【正文】 定價目標：高利潤、高收益、保持價格穩(wěn)定、應(yīng)付或避免競爭； 定價方法：成本導向（成本加成、目標收益、售價加成）、需求導向（理解值、需求定價）、競爭導向（隨行就市、跟隨領(lǐng)導者）、可比樓盤量化定價； 規(guī)劃設(shè)計 項目定價的詳細程序 收集分析市場信息和標的物資料； 估計成本和需求； 分析競爭對手； 選擇定價目標及方法； 規(guī)劃設(shè)計 項目定價的基本策略 總體定價：低價、中價、高價； 過程定價：低開高走、高開低走、穩(wěn)定價 格； 時點定價：折扣和折讓定價、單一和差別 定價、用戶心理定價； 規(guī)劃設(shè)計 價格促銷策略 運用價格組合； 適時調(diào)價； 幾種定式：廣告戶、低自備款、限時折價 幾種變招：降低購房門檻、運用促銷價格、制定目標各個擊破、請你來做發(fā)展商、樓盤升值保值促銷； 規(guī)劃設(shè)計 廣告策略 廣告策劃目標與費用預(yù)算； 廣告主題與設(shè)計； 選擇和運用廣告媒體； 廣告質(zhì)量評價標準和效果評價； 規(guī)劃設(shè)計 論文參考題目 1\項目管理在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用與發(fā)展 。 項目二期細分； 二、樓盤概念導入 市區(qū)中的大型綠色環(huán)保社區(qū)、高效智能化社區(qū)； 鬧市中的溫馨家園； 三、目標市場 市內(nèi)工作的中等收入家庭、個體經(jīng)營者； 注重環(huán)境質(zhì)量的白領(lǐng)階層； 房地產(chǎn)投資者、海珠區(qū)本地居民； 市場定位 廣州 XG項目 （市場研究與定位部分） 四、項目市場定位 成本價測算； 目標市場價格測算； 定價策略； 市場定位 可行性研究 ? 重視市場調(diào)查、市場預(yù)測； ? 項目評估以經(jīng)濟效益為中心； ? 對項目的評估全部在決策階段進行 ? 一般地，可行性研究應(yīng)由專門從事投資項目的咨詢機構(gòu)（中介機構(gòu)）承擔，它擁有大批經(jīng)濟學家、市場分析家、財務(wù)專家、律師等英才。 定位準則：受眾導向、差別化、個性化； 定位流程：制定目標、分析用戶心理、選擇目標市場、明確競爭優(yōu)勢（質(zhì)、量、價）、 尋找最佳切入點； 市場定位 定位案例： １、 深圳寶安電子城：從商業(yè)爛尾樓到商業(yè)奇跡（Ｐ１２６） ２、廣州ＸＸ公司房地產(chǎn)項目市場研究 （Ｐ３６９－３９０） 市場定位 廣州 XG項目（ 市場研究與定位部分） 第一節(jié) 項目市場研究 一、廣州市房地產(chǎn)市場走勢分析（宏觀） 二、廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析（中觀） 回顧與展望； 市場特點； 結(jié)論； 三、本項目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析（微觀） 區(qū)位特點； 購買對象及購買心理分析； 對手盤分析； 市場定位 廣州 XG項目 （市場研究與定位部分） 第二節(jié) 項目環(huán)境分析 一、地塊環(huán)境條件 土地性質(zhì)綜述 。 ? 市場調(diào)查是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策劃的前提和基礎(chǔ)。 土地資源獲取 地價影響因素 ? 市場供求 ? 自然環(huán)境條件 ? 社會經(jīng)濟條件 ? 政府規(guī)劃 ? 心理預(yù)期 ? 國際關(guān)系 土地資源獲取 土地獲取方式與途徑 ? 城市建設(shè)、安居工程、城市景觀、地方形象 ? 品牌主導、資金實力、土地儲備、政府補償 ? 土地公開拍賣（招投標制度、一級市場） 4月 10日，中海（成都）公司投資 2． 3億投得市中心地段 （每畝 311萬元） 土地資源獲取 土地資源儲備問題 ? 新一輪圈地運動（萬科、萬達、華潤） ? 土地資源儲備與資本運作 ? 土地資源儲備量力而行 土地資源獲取 第三講 房地產(chǎn)項目市場定位 ? 前期市場調(diào)查 ? 購房者心理與行為分析 ? 開發(fā)項目市場定位 ? 開發(fā)項目可行性研究 ? 開發(fā)項目投資效益評價 教學內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)查 ? 市場調(diào)查是為實現(xiàn)企業(yè)特定的經(jīng)營目標，運用科學的理論和方法，以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)手段，通過多種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息，正確判斷和把握市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，為企業(yè)科學決策提供正確依據(jù)的一種活動。 