【正文】 6\對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)過(guò)程中有關(guān)問(wèn)題的探討 。 地塊周圍景觀； 環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況； 交通條件； 配套設(shè)施； 二、地塊 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析； 機(jī)會(huì)與威脅分析； 三、結(jié)論 市場(chǎng)定位 廣州 XG項(xiàng)目 （市場(chǎng)研究與定位部分） 第三節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 一、項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 項(xiàng)目一期細(xì)分 。 經(jīng)營(yíng)城市、經(jīng)營(yíng)土地 2023年城市市長(zhǎng)會(huì)議 ? 強(qiáng)暴舊城、瘋狂克隆、胡亂“標(biāo)志、攀高比傻、盲目國(guó)際化、窒息環(huán)境、亂搶風(fēng)頭永遠(yuǎn)塞車、 “假古董”當(dāng)?shù)?、跟人較勁 ? 看上去面光光、住進(jìn)去心慌慌，這就是沒(méi)有親和力的城市和建筑所能帶給我們的物質(zhì)和精神生活。 ? 關(guān)鍵詞之一：經(jīng)濟(jì)適用房。 ? 距杭州不遠(yuǎn)的南京， 1月 23日拍賣兩塊土地，一塊成交價(jià)為每畝 220萬(wàn)元，另一塊更高達(dá)每畝 。許多人認(rèn)為，與招標(biāo)拍賣相比，掛牌方式具有實(shí)施者操作簡(jiǎn)便、參與者理性競(jìng)價(jià)等優(yōu)點(diǎn)。 我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ? 第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 舉例： 某企業(yè)擬開(kāi)發(fā)一地產(chǎn)項(xiàng)目，各項(xiàng)活動(dòng)的相互關(guān)系及預(yù)計(jì)完成時(shí)間如下表所示，試確定該項(xiàng)目的完工時(shí)間和關(guān)鍵路線。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，還要根據(jù)質(zhì)量規(guī)劃對(duì) 各項(xiàng)工作進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并將檢查和驗(yàn)收的結(jié)果及時(shí)記 錄以便隨時(shí)提供項(xiàng)目質(zhì)量的相關(guān)信息。全球每年都有大量從事項(xiàng)目管理的人員參加 PMP資格認(rèn)證。 A級(jí)是工程主任證書(shū)級(jí)，簡(jiǎn)稱 CPD，總經(jīng)理一級(jí)。 著名的阿波羅登月計(jì)劃、曼哈頓計(jì)劃等都是采用項(xiàng)目管理 的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。 20世紀(jì) 50年代后期，美國(guó) 的蘭德公司首次在北極星導(dǎo)彈計(jì)劃中運(yùn)用了 PERT技術(shù)。IPMA提供了大量的產(chǎn)品和服務(wù)，包括研究與發(fā)展、培訓(xùn)和教育、標(biāo)準(zhǔn)化和證書(shū)制以及有關(guān)會(huì)議、學(xué)習(xí)班和研討會(huì)。 項(xiàng)目管理知識(shí) PMP PMP是由 PMI發(fā)起的項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證，其目的是為了給項(xiàng)目管理人員提供一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使全球的項(xiàng)目管理人員都能夠得到科學(xué)的項(xiàng)目管理知識(shí)。通過(guò)有效加強(qiáng)項(xiàng)目 管理，充分發(fā)揮計(jì)劃和控制的作用，就能顯著減少項(xiàng)目中 的不可預(yù)知因素，從而大大壓縮這部分費(fèi)用。 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目管理應(yīng)用與發(fā)展 ? 大型工程 ? 產(chǎn)品研發(fā) ? 大件生產(chǎn) ? 設(shè)備大修 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目計(jì)劃與組織 ? 項(xiàng)目計(jì)劃要求：目標(biāo)明確、指標(biāo)格式化、任務(wù)模塊化、考慮動(dòng)態(tài)性 ? 項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容：設(shè)計(jì)工作分解結(jié)構(gòu)、編制工作說(shuō)明書(shū)、分派任務(wù)和授權(quán)、估算成本和預(yù)算、編制進(jìn)度計(jì)劃、報(bào)告制度、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理組織 項(xiàng)目管理知識(shí) 小型計(jì)算機(jī)系統(tǒng)研制（工作分解任務(wù)矩陣） 任務(wù)描述 WBS碼 WBS等級(jí) 研發(fā)部 工程部 生產(chǎn)部 設(shè)計(jì) 1 主機(jī) 系統(tǒng) CPU 軟件 顯示器 樣機(jī)制造 2 交付使用 3 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 原理：以圖論為基礎(chǔ)，以網(wǎng)絡(luò)形式描述復(fù)雜項(xiàng)目的任務(wù)結(jié)構(gòu)，采用一定的算法求解關(guān)鍵路線，圍繞關(guān)鍵路線安排進(jìn)度計(jì)劃，確保項(xiàng)目按期完工。 我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ? 第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。中部省份江 西， 2023年開(kāi)展國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣工作的市 (縣 ) 約占全省市 (縣 )總數(shù)的 80%，今年已經(jīng)達(dá)到 100%。