【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理格局規(guī)劃與有效管理房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理格局規(guī)劃與有效管理成本前置與設計階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化目錄1 規(guī)范化設計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務流程與影響成本管理的關鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設計管理階段的成本優(yōu)化5. 三 設計中的成本管控通病與案例分析 銷計工程房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的 VAC圖項目立項 主體結構開工 開盤銷售 竣工 入伙產(chǎn)品研發(fā)階段 產(chǎn)品和利潤實現(xiàn)階段項目論證階段 項目策劃階段 設計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項目論證營 組織項目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備銷售事務管理 入伙事務管理設規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設計 方 案 設 擴初設計 施工圖設計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件 工程施工至竣工驗 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采 結算購說明及圖例：：代表關鍵里程碑 ：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。1 規(guī)范化設計管理體系下的成本管理 億城集團股份有限公司項目初判投資決策論證管理階段 設計管理階段 工程管理階段銷售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項目基本情況營銷組織項目策劃 /產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃草案設計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備設計規(guī)劃設計單體設計部品設計擴初設計 施工圖設計設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理 入伙事務管理成本測算 目標成本形成、預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購 結算實施方案時點營銷策劃報告時點城市及市場評審時點說明及圖例：：代表需多方論證節(jié)點 ：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。項目論證、形成項目投資評審報告：代表集團決策節(jié)點概念設計項目投資決策時點房地產(chǎn)業(yè)務流程中的成本管理節(jié)點1 規(guī)范化設計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務流程與影響成本管理的關鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設計管理階段的成本優(yōu)化5. 設計中的成本管控通病與案例分析 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務流程與影響成本管理的關鍵流程階段 項目論證階段的成本管理 項目策劃階段的成本管理 項目設計管理階段的成本管理： 通過 優(yōu)化流程 ，提高設計管理階段的成本管理水平。 下面我們首先了解一下 成本測算的概念 ： 1 規(guī)范化設計管理體系下的成本管理 億城集團股份有限公司成本測算的基本要求明確成本測算的用途初判投資決策用實施方案階段哎！看看這個項目靠譜嗎？蓋成啥樣啦？拿地時用億城集團股份有限公司成本測算的基本要求選用適合的版本投資決策用實施方案階段 初判億城集團股份有限公司成本測算的基本要求成本測算的要求初判成本測算實施階段成本測算投資決策階段成本測算無需報送集團財務部按成本測算標準表報送集團財務部按成本測算標準表報送集團財務部視同估算概算預算要求越來越深視同視同億城集團股份有限公司成本測算基本要求n 各階段成果標準億城集團股份有限公司成本測算基本要求n 成本分攤辦法億城集團股份有限公司成本測算的基本要求n 成本測算表的填寫順序：封面 → 規(guī)劃指標 → 土地費用→ 前期費用 → 各單體建安費用 → 小市政配套 → 環(huán)境工程費 → 公建配套費 → 建安匯總 → 成本匯總 設計階段成本管理作業(yè)指引通過成本管理作業(yè)指引反觀設計過程中的成本管理與規(guī)劃，以及各階段設計成果與成本成果的對應關系銷計工程 項目論證階段的成本管理：項目立項 主體結構開工 開盤銷售 竣工 入伙論證階段項目論證階段 項目策劃階段 設計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項目論證營 組織項目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備銷售事務管理 入伙事務管理設規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設計 方 案 設 擴初設計 施工圖設計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件 工程施工至竣工驗 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采 結算購說明及圖例：：代表關鍵里程碑 ：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。 項目論證階段的成本管理：依據(jù)公司的項目投資策略和計劃，對意象中的項目進行論證分析 ,提交項目可行性研究報告 (分析項目區(qū)位、項目優(yōu)劣勢、總體定位、項目合作方式、地價及地價支付方式、總體開發(fā)周期、項目主要風險、概念規(guī)劃草案 ),以決定是否獲取土地；提交項目可行性研究報告；公司的投資策略城市與市場論證項目可研評審論證獲取項目土地析②③④⑤⑥⑦ 項目論證階段的成本管理：項目可研評審論證報告① 項目總論項目風險及建議城市板塊及項目細分市場分析項目市場與產(chǎn)品定位項目分期開發(fā)計劃項目銷售進度計劃及分期售價項目收益測算附件：市場分析報告、合作方研究、合作協(xié)議草案、項目附圖資料 (含概念規(guī)劃草案 )、法律意見書等。