【正文】 房地產(chǎn)項目管理 2023年 3 月 課程簡介 ? 學(xué)習(xí)目的 ：掌握和運(yùn)用項目管理理論、方法、工具，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目決策和過程管理； ? 專業(yè)方向 ：主要面向政府主管部門、房地產(chǎn)或城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)公司、金融部門、各類房地產(chǎn)評估咨詢公司、物業(yè)管理公司。 ? 理論學(xué)時 ： 32學(xué)時 ? 參考教材 ：房地產(chǎn)項目運(yùn)作管理，賈士軍， 廣東經(jīng)濟(jì)出版社， 2023年 4月； 教學(xué)安排 ３２學(xué)時，３－１８周； 理論與實(shí)踐結(jié)合； 結(jié)合成功個案，開展案例教學(xué)； 課堂發(fā)言、出勤率占成績的４０％； 參考書籍 １．房地產(chǎn)項目投資．潘蜀?。袊ㄖI(yè)出版社．１９９９年； ２．房地產(chǎn)營銷策劃．曹春堯．上海財經(jīng)大學(xué)出版社．2023年； ３．項目管理．喻穎正．暨南大學(xué)出版社 2023年； 項目管理 管理沒有止境 ― 從金字塔到阿菠羅登月計劃 基本概念： ― IPMA、 PMI、 PMBOK、 PMP 項目管理 現(xiàn)代項目管理起源于美國。 20世紀(jì) 50年代后期，美國 的蘭德公司首次在北極星導(dǎo)彈計劃中運(yùn)用了 PERT技術(shù)。 美國的杜邦公司創(chuàng)造了 CPM方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn) 控制和計劃編排，結(jié)果大大縮短了完成預(yù)定任務(wù)的時間， 之后它們分別被稱為“計劃評審技術(shù)”和“關(guān)鍵路徑法”?，F(xiàn) 代項目管理科學(xué)便是從這兩項技術(shù)的基礎(chǔ)上迅速發(fā)展起來 的， 融合了后來發(fā)展起來的 WBS工作分解技術(shù)、蒙特卡 羅（ Monte Carlo）模擬技術(shù)和 EV掙值分析技術(shù)，形成了 一門關(guān)于項目資金、時間、人力等資源控制的管理科學(xué)。 著名的阿波羅登月計劃、曼哈頓計劃等都是采用項目管理 的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。 項目管理 管理工具 ― 甘特圖、 PERT、 CPM 管理內(nèi)容 ― 九大知識體系、五個階段 管理重點(diǎn) ― 進(jìn)度、成本、質(zhì)量、資金平衡 房地產(chǎn)業(yè) ―― 過去、現(xiàn)在、未來 －－ 經(jīng)濟(jì)的支柱、財富的起點(diǎn)、文化的源泉 （北海、深圳、浦東） －－ 政府的角色與作用 （加入 WTO后的競爭） 房地產(chǎn)業(yè) ―― 行業(yè)的獨(dú)特性、項目的復(fù)雜性 －－住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn) （課程重點(diǎn)） －－ 目標(biāo)：以最快的速度、最低的成本向客 戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn) 房地產(chǎn)項目＋項目管理 1＋ 1＝？ 房地產(chǎn)項目管理模塊 經(jīng)營環(huán)境模塊： 城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃與城市 設(shè)計、房地產(chǎn)政策與制度、國際房地產(chǎn)比較、中國房地產(chǎn) 市場趨勢與機(jī)會 投資策劃模塊 ：區(qū)位環(huán)境分析與投資區(qū)位選擇、土地市 場分析與儲備策略、住宅市場分析、非住宅物業(yè)市場分析 與開發(fā)策略、市場調(diào)研與產(chǎn)品定位、項目投資分析與決策 產(chǎn)品設(shè)計模塊： 環(huán)境行為學(xué)、建筑策劃、場地規(guī)劃、社區(qū) 規(guī)劃與住宅設(shè)計、景觀環(huán)境設(shè)計、規(guī)劃與設(shè)計創(chuàng)新、新技 術(shù)與新材料應(yīng)用 房地產(chǎn)項目管理模塊 投融資管理模塊： 財務(wù)報表分析、項目投融資決策、資金 規(guī)劃、項目權(quán)益融資結(jié)構(gòu)設(shè)計、開發(fā)項目融資、資本市場 融資、投資性房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) 項目管理模塊： 項目管理概論、房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織流 程設(shè)計、房地產(chǎn)項目報批管理、房地產(chǎn)項目設(shè)計管理、房 地產(chǎn)項目的信息管理、房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理 工程管理模塊： 招投標(biāo)管理、合同管理、成本管理、采購 管理、工程監(jiān)理（現(xiàn)場管理）、室內(nèi)裝修設(shè)計與施工管理 營銷策劃模塊： 產(chǎn)品包裝、價格策略、推廣方案、廣告與 促銷、銷售隊伍組織、賣場設(shè)計、物管前期介入 房地產(chǎn)項目管理模塊 項目全案策劃 ：房地產(chǎn)項目全案策劃、居住房地產(chǎn)的全案 策劃與經(jīng)營管理、商業(yè)房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理、休 閑旅游房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理 企業(yè)經(jīng)營管理 ：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)企業(yè)法人治 理結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理、房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系 管理、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理及合理避稅、房地產(chǎn)企業(yè)法律 風(fēng)險規(guī)避與防范 物業(yè)經(jīng)營管理 ：設(shè)施管理、住宅區(qū)物業(yè)管理、非住宅性物 業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價 教學(xué)內(nèi)容 ? 