【正文】 2\對當前房地產(chǎn)投資熱的思考 。我國住宅建設將發(fā)展以經(jīng)濟適用住房為重點的住房供應體系，多渠道解決中低收入家庭的住房問題。 2023房地產(chǎn)市場 ? 據(jù)國家統(tǒng)計局的有關數(shù)字，去年 111月，全國有 7個省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過 40%，8個省市新開工面積增幅超過 40%，個別省市房地產(chǎn)開發(fā)新購土地投資同比增長了 150%。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。這些成本要素中有些是相對固定的，有些則 可以通過加強管理來有效控制，如不可預見費，房地產(chǎn)項 目一般都有５％左右的不可預見支出。到目前為止，共有 29個正式成員。 項目管理 管理工具 ― 甘特圖、 PERT、 CPM 管理內(nèi)容 ― 九大知識體系、五個階段 管理重點 ― 進度、成本、質(zhì)量、資金平衡 房地產(chǎn)業(yè) ―― 過去、現(xiàn)在、未來 －－ 經(jīng)濟的支柱、財富的起點、文化的源泉 （北海、深圳、浦東） －－ 政府的角色與作用 （加入 WTO后的競爭） 房地產(chǎn)業(yè) ―― 行業(yè)的獨特性、項目的復雜性 －－住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn) （課程重點） －－ 目標：以最快的速度、最低的成本向客 戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn) 房地產(chǎn)項目＋項目管理 1＋ 1＝？ 房地產(chǎn)項目管理模塊 經(jīng)營環(huán)境模塊： 城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟、城市規(guī)劃與城市 設計、房地產(chǎn)政策與制度、國際房地產(chǎn)比較、中國房地產(chǎn) 市場趨勢與機會 投資策劃模塊 ：區(qū)位環(huán)境分析與投資區(qū)位選擇、土地市 場分析與儲備策略、住宅市場分析、非住宅物業(yè)市場分析 與開發(fā)策略、市場調(diào)研與產(chǎn)品定位、項目投資分析與決策 產(chǎn)品設計模塊： 環(huán)境行為學、建筑策劃、場地規(guī)劃、社區(qū) 規(guī)劃與住宅設計、景觀環(huán)境設計、規(guī)劃與設計創(chuàng)新、新技 術與新材料應用 房地產(chǎn)項目管理模塊 投融資管理模塊： 財務報表分析、項目投融資決策、資金 規(guī)劃、項目權益融資結構設計、開發(fā)項目融資、資本市場 融資、投資性房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)金融業(yè)務 項目管理模塊： 項目管理概論、房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織流 程設計、房地產(chǎn)項目報批管理、房地產(chǎn)項目設計管理、房 地產(chǎn)項目的信息管理、房地產(chǎn)項目風險管理 工程管理模塊： 招投標管理、合同管理、成本管理、采購 管理、工程監(jiān)理（現(xiàn)場管理）、室內(nèi)裝修設計與施工管理 營銷策劃模塊： 產(chǎn)品包裝、價格策略、推廣方案、廣告與 促銷、銷售隊伍組織、賣場設計、物管前期介入 房地產(chǎn)項目管理模塊 項目全案策劃 ：房地產(chǎn)項目全案策劃、居住房地產(chǎn)的全案 策劃與經(jīng)營管理、商業(yè)房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理、休 閑旅游房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理 企業(yè)經(jīng)營管理 ：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)企業(yè)法人治 理結構、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理、房地產(chǎn)企業(yè)公共關系 管理、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理及合理避稅、房地產(chǎn)企業(yè)法律 風險規(guī)避與防范 物業(yè)經(jīng)營管理 ：設施管理、住宅區(qū)物業(yè)管理、非住宅性物 業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)估價 教學內(nèi)容 ? 項目管理知識 ? 土地使用權獲取 ? 房地產(chǎn)項目市場定位 ? 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計 ? 房地產(chǎn)項目工程管理 ? 房地產(chǎn)項目銷售策劃 ? 物業(yè)管理的前期介入 第一講 項目管理知識 ? 項目管理概述 ? 項目計劃與組織 ? 網(wǎng)絡計劃技術 ? 項目控制 ? 項目管理軟件及應用 教學內(nèi)容 項目管理概述 ? 