【正文】 6\對房地產(chǎn)項目定價過程中有關(guān)問題的探討 。 地塊周圍景觀； 環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況； 交通條件； 配套設(shè)施； 二、地塊 SWOT分析 優(yōu)勢與劣勢分析； 機(jī)會與威脅分析； 三、結(jié)論 市場定位 廣州 XG項目 （市場研究與定位部分） 第三節(jié) 項目市場定位 一、項目市場細(xì)分 項目一期細(xì)分 。 經(jīng)營城市、經(jīng)營土地 2023年城市市長會議 ? 強(qiáng)暴舊城、瘋狂克隆、胡亂“標(biāo)志、攀高比傻、盲目國際化、窒息環(huán)境、亂搶風(fēng)頭永遠(yuǎn)塞車、 “假古董”當(dāng)?shù)馈⒏溯^勁 ? 看上去面光光、住進(jìn)去心慌慌，這就是沒有親和力的城市和建筑所能帶給我們的物質(zhì)和精神生活。 ? 關(guān)鍵詞之一：經(jīng)濟(jì)適用房。 ? 距杭州不遠(yuǎn)的南京， 1月 23日拍賣兩塊土地，一塊成交價為每畝 220萬元，另一塊更高達(dá)每畝 。許多人認(rèn)為，與招標(biāo)拍賣相比，掛牌方式具有實(shí)施者操作簡便、參與者理性競價等優(yōu)點(diǎn)。 我國城市房地產(chǎn)管理法 ? 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 項目管理知識 網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù) ? 舉例： 某企業(yè)擬開發(fā)一地產(chǎn)項目，各項活動的相互關(guān)系及預(yù)計完成時間如下表所示，試確定該項目的完工時間和關(guān)鍵路線。在項目實(shí)施過程中，還要根據(jù)質(zhì)量規(guī)劃對 各項工作進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并將檢查和驗(yàn)收的結(jié)果及時記 錄以便隨時提供項目質(zhì)量的相關(guān)信息。全球每年都有大量從事項目管理的人員參加 PMP資格認(rèn)證。 A級是工程主任證書級，簡稱 CPD，總經(jīng)理一級。 著名的阿波羅登月計劃、曼哈頓計劃等都是采用項目管理 的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。 20世紀(jì) 50年代后期，美國 的蘭德公司首次在北極星導(dǎo)彈計劃中運(yùn)用了 PERT技術(shù)。IPMA提供了大量的產(chǎn)品和服務(wù)，包括研究與發(fā)展、培訓(xùn)和教育、標(biāo)準(zhǔn)化和證書制以及有關(guān)會議、學(xué)習(xí)班和研討會。 項目管理知識 PMP PMP是由 PMI發(fā)起的項目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證，其目的是為了給項目管理人員提供一個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使全球的項目管理人員都能夠得到科學(xué)的項目管理知識。通過有效加強(qiáng)項目 管理，充分發(fā)揮計劃和控制的作用，就能顯著減少項目中 的不可預(yù)知因素，從而大大壓縮這部分費(fèi)用。 項目管理知識 項目管理應(yīng)用與發(fā)展 ? 大型工程 ? 產(chǎn)品研發(fā) ? 大件生產(chǎn) ? 設(shè)備大修 項目管理知識 項目計劃與組織 ? 項目計劃要求：目標(biāo)明確、指標(biāo)格式化、任務(wù)模塊化、考慮動態(tài)性 ? 項目計劃內(nèi)容：設(shè)計工作分解結(jié)構(gòu)、編制工作說明書、分派任務(wù)和授權(quán)、估算成本和預(yù)算、編制進(jìn)度計劃、報告制度、設(shè)計項目管理組織 項目管理知識 小型計算機(jī)系統(tǒng)研制（工作分解任務(wù)矩陣） 任務(wù)描述 WBS碼 WBS等級 研發(fā)部 工程部 生產(chǎn)部 設(shè)計 1 主機(jī) 系統(tǒng) CPU 軟件 顯示器 樣機(jī)制造 2 交付使用 3 網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù) ? 原理：以圖論為基礎(chǔ)，以網(wǎng)絡(luò)形式描述復(fù)雜項目的任務(wù)結(jié)構(gòu)，采用一定的算法求解關(guān)鍵路線，圍繞關(guān)鍵路線安排進(jìn)度計劃，確保項目按期完工。 我國城市房地產(chǎn)管理法 ? 第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。