一部分城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到 30%以上，北京、上海、廣州、杭州等城市維持 50%的比重達(dá) 12個(gè)月以上，而深圳房地產(chǎn)投資占整個(gè)投資的比例更接近60%。 ? 2023年全國(guó)整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的重點(diǎn)是，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人要求，各地要盡快制訂和完善中低收入家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房對(duì)象的條件、購(gòu)房面積標(biāo)準(zhǔn)及超面積的處理辦法。 ? 市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目投資決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策劃的前提和基礎(chǔ)。 3\論房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的內(nèi)容與方法 。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 （Ｐ４２５－４６４） 項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃； 項(xiàng)目銷售和租賃收入測(cè)算； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)； 項(xiàng)目不確定性分析； 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)； 結(jié)論與建議； 市場(chǎng)定位 投資估算與資金籌措 開(kāi)發(fā)成本估算： 土地成本（地價(jià)、征遷補(bǔ)償、三通一平）， 前期工程（規(guī)劃設(shè)計(jì)、可研、地勘、報(bào)建）， 建安工程（樁基、土建、五通、智能化設(shè)施、電梯）， 基礎(chǔ)設(shè)施（五通工程、綠化工程、道路及排水工程）， 公建配套（學(xué)校、醫(yī)院、文體、娛樂(lè)、郵電、市場(chǎng)、變電站、調(diào)壓站、垃圾處理）， 期間稅費(fèi)（配套建設(shè)費(fèi)、建安監(jiān)督費(fèi)、供水管網(wǎng)補(bǔ)償、供電用電負(fù)荷、其他）， 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)； 開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算：管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用； 總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偅? 資金籌措、使用及借款利息； 市場(chǎng)定位 銷售和租賃收入測(cè)算 住宅銷售： 用市場(chǎng)比較法確定售價(jià)上限（平均價(jià)格）； 用成本法確定售價(jià)下限； 建議銷售單價(jià)； 住宅部分總收入； 商鋪銷售； 車庫(kù)銷售或租賃； 市場(chǎng)定位 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 稅金計(jì)算： 損益表及靜態(tài)盈利分析： 投資利潤(rùn)率、投資利稅率 現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析： 內(nèi)部收益率（ FIRR）、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）、 項(xiàng)目回收期（動(dòng)、靜態(tài)）； 償債能力分析； 市場(chǎng)定位 不確定性分析（風(fēng)險(xiǎn)分析） 主要的風(fēng)險(xiǎn)因素：開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、利率等； 盈虧平衡分析：計(jì)算投資利潤(rùn)率為零時(shí)的項(xiàng)目銷售率，項(xiàng)目銷售率要求越高風(fēng)險(xiǎn)越大； 敏感性分析：選取核心的風(fēng)險(xiǎn)因素（如售價(jià)、成本等），分別計(jì)算其上下變動(dòng) 5％、 10％及 20％對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（如投資利潤(rùn)率、 FIRR、 FNPV等）的影響； 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施： 成本風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)及其他風(fēng)險(xiǎn)； 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) 社會(huì)效益； 環(huán)境效益； 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)； 市場(chǎng)定位 結(jié)論和建議 結(jié)論：可行、不可行； 改進(jìn)建議； 市場(chǎng)定位 案 例： 鐵達(dá)公司 商品混凝土生產(chǎn)項(xiàng)目 投資可行性研究 市場(chǎng)定位 第四講 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 總體規(guī)劃 ? 建筑風(fēng)格 ? 景觀設(shè)計(jì) ? 戶型設(shè)計(jì) ? 配套設(shè)施 教學(xué)內(nèi)容 總體規(guī)劃 總體構(gòu)思； 因地制宜，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)； 用地平衡和管網(wǎng)布置； 規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體構(gòu)思 以人為本的設(shè)計(jì)思想； 因地制宜，與周圍環(huán)境融合； 個(gè)性化設(shè)計(jì)，主題鮮明；（例：四季花城）