項目管理知識 ? 土地使用權(quán)獲取 ? 房地產(chǎn)項目市場定位 ? 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計 ? 房地產(chǎn)項目工程管理 ? 房地產(chǎn)項目銷售策劃 ? 物業(yè)管理的前期介入 第一講 項目管理知識 ? 項目管理概述 ? 項目計劃與組織 ? 網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù) ? 項目控制 ? 項目管理軟件及應(yīng)用 教學(xué)內(nèi)容 項目管理概述 ? 項目管理概念 ? IPMA、 PMI、 PMBOK、 PMP ? 進(jìn)度管理、成本管理、質(zhì)量管理、資金平衡 ? 應(yīng)用與發(fā)展 項目管理知識 項目管理概念 ? 在預(yù)定的時間內(nèi)運(yùn)用有限的資源，通過對項目進(jìn)行有效的規(guī)劃、實(shí)施和控制從而實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)或任務(wù)的一種系統(tǒng)管理方法。 ? 特點(diǎn)：目標(biāo)明確、進(jìn)度嚴(yán)格、資源有限、 質(zhì)量保證 項目管理知識 IPMA IPMA（ International Project Management Association）于1965年在瑞士注冊，成員主要是各國的項目管理協(xié)會，是個非盈利性的組織。它的宗旨是促進(jìn)全球的項目管理的發(fā)展。到目前為止，共有 29個正式成員。IPMA提供了大量的產(chǎn)品和服務(wù)，包括研究與發(fā)展、培訓(xùn)和教育、標(biāo)準(zhǔn)化和證書制以及有關(guān)會議、學(xué)習(xí)班和研討會。 IPMA非常重視專業(yè)人員資格認(rèn)證工作。項目管理專業(yè)人員取證分為 A、 B、 C、 D四個級別，級別之間的檔次標(biāo)準(zhǔn)差距很大。 A級是工程主任證書級，簡稱 CPD，總經(jīng)理一級。 B級為項目經(jīng)理級別證書， C級為項目管理工程師級證書， D級為項目管理技術(shù)員級。 項目管理知識 PMI PMI（ Project Management Institute）的成員主要以企業(yè)、大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的專家為主?，F(xiàn)在已經(jīng)有 4萬多會員。它卓有成效的貢獻(xiàn)是開發(fā)了一套項目管理知識體系（ PMBOK），將項目管理的基本內(nèi)容劃分為 9個領(lǐng)域，即：范圍管理，時間管理，成本管理，質(zhì)量管理，人力資源管理，溝通管理，采購管理，風(fēng)險管理和綜合管理。 項目管理知識 PMP PMP是由 PMI發(fā)起的項目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證，其目的是為了給項目管理人員提供一個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使全球的項目管理人員都能夠得到科學(xué)的項目管理知識。美國項目管理協(xié)會 (PMI)一直致力于項目管理領(lǐng)域的研究工作，全球 PMI成員都在為探索科學(xué)的項目管理體系而努力。今天， PMI制定出的項目管理方法已經(jīng)得到全球公認(rèn)， PMI已經(jīng)成為全球項目管理的權(quán)威機(jī)構(gòu)，其組織的項目管理資格認(rèn)證考試，也已經(jīng)成為項目管理領(lǐng)域的權(quán)威認(rèn)證。全球每年都有大量從事項目管理的人員參加 PMP資格認(rèn)證。 項目管理知識 進(jìn)度管理 重點(diǎn)是制定全面詳細(xì)的進(jìn)度計劃、實(shí)時跟蹤項 目進(jìn)度，保證項目按期完成。 以房地產(chǎn)項目為例，包括：前期策劃進(jìn)度計 劃、征地拆遷進(jìn)度計劃、設(shè)計報建進(jìn)度計劃、施 工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計劃、施工進(jìn)度計劃、配套設(shè)施 工程進(jìn)度計劃、竣工驗收計劃、銷售進(jìn)度計劃等 項目管理知識 成本管理 成本計劃是成本管理的基礎(chǔ)。以房地產(chǎn)項目為例： 主要包括地價（土地出讓金）、征地拆遷費(fèi)用、前期 費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見 費(fèi)、稅金等。這些成本要素中有些是相對固定的，有些則 可以通過加強(qiáng)管理來有效控制，如不可預(yù)見費(fèi)，房地產(chǎn)項 目一般都有５％左右的不可預(yù)見支出。通過有效加強(qiáng)項目 管理，充分發(fā)揮計劃和控制的作用，就能顯著減少項目中 的不可預(yù)知因素，從而大大壓縮這部分費(fèi)用。 項目管理知識 質(zhì)量管理 實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理的首要步驟是進(jìn)行質(zhì)量規(guī)劃。質(zhì)量規(guī)劃 分兩部分進(jìn)行，即建立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和指定項目中具體工 作的質(zhì)量要求。在項目實(shí)施過程中，還要根據(jù)質(zhì)量規(guī)劃對 各項工作進(jìn)行檢查和驗收，并將檢查和驗收的結(jié)果及時記 錄以便隨時提供項目質(zhì)量的相關(guān)信息。 質(zhì)量是企業(yè)的生命線，一個項目即使在規(guī)定的時間和成 本內(nèi)完工，但如果質(zhì)量無法保證，這個項目也是失敗的， 因此建立質(zhì)量管理機(jī)制也是房地產(chǎn)項目管理的必然要求。 項目管理知識 資金平衡 資金平衡即實(shí)現(xiàn)資金收入和資金支出的平衡，為此，