中部省份江 西， 2023年開展國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣工作的市 (縣 ) 約占全省市 (縣 )總數(shù)的 80%，今年已經(jīng)達(dá)到 100%。一部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到 30%以上，北京、上海、廣州、杭州等城市維持 50%的比重達(dá) 12個月以上，而深圳房地產(chǎn)投資占整個投資的比例更接近60%。 ? 2023年全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序?qū)ｍ椪蔚闹攸c(diǎn)是，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人要求，各地要盡快制訂和完善中低收入家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用住房購房對象的條件、購房面積標(biāo)準(zhǔn)及超面積的處理辦法。 ? 市場調(diào)查是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策劃的前提和基礎(chǔ)。 3\論房地產(chǎn)市場研究的內(nèi)容與方法 。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 開發(fā)項目可行性研究 （Ｐ４２５－４６４） 項目投資估算與資金籌措計劃； 項目銷售和租賃收入測算； 項目財務(wù)評價； 項目不確定性分析； 項目效益評價； 結(jié)論與建議； 市場定位 投資估算與資金籌措 開發(fā)成本估算： 土地成本（地價、征遷補(bǔ)償、三通一平）， 前期工程（規(guī)劃設(shè)計、可研、地勘、報建）， 建安工程（樁基、土建、五通、智能化設(shè)施、電梯）， 基礎(chǔ)設(shè)施（五通工程、綠化工程、道路及排水工程）， 公建配套（學(xué)校、醫(yī)院、文體、娛樂、郵電、市場、變電站、調(diào)壓站、垃圾處理）， 期間稅費(fèi)（配套建設(shè)費(fèi)、建安監(jiān)督費(fèi)、供水管網(wǎng)補(bǔ)償、供電用電負(fù)荷、其他）， 不可預(yù)見費(fèi)； 開發(fā)費(fèi)用估算：管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，財務(wù)費(fèi)用； 總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偅? 資金籌措、使用及借款利息； 市場定位 銷售和租賃收入測算 住宅銷售： 用市場比較法確定售價上限（平均價格）； 用成本法確定售價下限； 建議銷售單價； 住宅部分總收入； 商鋪銷售； 車庫銷售或租賃； 市場定位 財務(wù)評價 稅金計算： 損益表及靜態(tài)盈利分析： 投資利潤率、投資利稅率 現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析： 內(nèi)部收益率（ FIRR）、 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）、 項目回收期（動、靜態(tài)）； 償債能力分析； 市場定位 不確定性分析（風(fēng)險分析） 主要的風(fēng)險因素：開發(fā)成本、售價、開發(fā)周期、利率等； 盈虧平衡分析：計算投資利潤率為零時的項目銷售率，項目銷售率要求越高風(fēng)險越大； 敏感性分析：選取核心的風(fēng)險因素（如售價、成本等），分別計算其上下變動 5％、 10％及 20％對項目財務(wù)評價指標(biāo)（如投資利潤率、 FIRR、 FNPV等）的影響； 風(fēng)險規(guī)避與控制措施： 成本風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險及其他風(fēng)險； 市場定位 項目效益評價 社會效益； 環(huán)境效益； 國民經(jīng)濟(jì)評價； 市場定位 結(jié)論和建議 結(jié)論：可行、不可行； 改進(jìn)建議； 市場定位 案 例： 鐵達(dá)公司 商品混凝土生產(chǎn)項目 投資可行性研究 市場定位 第四講 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計 ? 總體規(guī)劃 ? 建筑風(fēng)格 ? 景觀設(shè)計 ? 戶型設(shè)計 ? 配套設(shè)施 教學(xué)內(nèi)容 總體規(guī)劃 總體構(gòu)思； 因地制宜，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)； 用地平衡和管網(wǎng)布置； 規(guī)劃設(shè)計要則； 規(guī)劃設(shè)計 總體構(gòu)思 以人為本的設(shè)計思想； 因地制宜，與周圍環(huán)境融合； 個性化設(shè)計，主題鮮明；（例：四季花城）