【正文】 定任務(wù)的時間， 之后它們分別被稱為“計劃評審技術(shù)”和“關(guān)鍵路徑法”。房地產(chǎn)項目管理 2023年 3 月 課程簡介 ? 學(xué)習(xí)目的 ：掌握和運(yùn)用項目管理理論、方法、工具，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目決策和過程管理； ? 專業(yè)方向 ：主要面向政府主管部門、房地產(chǎn)或城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)公司、金融部門、各類房地產(chǎn)評估咨詢公司、物業(yè)管理公司。現(xiàn) 代項目管理科學(xué)便是從這兩項技術(shù)的基礎(chǔ)上迅速發(fā)展起來 的， 融合了后來發(fā)展起來的 WBS工作分解技術(shù)、蒙特卡 羅（ Monte Carlo）模擬技術(shù)和 EV掙值分析技術(shù)，形成了 一門關(guān)于項目資金、時間、人力等資源控制的管理科學(xué)。它的宗旨是促進(jìn)全球的項目管理的發(fā)展。項目管理專業(yè)人員取證分為 A、 B、 C、 D四個級別，級別之間的檔次標(biāo)準(zhǔn)差距很大。現(xiàn)在已經(jīng)有 4萬多會員。今天， PMI制定出的項目管理方法已經(jīng)得到全球公認(rèn)， PMI已經(jīng)成為全球項目管理的權(quán)威機(jī)構(gòu)，其組織的項目管理資格認(rèn)證考試，也已經(jīng)成為項目管理領(lǐng)域的權(quán)威認(rèn)證。以房地產(chǎn)項目為例： 主要包括地價（土地出讓金）、征地拆遷費(fèi)用、前期 費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見 費(fèi)、稅金等。質(zhì)量規(guī)劃 分兩部分進(jìn)行，即建立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和指定項目中具體工 作的質(zhì)量要求。以房地產(chǎn)項目為例：作 為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重 要，資金的回籠是每個房地產(chǎn)投資項目的重點(diǎn)，也是影 響資金平衡的關(guān)鍵因素。 ? 時間參數(shù)： ES－最早開始時間； EF－最早結(jié)束時間； LS－最遲開始時間； LF－最遲結(jié)束時間； t－作業(yè)時間； S－松閑時間； ? 關(guān)系： t＝ EF－ ES t＝ LF－ LS S＝ LS－ ES S＝ LF－ EF 項目管理知識 網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù) ? 步驟： 計算 ES、 EF； 計算 LS、 LF； 計算 S； 確定關(guān)鍵路線（ S為 0的一條活動鏈）； 計算項目完工的全部時間 T； （關(guān)鍵活動的作業(yè)時間相加而成） 編制進(jìn)度計劃表。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 以市場公開供地收益論： 2023年， 350億元； 2023 年， 492億元； 2023年，而業(yè)內(nèi)人士保守估計為近千億 元（僅 19月，就達(dá) ） 一項統(tǒng)計顯示，目前全國 31個省 (區(qū)、市 )的近 1500個 市 (縣 )開展了土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，在市場發(fā)育 的東南省份，八成的市 (縣 )開展了這項工作。 ? 土地掛牌交易方式快速推廣，大受歡迎。專家估計 2023年房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)也可能保持這種貢獻(xiàn)率。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動性很強(qiáng)，“如果房地產(chǎn)投資增幅一旦出現(xiàn)較大下滑，它對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將難以估量” 。 － 1月 13～ 14日武漢全國住宅與房地產(chǎn)工作會議，劉志峰 2023房地產(chǎn)市場 2023年底，由國家計委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，對于剛過去的 2023年的房地產(chǎn)業(yè)，可以用三個特點(diǎn)來概括，總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不均，真實的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。 ? 關(guān)鍵詞之一：規(guī)范。 2023年房地產(chǎn)市場展望 ? 