【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理格局規(guī)劃與有效管理房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理格局規(guī)劃與有效管理成本前置與設(shè)計階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化目錄1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 三 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 銷計工程房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的 VAC圖項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙產(chǎn)品研發(fā)階段 產(chǎn)品和利潤實現(xiàn)階段項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項目論證營 組織項目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計 方 案 設(shè) 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采 結(jié)算購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 億城集團股份有限公司項目初判投資決策論證管理階段 設(shè)計管理階段 工程管理階段銷售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項目基本情況營銷組織項目策劃 /產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃草案設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計部品設(shè)計擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理成本測算 目標(biāo)成本形成、預(yù)算、標(biāo)底、合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算實施方案時點營銷策劃報告時點城市及市場評審時點說明及圖例：：代表需多方論證節(jié)點 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證、形成項目投資評審報告：代表集團決策節(jié)點概念設(shè)計項目投資決策時點房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程中的成本管理節(jié)點1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 項目論證階段的成本管理 項目策劃階段的成本管理 項目設(shè)計管理階段的成本管理： 通過 優(yōu)化流程 ，提高設(shè)計管理階段的成本管理水平。 下面我們首先了解一下 成本測算的概念 ： 1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 億城集團股份有限公司成本測算的基本要求明確成本測算的用途初判投資決策用實施方案階段哎！看看這個項目靠譜嗎？蓋成啥樣啦？拿地時用億城集團股份有限公司成本測算的基本要求選用適合的版本投資決策用實施方案階段 初判億城集團股份有限公司成本測算的基本要求成本測算的要求初判成本測算實施階段成本測算投資決策階段成本測算無需報送集團財務(wù)部按成本測算標(biāo)準(zhǔn)表報送集團財務(wù)部按成本測算標(biāo)準(zhǔn)表報送集團財務(wù)部視同估算概算預(yù)算要求越來越深視同視同億城集團股份有限公司成本測算基本要求n 各階段成果標(biāo)準(zhǔn)億城集團股份有限公司成本測算基本要求n 成本分?jǐn)傓k法億城集團股份有限公司成本測算的基本要求n 成本測算表的填寫順序：封面 → 規(guī)劃指標(biāo) → 土地費用→ 前期費用 → 各單體建安費用 → 小市政配套 → 環(huán)境工程費 → 公建配套費 → 建安匯總 → 成本匯總 設(shè)計階段成本管理作業(yè)指引通過成本管理作業(yè)指引反觀設(shè)計過程中的成本管理與規(guī)劃，以及各階段設(shè)計成果與成本成果的對應(yīng)關(guān)系銷計工程 項目論證階段的成本管理：項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙論證階段項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項目論證營 組織項目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計 方 案 設(shè) 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采 結(jié)算購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。 項目論證階段的成本管理：依據(jù)公司的項目投資策略和計劃，對意象中的項目進行論證分析 ,提交項目可行性研究報告 (分析項目區(qū)位、項目優(yōu)劣勢、總體定位、項目合作方式、地價及地價支付方式、總體開發(fā)周期、項目主要風(fēng)險、概念規(guī)劃草案 ),以決定是否獲取土地；提交項目可行性研究報告；公司的投資策略城市與市場論證項目可研評審論證獲取項目土地析②③④⑤⑥⑦ 項目論證階段的成本管理：項目可研評審論證報告① 項目總論項目風(fēng)險及建議城市板塊及項目細(xì)分市場分析項目市場與產(chǎn)品定位項目分期開發(fā)計劃項目銷售進度計劃及分期售價項目收益測算附件：市場分析報告、合作方研究、合作協(xié)議草案、項目附圖資料 (含概念規(guī)劃草案 )、法律意見書等。