【正文】 8\當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題與對(duì)策 。 4\房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容與重點(diǎn) 。 ； 市場(chǎng)定位 可行性研究解決的主要問(wèn)題 ? 為什么要進(jìn)行這個(gè)項(xiàng)目？ ? 項(xiàng)目的產(chǎn)品 (勞務(wù) )市場(chǎng)的需求情況怎樣？ ? 資源條件如何？ ? 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)應(yīng)選在什么地方？ ? 產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模多大為宜？ ? 采用的生產(chǎn)工藝技術(shù)是否先進(jìn)可靠？ ? 項(xiàng)目投資估算和方案比較情況如何？ ? 投資盈利水平及風(fēng)險(xiǎn)多大？ 項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容 ? 投資項(xiàng)目的背景研究 ? 投資項(xiàng)目的市場(chǎng)和生產(chǎn)規(guī)模 ? 投資項(xiàng)目資源情況 ? 投資項(xiàng)目環(huán)境 ? 投資項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 投資項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) ? 投資項(xiàng)目進(jìn)度控制 ? 投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目可行性研究程序 ? 機(jī)會(huì)可行性研究：投資機(jī)會(huì)的粗略鑒定，精度一般在 30%左右； ? 初步可行性研究：對(duì)關(guān)鍵問(wèn)題做專門調(diào)查和研究，精度在 20%左右，費(fèi)用約 1%； ? 可行性研究評(píng)價(jià)：更加嚴(yán)格、細(xì)致地研究，投資估算采用預(yù)算價(jià)格，精度要求在 10%左右，費(fèi)用約為 1%~3%。 市場(chǎng)定位 前期市場(chǎng)調(diào)查 市調(diào)內(nèi)容：宏觀環(huán)境 （政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析） 、 中觀環(huán)境 （城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求） 、 微觀環(huán)境 （競(jìng)爭(zhēng)樓盤及消費(fèi)者需求分析） 市調(diào)步驟：準(zhǔn)備階段 （確定目的、擬定計(jì)劃）、 實(shí)施階段 （設(shè)計(jì)問(wèn)卷、實(shí)地調(diào)查）、 分析階段 （整理資料、撰寫報(bào)告） 市調(diào)方法：?jiǎn)柧?、踩盤、房展； 問(wèn)卷調(diào)查：?jiǎn)柧碓O(shè)計(jì)技巧； 科學(xué)合理使用市調(diào)分析； 市場(chǎng)定位 住房與需求市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷 調(diào)查說(shuō)明： 個(gè)人情況： 住房現(xiàn)狀： 住房需求： 競(jìng)爭(zhēng)樓盤及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況調(diào)查 （見表， P61 ） 市場(chǎng)定位 購(gòu)房者心理與行為分析 購(gòu)房需要、需求及動(dòng)機(jī)分析； 文化、家庭與購(gòu)房者心理； 購(gòu)房者個(gè)性特征； 購(gòu)房者行為模式； 市場(chǎng)定位 社會(huì)文化與消費(fèi)行為 觀念引導(dǎo)浪費(fèi)； 中國(guó)與美國(guó)的差異： 按揭買房小故事； 北京與上海的差異： 北京：厚重、大氣、傳統(tǒng) 上海：精細(xì)、實(shí)用、國(guó)際化 市場(chǎng)定位 購(gòu)房決策原則 整體屬性最佳原則；非報(bào)酬決策原則；綜合權(quán)衡原則； 例： P100 市場(chǎng)定位 物業(yè) 出行時(shí)間 價(jià)格 建筑質(zhì)量 物業(yè)管理 A B C D 25 40 40 60 5200 4500 4500 4000 74 73 70 65 100 70 90 80 開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 定位思路：房地產(chǎn)定位不是對(duì)樓盤本身作實(shí)質(zhì)性改變，而是市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)；好的定位能夠產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但其本身不是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在其他取費(fèi)相對(duì)固定（平均利潤(rùn)）的情況下，地價(jià)決定利潤(rùn)率。人均住房面積低于全國(guó)平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時(shí)要增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應(yīng)。同時(shí)要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息及時(shí)向社會(huì)公示，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費(fèi)者理性消費(fèi)。 ? 關(guān)鍵詞之一：調(diào)控。” 