中國城市十大敗筆 區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場 ? 區(qū)域差異與政策要求（沿海與內(nèi)地） ? 城市房地產(chǎn)供需情況 ? 城市房地產(chǎn)企業(yè)情況（以本地為例） 土地資源獲取 綿陽市房地產(chǎn)投資 （ 1999－ 2023年） 02 0 0 0 04 0 0 0 06 0 0 0 08 0 0 0 01 0 0 0 0 01 2 0 0 0 01 4 0 0 0 01 6 0 0 0 01 8 0 0 0 01 9 9 9 年 2 0 0 1 年 綿陽市房地產(chǎn)竣工、銷售面積 1999－ 2023年 02 0 0 0 0 04 0 0 0 0 06 0 0 0 0 08 0 0 0 0 01 0 0 0 0 0 01 2 0 0 0 0 01 4 0 0 0 0 01 6 0 0 0 0 01 9 9 9 年 2 0 0 1 年 擬開發(fā)地段的確定 ? 房地產(chǎn)投資地段論 ? 地價影響因素分析 （市場供求、自然環(huán)境條件、社會經(jīng)濟條件、政府規(guī)劃、心理預(yù)期、國際關(guān)系） ? 重點研究城市發(fā)展規(guī)劃（環(huán)境、配套） 土地資源獲取 房地產(chǎn)投資地段論 ? 地段、地段還是地段； ? 價格＝成本（地價、設(shè)計費、建筑費、資金利息、稅費）＋利潤； ? 在成本構(gòu)成中，地價最不確定。對房價收入比較高、對取消或減少經(jīng)濟適用住房的城市，要控制新增土地的供應(yīng)規(guī)模。建設(shè)部有關(guān)負責人要求，各地要盡快制訂和完善中低收入家庭的收入標準，經(jīng)濟適用住房購房對象的條件、購房面積標準及超面積的處理辦法。 2023年房地產(chǎn)市場展望 ? 今年整頓規(guī)范工作的重點包括 11個方面：一是整頓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中違法違規(guī)行為；二是整頓商品房銷售中的不規(guī)范行為；三是整頓土地利用中的不規(guī)范行為，如擅自改變土地利用性質(zhì)、利用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)等；四是整頓面積“缺斤短兩”行為；五是整頓不履行合同和合同欺詐行為；六是整頓物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范行為；七是整頓房地產(chǎn)廣告不規(guī)范行為；八是整頓中介服務(wù)中的不規(guī)范行為；九是整頓房屋拆遷中的違規(guī)行為；十是整頓拖欠工程款行為；十一是整頓政府審批中的不規(guī)范行為，如規(guī)劃審批、立項審批、竣工驗收、預(yù)銷售許可等 2023年房地產(chǎn)市場展望 ? 2023年，建設(shè)部將會同有關(guān)部門出臺《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，進一步明確經(jīng)濟適用住房相關(guān)政策。 2023年房地產(chǎn)市場展望 ? 為預(yù)防風險，建設(shè)部將在 2023年上半年完成房地產(chǎn)市場預(yù)警體系研究，并選擇已開展預(yù)警體系研究的 56個城市試運行；年底前，在 35個大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便政府及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的問題，并采取相應(yīng)措施加強宏觀調(diào)控。 ? 關(guān)鍵詞之一：規(guī)范。 ? 2023年全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序?qū)ｍ椪蔚闹攸c是，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。 － 1月 13～ 14日武漢全國住宅與房地產(chǎn)工作會議，劉志峰 2023房地產(chǎn)市場 2023年底，由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，對于剛過去的 2023年的房地產(chǎn)業(yè)，可以用三個特點來概括，總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不均，真實的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)