銷計工程 項目策劃階段的成本管理：項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙策劃階段項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項目論證營 組織項目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計 方 案 設(shè) 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采 結(jié)算購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。 項目策劃階段的成本管理：依據(jù)項目可研報告，通過營銷、技術(shù)和成本幾個專業(yè)的耦規(guī) 合性工作，明確項目的產(chǎn)品定位、概念主題、概念規(guī)劃設(shè)計和成本測算，以求提高產(chǎn)品的附加值，從而保證項目的收益最大化。為下一步的設(shè)計管理工作提供明確的輸入條件。提交項目策劃報告（包含產(chǎn)品定位報告、概念規(guī)劃設(shè)計方案）。明確概念主題產(chǎn)品策劃耦合階段可行性研究報告項目產(chǎn)品定位概念規(guī)劃設(shè)計 項目策劃報告成本測算析論證階段 策劃階段如何在策劃階段提高 “產(chǎn)品附加值 ”？析征提問：產(chǎn)品附加值體現(xiàn)在哪幾個方面？項目先天因素的揚長避短項目產(chǎn)品配置和性能的優(yōu)化項目產(chǎn)品概念、形式和風(fēng)格的差異化”分析獲得超額利潤 提高地價承受底線市場利潤 ＝ 平均售價＋ 品牌附加值 ＋ 產(chǎn)品附加值 － 土地價格 － 其它成本析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 提高產(chǎn)品附加值的方向第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 先天因素的 產(chǎn)品配置和 產(chǎn)品概念、形式和第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 揚長避短 性能優(yōu)化 風(fēng)格的差異化自然條件的分析 部品配置 產(chǎn)品概念和風(fēng)格社會條件的分析 性能標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品形式規(guī)劃要點的分析銷計工程 項目設(shè)計管理階段的成本管理：項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙設(shè)計階段項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷售管理階段展 組織項目論證營 組織項目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計 方 案 設(shè) 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗 銷售及入伙配合收成本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采 結(jié)算購說明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。 項目設(shè)計管理階段的成本管理：依據(jù)項目策劃報告，以設(shè)計專業(yè)為牽頭部門，通過營銷、工程和成本幾個專業(yè)的耦合性工作，實現(xiàn)項目的規(guī)劃及單體設(shè)計成果滿足產(chǎn)品定位、成本控制以及工程施工的要求。為下一步的施工管理工作提供明確的輸入條件。提交報建方案、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計等圖紙性成果。執(zhí)行設(shè)備選型 項目設(shè)計管理階段的成本管理：拿地節(jié)點 方案報建論證階段 策劃階段方案設(shè)計設(shè)計管理階段擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計工程管理概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)設(shè)計擴初設(shè)計建筑平面施工圖設(shè)計部品設(shè)計及定板實施方案設(shè)計階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備 土建擴初 施工圖初步方案產(chǎn)品配置建議 施工圖設(shè)計指引模型研究部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)景觀概念方案設(shè)計 景觀方案設(shè)計銷售示范區(qū)設(shè)計景觀施工圖設(shè)計設(shè)計階段業(yè)務(wù)流程圖通過 優(yōu)化 流程管理，提高設(shè)計管理階段的成本管理水平成本專業(yè)配合工作報批報建配合工作主體工程設(shè)計模型推敲研究部品研究和定板詳勘和基礎(chǔ)設(shè)計景觀工程設(shè)計集團相關(guān)部門配合銷售示范區(qū)設(shè)計項目部配合工作營銷專業(yè)配合工作財務(wù)專業(yè)配合工作項目工程部配合工作物業(yè)管理配合工作項目策劃階段 —編寫方案設(shè)計任務(wù)書項目設(shè)計管理階段 —方案設(shè)計項目設(shè)計管理階段 —擴初設(shè)計項目設(shè)計管理階段 —施工圖設(shè)計項目工程管理階段 —設(shè)計配合詳勘流程圖反映節(jié)點之間的主要輸入輸出關(guān)系委托方案設(shè)計單位（簽訂方案設(shè)計合同）規(guī)劃、建筑方案設(shè)計結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案模型推敲研究確定景觀概念方案設(shè)計單位提供營銷專業(yè)評審意見提供成本專業(yè)評審意見提供工程專業(yè)評審意見提供物業(yè)管理的評審意見設(shè)計組織面積核算人防方案報建完成景觀概念方案設(shè)計提供《價格初步測算》項目收益測算編制《方案階段項目成本測算目標(biāo)》方案、環(huán)保、消防方案報建集團實施方案聽證會是否聽證完成集團實施方案聽證會上會標(biāo)準(zhǔn)的資料優(yōu)化點一：將產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)流程與項目開發(fā)主線分離， 并前置至項目策劃階段。YN第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段