2023房地產(chǎn)市場(chǎng) “目前部分地區(qū)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格上漲 過(guò)快，出現(xiàn)了不同程度的‘過(guò)熱’、‘虛熱’和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，存 在較嚴(yán)重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”；主要表現(xiàn)為六個(gè)方面： 部分城市房 地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過(guò)大；部分地區(qū)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò) 量，攤子鋪得太大；有些地區(qū)不能有效調(diào)控市場(chǎng)，房地產(chǎn) 價(jià)格上漲過(guò)快，個(gè)別城市有些區(qū)位的地價(jià)上漲了 1倍以上， 有的住宅項(xiàng)目一兩年內(nèi)價(jià)格成倍增長(zhǎng)；部分地區(qū)住房供求 結(jié)構(gòu)失衡，商品房空置量增加；個(gè)別地區(qū)背離國(guó)情建設(shè)“豪 宅”；少數(shù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)存在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的依賴性風(fēng)險(xiǎn)。 2023房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的過(guò)分依賴。中國(guó)人民銀行 2023年二季度貨幣執(zhí)行情況報(bào)告指出， 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)中國(guó) GDP增長(zhǎng)的直接和間接貢獻(xiàn)率共計(jì) 。 2023年土地市場(chǎng)回望 ? 今年 19月，全國(guó)范圍內(nèi)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地的宗數(shù)、面積、價(jià)款占出讓總宗數(shù)、面積、價(jià)款的比例分別為 %、 %、 %。 我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ? 第四十四條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 ? 第二十五條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。 ? 第十二條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 操作步驟： o 將項(xiàng)目分解為若干活動(dòng)，確定所需時(shí)間、資源； o 明確各活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系； o 繪制連接所有活動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)； o 估計(jì)完成各項(xiàng)活動(dòng)的時(shí)間和成本； o 計(jì)算各項(xiàng)活動(dòng)開工和完工時(shí)間，確定關(guān)鍵路線； o 運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃和控制； 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 方法： AOA雙代號(hào)法：箭頭表示活動(dòng)，節(jié)點(diǎn)表示事件 AON單代號(hào)法：節(jié)點(diǎn)表示活動(dòng)； 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 舉例： A必須在 B之前完成， B必須在 C之前完成； A完成后， B和 C才能開始； A必須在 C和 D之前完成， B必須在 D之前完成； A和 B必須在 C和 D之前完成； 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 項(xiàng)目管理知識(shí) A B C A B C A D B C A C B D 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 關(guān)鍵路線分析：通過(guò)各項(xiàng)活動(dòng)時(shí)間參數(shù)的計(jì)算確定關(guān)鍵路線，從而確定項(xiàng)目完工周期。 項(xiàng)目管理知識(shí) 資金平衡 資金平衡即實(shí)現(xiàn)資金收入和資金支出的平衡，為此， 必須制定項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃。 項(xiàng)目管理知識(shí) 質(zhì)量管理 實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理的首要步驟是進(jìn)行質(zhì)量規(guī)劃。 以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，包括：前期策劃進(jìn)度計(jì) 劃、征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃、施 工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃、配套設(shè)施 工程進(jìn)度計(jì)劃、竣工驗(yàn)收計(jì)劃、銷售進(jìn)度計(jì)劃等 項(xiàng)目管理知識(shí) 成本管理 成本計(jì)劃是成本管理的基礎(chǔ)。美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì) (PMI)一直致力于項(xiàng)目管理領(lǐng)域的研究工作，全球 PMI成員都在為探索科學(xué)的項(xiàng)目管理體系而努力。 項(xiàng)目管理知識(shí) PMI PMI（ Project Management Institute）的成員主要以企業(yè)、大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的專家為主。 IPMA非常重視專業(yè)人員資格認(rèn)證工作。 ? 特點(diǎn)：目標(biāo)明確、進(jìn)度嚴(yán)格、資源有限、 質(zhì)量保證 項(xiàng)目管理知識(shí) IPMA IPMA（ International Project Management Association）于1965年在瑞士注冊(cè)，成員主要是各國(guó)的項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)，是個(gè)非盈利性的組織。 美國(guó)的杜邦公司創(chuàng)造了 CPM方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn) 控制和計(jì)劃編排，結(jié)果大大縮短了完成預(yù)