銷計工程 項目策劃階段的成本管理：項目立項 主體結構開工 開盤銷售 竣工 入伙策劃階段項目論證階段 項目策劃階段 設計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項目論證營 組織項目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備銷售事務管理 入伙事務管理設規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設計 方 案 設 擴初設計 施工圖設計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件 工程施工至竣工驗 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采 結算購說明及圖例：：代表關鍵里程碑 ：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。 項目策劃階段的成本管理：依據(jù)項目可研報告，通過營銷、技術和成本幾個專業(yè)的耦規(guī) 合性工作，明確項目的產(chǎn)品定位、概念主題、概念規(guī)劃設計和成本測算，以求提高產(chǎn)品的附加值，從而保證項目的收益最大化。為下一步的設計管理工作提供明確的輸入條件。提交項目策劃報告（包含產(chǎn)品定位報告、概念規(guī)劃設計方案）。明確概念主題產(chǎn)品策劃耦合階段可行性研究報告項目產(chǎn)品定位概念規(guī)劃設計 項目策劃報告成本測算析論證階段 策劃階段如何在策劃階段提高 “產(chǎn)品附加值 ”？析征提問：產(chǎn)品附加值體現(xiàn)在哪幾個方面？項目先天因素的揚長避短項目產(chǎn)品配置和性能的優(yōu)化項目產(chǎn)品概念、形式和風格的差異化”分析獲得超額利潤 提高地價承受底線市場利潤 ＝ 平均售價＋ 品牌附加值 ＋ 產(chǎn)品附加值 － 土地價格 － 其它成本析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 提高產(chǎn)品附加值的方向第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設計管理的影響因素 先天因素的 產(chǎn)品配置和 產(chǎn)品概念、形式和第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系 揚長避短 性能優(yōu)化 風格的差異化自然條件的分析 部品配置 產(chǎn)品概念和風格社會條件的分析 性能標準 產(chǎn)品形式規(guī)劃要點的分析銷計工程 項目設計管理階段的成本管理：項目立項 主體結構開工 開盤銷售 竣工 入伙設計階段項目論證階段 項目策劃階段 設計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項目論證營 組織項目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備銷售事務管理 入伙事務管理設規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設計 方 案 設 擴初設計 施工圖設計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件 工程施工至竣工驗 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采 結算購說明及圖例：：代表關鍵里程碑 ：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。 項目設計管理階段的成本管理：依據(jù)項目策劃報告，以設計專業(yè)為牽頭部門，通過營銷、工程和成本幾個專業(yè)的耦合性工作，實現(xiàn)項目的規(guī)劃及單體設計成果滿足產(chǎn)品定位、成本控制以及工程施工的要求。為下一步的施工管理工作提供明確的輸入條件。提交報建方案、擴初設計、施工圖設計等圖紙性成果。執(zhí)行設備選型 項目設計管理階段的成本管理：拿地節(jié)點 方案報建論證階段 策劃階段方案設計設計管理階段擴初設計 施工圖設計工程管理概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結構設計擴初設計建筑平面施工圖設計部品設計及定板實施方案設計階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結構、設備 土建擴初 施工圖初步方案產(chǎn)品配置建議 施工圖設計指引模型研究部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣銷售配合資料產(chǎn)品、技術創(chuàng)新研發(fā)景觀概念方案設計 景觀方案設計銷售示范區(qū)設計景觀施工圖設計設計階段業(yè)務流程圖通過 優(yōu)化 流程管理，提高設計管理階段的成本管理水平成本專業(yè)配合工作報批報建配合工作主體工程設計模型推敲研究部品研究和定板詳勘和基礎設計景觀工程設計集團相關部門配合銷售示范區(qū)設計項目部配合工作營銷專業(yè)配合工作財務專業(yè)配合工作項目工程部配合工作物業(yè)管理配合工作項目策劃階段 —編寫方案設計任務書項目設計管理階段 —方案設計項目設計管理階段 —擴初設計項目設計管理階段 —施工圖設計項目工程管理階段 —設計配合詳勘流程圖反映節(jié)點之間的主要輸入輸出關系委托方案設計單位（簽訂方案設計合同）規(guī)劃、建筑方案設計結構、設備初步方案模型推敲研究確定景觀概念方案設計單位提供營銷專業(yè)評審意見提供成本專業(yè)評審意見提供工程專業(yè)評審意見提供物業(yè)管理的評審意見設計組織面積核算人防方案報建完成景觀概念方案設計提供《價格初步測算》項目收益測算編制《方案階段項目成本測算目標》方案、環(huán)保、消防方案報建集團實施方案聽證會是否聽證完成集團實施方案聽證會上會標準的資料優(yōu)化點一：將產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)流程與項目開發(fā)主線分離， 并前置至項目策劃階段。YN第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段