【正文】 必須制定項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃。以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例：作 為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重 要，資金的回籠是每個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的重點(diǎn)，也是影 響資金平衡的關(guān)鍵因素。 由于商品房允許預(yù)售，因此一些企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)資金 未落實(shí)時(shí)便投入建設(shè)，超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力開發(fā)， 不考慮資金來源和資金平衡問題，致使大量樓盤爛尾。 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目管理應(yīng)用與發(fā)展 ? 大型工程 ? 產(chǎn)品研發(fā) ? 大件生產(chǎn) ? 設(shè)備大修 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目計(jì)劃與組織 ? 項(xiàng)目計(jì)劃要求：目標(biāo)明確、指標(biāo)格式化、任務(wù)模塊化、考慮動(dòng)態(tài)性 ? 項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容：設(shè)計(jì)工作分解結(jié)構(gòu)、編制工作說明書、分派任務(wù)和授權(quán)、估算成本和預(yù)算、編制進(jìn)度計(jì)劃、報(bào)告制度、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理組織 項(xiàng)目管理知識(shí) 小型計(jì)算機(jī)系統(tǒng)研制（工作分解任務(wù)矩陣） 任務(wù)描述 WBS碼 WBS等級(jí) 研發(fā)部 工程部 生產(chǎn)部 設(shè)計(jì) 1 主機(jī) 系統(tǒng) CPU 軟件 顯示器 樣機(jī)制造 2 交付使用 3 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 原理：以圖論為基礎(chǔ)，以網(wǎng)絡(luò)形式描述復(fù)雜項(xiàng)目的任務(wù)結(jié)構(gòu)，采用一定的算法求解關(guān)鍵路線，圍繞關(guān)鍵路線安排進(jìn)度計(jì)劃，確保項(xiàng)目按期完工。 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 操作步驟： o 將項(xiàng)目分解為若干活動(dòng)，確定所需時(shí)間、資源； o 明確各活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系； o 繪制連接所有活動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)； o 估計(jì)完成各項(xiàng)活動(dòng)的時(shí)間和成本； o 計(jì)算各項(xiàng)活動(dòng)開工和完工時(shí)間，確定關(guān)鍵路線； o 運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃和控制； 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 方法： AOA雙代號(hào)法：箭頭表示活動(dòng)，節(jié)點(diǎn)表示事件 AON單代號(hào)法：節(jié)點(diǎn)表示活動(dòng)； 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 舉例： A必須在 B之前完成， B必須在 C之前完成； A完成后， B和 C才能開始； A必須在 C和 D之前完成， B必須在 D之前完成； A和 B必須在 C和 D之前完成； 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 項(xiàng)目管理知識(shí) A B C A B C A D B C A C B D 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 關(guān)鍵路線分析：通過各項(xiàng)活動(dòng)時(shí)間參數(shù)的計(jì)算確定關(guān)鍵路線，從而確定項(xiàng)目完工周期。 ? 時(shí)間參數(shù)： ES－最早開始時(shí)間； EF－最早結(jié)束時(shí)間； LS－最遲開始時(shí)間； LF－最遲結(jié)束時(shí)間； t－作業(yè)時(shí)間； S－松閑時(shí)間； ? 關(guān)系： t＝ EF－ ES t＝ LF－ LS S＝ LS－ ES S＝ LF－ EF 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 步驟： 計(jì)算 ES、 EF； 計(jì)算 LS、 LF； 計(jì)算 S； 確定關(guān)鍵路線（ S為 0的一條活動(dòng)鏈）； 計(jì)算項(xiàng)目完工的全部時(shí)間 T； （關(guān)鍵活動(dòng)的作業(yè)時(shí)間相加而成） 編制進(jìn)度計(jì)劃表。 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 舉例： 某企業(yè)擬開發(fā)一地產(chǎn)項(xiàng)目，各項(xiàng)活動(dòng)的相互關(guān)系及預(yù)計(jì)完成時(shí)間如下表所示，試確定該項(xiàng)目的完工時(shí)間和關(guān)鍵路線。 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目管理知識(shí) 活動(dòng)代號(hào) 開發(fā)活動(dòng) 預(yù)計(jì)時(shí)間 緊先活動(dòng) A 前期市場(chǎng)調(diào)查 2 B 可行性研究 1 A C 設(shè)計(jì)、報(bào)建 5 A D 施工準(zhǔn)備 9 B E 施工進(jìn)度 6 B F 配套設(shè)施 2 D、 E G 竣工交付 3 C、 F H 物業(yè)管理介入 1 G 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? PERT的應(yīng)用 ? 特點(diǎn)：非確定性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，運(yùn)用概率分析，相對(duì)復(fù)雜 ? 三種作業(yè)時(shí)間：樂觀時(shí)間、可能時(shí)間、悲觀時(shí)間 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目控制 ? 確定標(biāo)準(zhǔn) ? 衡量偏差 ? 采取糾正措施 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目管理軟件及應(yīng)用 ? PROJECT ? 通用性 ? 行業(yè)特性 項(xiàng)目管理知識(shí) 第二講 土地資源獲取 ? 宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃 ? 區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場(chǎng) ? 擬開發(fā)地段的確定 ? 土地獲取方式與途徑 ? 土地儲(chǔ)備問題 教學(xué)內(nèi)容 宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃 ? 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)（繁榮？泡沫？） ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況（上海與綿陽比較） ? 城市發(fā)展規(guī)劃（熱點(diǎn)？前瞻？） 土地資源獲取 我國城市房地產(chǎn)管理法 （共 7章 72條） – 第一章 總則 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓 第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥 第三章 房地產(chǎn)開發(fā) 第四章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 一般規(guī)定 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押 第四節(jié) 房屋租賃 第五節(jié) 中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理 第六章 法律責(zé)任 第七章 附則 我國城市房地產(chǎn)管理法 ? 第七條 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 ? 第十二條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。 我國城市房地產(chǎn)管理法 ? 第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 ? 第二十五條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。 我國城市房地產(chǎn)管理法 ? 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營場(chǎng)所； （三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 我國城市房地產(chǎn)管理法 ? 第四十四條 商品房預(yù)售，應(yīng)