今年整頓規(guī)范工作的重點(diǎn)包括 11個方面：一是整頓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中違法違規(guī)行為；二是整頓商品房銷售中的不規(guī)范行為；三是整頓土地利用中的不規(guī)范行為，如擅自改變土地利用性質(zhì)、利用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)等；四是整頓面積“缺斤短兩”行為；五是整頓不履行合同和合同欺詐行為；六是整頓物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范行為；七是整頓房地產(chǎn)廣告不規(guī)范行為；八是整頓中介服務(wù)中的不規(guī)范行為；九是整頓房屋拆遷中的違規(guī)行為；十是整頓拖欠工程款行為；十一是整頓政府審批中的不規(guī)范行為，如規(guī)劃審批、立項審批、竣工驗收、預(yù)銷售許可等 2023年房地產(chǎn)市場展望 ? 2023年，建設(shè)部將會同有關(guān)部門出臺《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，進(jìn)一步明確經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策。對房價收入比較高、對取消或減少經(jīng)濟(jì)適用住房的城市，要控制新增土地的供應(yīng)規(guī)模。 土地資源獲取 地價影響因素 ? 市場供求 ? 自然環(huán)境條件 ? 社會經(jīng)濟(jì)條件 ? 政府規(guī)劃 ? 心理預(yù)期 ? 國際關(guān)系 土地資源獲取 土地獲取方式與途徑 ? 城市建設(shè)、安居工程、城市景觀、地方形象 ? 品牌主導(dǎo)、資金實力、土地儲備、政府補(bǔ)償 ? 土地公開拍賣（招投標(biāo)制度、一級市場） 4月 10日，中海（成都）公司投資 2． 3億投得市中心地段 （每畝 311萬元） 土地資源獲取 土地資源儲備問題 ? 新一輪圈地運(yùn)動（萬科、萬達(dá)、華潤） ? 土地資源儲備與資本運(yùn)作 ? 土地資源儲備量力而行 土地資源獲取 第三講 房地產(chǎn)項目市場定位 ? 前期市場調(diào)查 ? 購房者心理與行為分析 ? 開發(fā)項目市場定位 ? 開發(fā)項目可行性研究 ? 開發(fā)項目投資效益評價 教學(xué)內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)查 ? 市場調(diào)查是為實現(xiàn)企業(yè)特定的經(jīng)營目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論和方法，以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)手段，通過多種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息，正確判斷和把握市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，為企業(yè)科學(xué)決策提供正確依據(jù)的一種活動。 定位準(zhǔn)則：受眾導(dǎo)向、差別化、個性化； 定位流程：制定目標(biāo)、分析用戶心理、選擇目標(biāo)市場、明確競爭優(yōu)勢（質(zhì)、量、價）、 尋找最佳切入點(diǎn)； 市場定位 定位案例： １、 深圳寶安電子城：從商業(yè)爛尾樓到商業(yè)奇跡（Ｐ１２６） ２、廣州ＸＸ公司房地產(chǎn)項目市場研究 （Ｐ３６９－３９０） 市場定位 廣州 XG項目（ 市場研究與定位部分） 第一節(jié) 項目市場研究 一、廣州市房地產(chǎn)市場走勢分析（宏觀） 二、廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析（中觀） 回顧與展望； 市場特點(diǎn)； 結(jié)論； 三、本項目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析（微觀） 區(qū)位特點(diǎn)； 購買對象及購買心理分析； 對手盤分析； 市場定位 廣州 XG項目 （市場研究與定位部分） 第二節(jié) 項目環(huán)境分析 一、地塊環(huán)境條件 土地性質(zhì)綜述 。 開發(fā)項目可行性研究 （Ｐ４２５－４６４） 項目投資估算與資金籌措計劃； 項目銷售和租賃收入測算； 項目財務(wù)評價； 項目不確定性分析； 項目效益評價； 結(jié)論與建議； 市場定位 投資估算與資金籌措 開發(fā)成本估算： 土地成本（地價、征遷補(bǔ)償、三通一平）， 前期工程（規(guī)劃設(shè)計、可研、地勘、報建）， 建安工程（樁基、土建、五通、智能化設(shè)施、電梯）， 基礎(chǔ)設(shè)施（五通工程、綠化工程、道路及排水工程）， 公建配套（學(xué)校、醫(yī)院、文體、娛樂、郵電、市場、變電站、調(diào)壓站、垃圾處理）， 期間稅費(fèi)（配套建設(shè)費(fèi)、建安監(jiān)督費(fèi)、供水管網(wǎng)補(bǔ)償、供電用電負(fù)荷、其他）， 不可預(yù)見費(fèi)； 開發(fā)費(fèi)用估算：管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，財務(wù)費(fèi)用； 總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偅? 資金籌措、使用及借款利息； 市場定位 銷售和租賃收入測算 住宅銷售