【正文】 ： 用市場比較法確定售價上限（平均價格）； 用成本法確定售價下限； 建議銷售單價； 住宅部分總收入； 商鋪銷售； 車庫銷售或租賃； 市場定位 財務(wù)評價 稅金計算： 損益表及靜態(tài)盈利分析： 投資利潤率、投資利稅率 現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析： 內(nèi)部收益率（ FIRR）、 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）、 項目回收期（動、靜態(tài)）； 償債能力分析； 市場定位 不確定性分析（風(fēng)險分析） 主要的風(fēng)險因素：開發(fā)成本、售價、開發(fā)周期、利率等； 盈虧平衡分析：計算投資利潤率為零時的項目銷售率，項目銷售率要求越高風(fēng)險越大； 敏感性分析：選取核心的風(fēng)險因素（如售價、成本等），分別計算其上下變動 5％、 10％及 20％對項目財務(wù)評價指標(biāo)（如投資利潤率、 FIRR、 FNPV等）的影響； 風(fēng)險規(guī)避與控制措施： 成本風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險及其他風(fēng)險； 市場定位 項目效益評價 社會效益； 環(huán)境效益； 國民經(jīng)濟評價； 市場定位 結(jié)論和建議 結(jié)論：可行、不可行； 改進建議； 市場定位 案 例： 鐵達公司 商品混凝土生產(chǎn)項目 投資可行性研究 市場定位 第四講 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計 ? 總體規(guī)劃 ? 建筑風(fēng)格 ? 景觀設(shè)計 ? 戶型設(shè)計 ? 配套設(shè)施 教學(xué)內(nèi)容 總體規(guī)劃 總體構(gòu)思； 因地制宜，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)； 用地平衡和管網(wǎng)布置； 規(guī)劃設(shè)計要則； 規(guī)劃設(shè)計 總體構(gòu)思 以人為本的設(shè)計思想； 因地制宜，與周圍環(huán)境融合； 個性化設(shè)計，主題鮮明；（例：四季花城） 規(guī)劃設(shè)計 空間關(guān)系處理 動與靜的關(guān)系； 實與虛的關(guān)系； 建筑與環(huán)境的關(guān)系； 高層建筑與低層建筑的關(guān)系； 規(guī)劃設(shè)計 用地平衡和管網(wǎng)布置 小區(qū)用地平衡； 總體布局與居住環(huán)境； 工程管線和道路交通的綜合規(guī)劃； 規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計要則 功能適用； 面積適中； 智能化，滿足高科技和環(huán)保要求； 規(guī)劃設(shè)計 建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格與居住文化； 內(nèi)部與外型設(shè)計； 建筑風(fēng)格類型： 歐陸風(fēng)格、 異域風(fēng)格、 鄉(xiāng)村風(fēng)格、 古典風(fēng)格（例：芙蓉古城） 規(guī)劃設(shè)計 景觀設(shè)計 賣房就是賣環(huán)境的設(shè)計要求； 突出特色、力求創(chuàng)新； 以自然景觀為主，與人造景觀結(jié)合； 發(fā)展立體綠化，海陸空結(jié)合； 便于人際交往，有社區(qū)文化支撐； 規(guī)劃設(shè)計 戶型設(shè)計 設(shè)計概述； 設(shè)計流程； 戶型比例與樓層安排； 規(guī)劃設(shè)計要則； 規(guī)劃設(shè)計 戶型設(shè)計概述 戶型的經(jīng)濟分類： 安置、實用、舒適、豪華； 設(shè)計難點剖析： 專家與用戶的分歧； 專家與專家的分歧； 規(guī)劃設(shè)計 戶型設(shè)計流程 進行市場調(diào)查； 掌握戶型需求； 確定戶型大?。? 進行功能分區(qū)； 進行戶型布局； 確定戶型構(gòu)成； 住宅空間配置； 規(guī)劃設(shè)計 戶型比例與樓層安排 戶型不宜過雜； 以目標(biāo)業(yè)主群細分確定戶型構(gòu)成比例； 樓層類型： 低層住宅、多層住宅、高層住宅； 規(guī)劃設(shè)計 配套設(shè)施 配套功能：居家、消閑、感觀、投資； 配套功能的誤區(qū)； 配套功能也需要創(chuàng)新； 配套設(shè)施的科技含量與智能化； 規(guī)劃設(shè)計 建設(shè)智能小區(qū)的七點忠告 智能小區(qū)不同于智能大廈； 要結(jié)合本地文化背景； 開發(fā)商要從實際出發(fā)； 無需過分求得技術(shù)上的領(lǐng)先； 要采用技術(shù)手段減少人力資源； 關(guān)鍵在于軟配套； 智能小區(qū)建設(shè)是一種探索； 規(guī)劃設(shè)計 開發(fā)商、策劃師與建筑師的合作 開發(fā)商與策劃師； 策劃師與建筑師； 規(guī)劃設(shè)計 第五講 房地產(chǎn)項目工程管理 ? 項目進度管理 ? 項目成本管理 ? 項目質(zhì)量管理 ? 項目資金平衡 教學(xué)內(nèi)容 第六講 房地產(chǎn)項目銷售策劃 ? 價格策略 ? 廣告策略 ? 促銷策略 教學(xué)內(nèi)容 價格策略 房地產(chǎn)價格的影響因素； 項目定價目標(biāo)及方法； 項目定價的詳細程序； 項目定價的基本策略； 價格促銷策略； 規(guī)劃設(shè)計 房地產(chǎn)價格的影響因素 成本因素； 競爭因素； 產(chǎn)品差異； 消費者心理因素； 開發(fā)商目標(biāo)； 法律政策因素； 規(guī)劃設(shè)計 項目定價目標(biāo)及方法 定價目標(biāo)：高利潤、高收益、保持價格穩(wěn)定、應(yīng)付或避免競爭； 定價方法：成本導(dǎo)向（成本加成、目標(biāo)收益、售價加成）、需求導(dǎo)向（理解值、需求定價）、競爭導(dǎo)向（隨行就市、跟隨領(lǐng)導(dǎo)者）、可比樓盤量化定價； 規(guī)劃設(shè)計 項目定價的詳細程序 收集分析市場信息和標(biāo)的物資料； 估計成本和需求； 分析競爭對手； 選擇定價目標(biāo)及方法； 規(guī)劃設(shè)計 項目定價的基本策略 總體定價：低價、中價、高價； 過程定價：低開高走、高開低走、穩(wěn)定價 格； 時點定價：折扣和折讓定價、單一和差別 定價、用戶心理定價； 規(guī)劃設(shè)計 價格促銷策略 運用價格組合； 適時調(diào)價； 幾種定式：廣告戶、低自備款、限時折價 幾種變招：降低購房門檻、運用促銷價格、制定目標(biāo)各個擊破、請你來做發(fā)展商、樓盤升值保值促銷； 規(guī)劃設(shè)計 廣告策略 廣告策劃目標(biāo)