項目管理概念 ? IPMA、 PMI、 PMBOK、 PMP ? 進度管理、成本管理、質(zhì)量管理、資金平衡 ? 應用與發(fā)展 項目管理知識 項目管理概念 ? 在預定的時間內(nèi)運用有限的資源，通過對項目進行有效的規(guī)劃、實施和控制從而實現(xiàn)既定目標或任務的一種系統(tǒng)管理方法。 項目管理知識 進度管理 重點是制定全面詳細的進度計劃、實時跟蹤項 目進度，保證項目按期完成。 項目管理知識 項目管理知識 活動代號 開發(fā)活動 預計時間 緊先活動 A 前期市場調(diào)查 2 B 可行性研究 1 A C 設計、報建 5 A D 施工準備 9 B E 施工進度 6 B F 配套設施 2 D、 E G 竣工交付 3 C、 F H 物業(yè)管理介入 1 G 網(wǎng)絡計劃技術 ? PERT的應用 ? 特點：非確定性網(wǎng)絡計劃，運用概率分析，相對復雜 ? 三種作業(yè)時間：樂觀時間、可能時間、悲觀時間 項目管理知識 項目控制 ? 確定標準 ? 衡量偏差 ? 采取糾正措施 項目管理知識 項目管理軟件及應用 ? PROJECT ? 通用性 ? 行業(yè)特性 項目管理知識 第二講 土地資源獲取 ? 宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟與城市發(fā)展規(guī)劃 ? 區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場 ? 擬開發(fā)地段的確定 ? 土地獲取方式與途徑 ? 土地儲備問題 教學內(nèi)容 宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟與城市發(fā)展規(guī)劃 ? 行業(yè)發(fā)展趨勢（繁榮？泡沫？） ? 區(qū)域經(jīng)濟狀況（上海與綿陽比較） ? 城市發(fā)展規(guī)劃（熱點？前瞻？） 土地資源獲取 我國城市房地產(chǎn)管理法 （共 7章 72條） – 第一章 總則 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權出讓 第二節(jié) 土地使用權劃撥 第三章 房地產(chǎn)開發(fā) 第四章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 一般規(guī)定 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉讓 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押 第四節(jié) 房屋租賃 第五節(jié) 中介服務機構 第五章 房地產(chǎn)權屬登記管理 第六章 法律責任 第七章 附則 我國城市房地產(chǎn)管理法 ? 第七條 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 2023年土地市場回望 ? 房地產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長， 2023年 111月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 6228億元，同比增長了 %。 2023年房地產(chǎn)市場展望 ? 為預防風險，建設部將在 2023年上半年完成房地產(chǎn)市場預警體系研究，并選擇已開展預警體系研究的 56個城市試運行；年底前，在 35個大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便政府及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的問題，并采取相應措施加強宏觀調(diào)控。 項目二期細分； 二、樓盤概念導入 市區(qū)中的大型綠色環(huán)保社區(qū)、高效智能化社區(qū)； 鬧市中的溫馨家園； 三、目標市場 市內(nèi)工作的中等收入家庭、個體經(jīng)營者； 注重環(huán)境質(zhì)量的白領階層； 房地產(chǎn)投資者、海珠區(qū)本地居民； 市場定位 廣州 XG項目 （市場研究與定位部分） 四、項目市場定位 成本價測算； 目標市場價格測算； 定價策略； 市場定位 可行性研究 ? 重視市場調(diào)查、市場預測； ? 項目評估以經(jīng)濟效益為中心； ? 對項目的評估全部在決策階段進行 ? 一般地，可行性研究應由專門從事投資項目的咨詢機構（中介機構）承擔，它擁有大批經(jīng)濟學家、市場分析家、財務專家、律師等英才。 5\房地產(chǎn)規(guī)劃設計的新特點及新趨勢 。對房價收入比較高、對取消或減少經(jīng)濟適用住房的城市，要控制新增土地的供應規(guī)模。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動性很強，“如果房地產(chǎn)投資增幅一旦出現(xiàn)較大下滑，它對當?shù)亟?jīng)濟的負面影響將難以估量” 。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。質(zhì)量規(guī)劃 分兩部分進行，即建立質(zhì)量標