階段項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項目論證營 組織項目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計 方 案 設(shè) 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采 結(jié)算購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。提交項目策劃報告（包含產(chǎn)品定位報告、概念規(guī)劃設(shè)計方案）。為下一步的施工管理工作提供明確的輸入條件。YNMicrosoft Excel Microsoft Word工作表 文檔優(yōu)化點三：在完成傳統(tǒng)的建筑報建方案設(shè)計的同時，并行開