【正文】 消費者角度的項目類型比較消費者的項目類型偏好戶型面積從 — ，滿足各種人群、家庭的需要。板樓在新一輪競爭中又具備了新的砝碼。小戶型社區(qū)長短處：從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓 8戶甚至 10戶以上的單位，使塔樓的劣勢更加突出。2023年開始，從市場供應上看，板樓投放量呈噴井效應，成為樓市的異軍，一改塔樓一統(tǒng)天下之勢。于 2023年 12月正式開盤， 2023年春節(jié)前后以 7800元的單價銷售已全部完成，創(chuàng)下北京房地產(chǎn)市場的一個奇跡。亞運新新家園的設計含量也很高，設計出獨具風格的透天中庭，將種滿各類植物的一個透天中庭凹入屋內，給人與自然朝夕相處的感覺。q2023年， Townhouse遭遇瓶頸167。在同一項目中，通常價格表現(xiàn)：獨棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼q聯(lián)排別墅由三個以上的相同單位平行組合而成。 營造一新的現(xiàn)場又迎來了新老客戶，特別是前期看房后一直在觀望猶豫的客戶，也終于等到了簽單的時候。 1999 年 7月，希森集團通過公開競買，以 ，將玫瑰園整體收購成功。別墅平均售價超過人民幣 1萬元／平方米的還有亞北 —昌平，大興，豐臺地區(qū)。以別墅、 Townhouse、 板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式 ——別墅項目類型北京別墅基本解讀別墅的概念：別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。別墅代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形；公寓的特征是單價高、品質化配套服務；市區(qū)中心位置、內外裝修講究；普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導項目。城市綠化的新面貌：西北區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設，良好的綠化環(huán)境正在形成。q價格區(qū)間：從整體市場來看， 2023年北京市別墅的平均售價約為人民幣 8400元／平方米左右。受住宅消費的風水觀念影響，西部 “上風上水 ”的傳統(tǒng)地位也是其別墅市場迅速崛起的促進；167。 　　二、逆流而上 事件： 1993年，香港利達行有限公司介入，擁有 45％的股權，更名為 “北京利達玫瑰園別墅有限公司 ”，董事長鄧智仁。 　　背景：房地產(chǎn)市場火暴，別墅市場穩(wěn)步上升 　　定位：以加拿大異國風格為新開盤第三期項目的定位，適合玫瑰園一貫走國外風格的命名路線，延續(xù)玫瑰園對外籍人士的吸引力。別墅項目案例之玫瑰園—— 翠湖別墅市場歷程定位：倚稻香湖市級旅游度假區(qū)自然景觀，明確的水景別墅定位。建筑：社區(qū)強調建筑內部功能的布局，空間尺度的把握，室內外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。q獨棟別墅形體獨立的單位。167。因為百萬以上房款以及車程的投入并不是普通階層能夠實現(xiàn)得了的。塔樓 —— 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。雖然如此，消費者仍極力追捧，成就了板樓的優(yōu)勢地位。 　 、一梯四戶的戶型，戶戶朝南。北京住宅建筑類型受歡迎程度調查：高達 ％的購房者選擇多層板樓，有 ％的購房者選擇小高層板樓，選擇塔樓的為 ％，選擇 Townhouse的為 ％。資料來源：焦點房地產(chǎn)《總價 50萬元以下的住房是主流需求》調查報告、搜房研究院《典型住宅指數(shù)系統(tǒng)月報》 區(qū)域分布區(qū)域分布（平均半徑）別墅 Townhouse 板樓 塔樓自然地理位置 自然風光出眾 自然地理位置以選址論經(jīng)濟地理位置 市政、配套不足 多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟地理位置公寓〉普通住宅〉經(jīng)濟適用房區(qū)域需求下的項目類型偏好別墅、 Townhouse、 板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟地理位置的條件中，誰擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競爭的先機。非典，不僅對房地產(chǎn)項目的促銷活動或施工計劃產(chǎn)生暫時性影響，但對于建筑類型的消費卻可能產(chǎn)生長遠影響。銷售分攤 低 高 塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價 高 低 犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠遠低于板樓（綠色表示優(yōu)勢；灰色表示劣勢；空白背景表示中性）小戶型 —— 塔樓突圍塔樓市場形勢危難，在建筑形式上突破的實驗之后，開發(fā)商開始實行市場定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場地位。167。千畝以上的占地規(guī)模，開發(fā)建成后，將成為長安街上距國貿(mào)最近規(guī)模最大的“Townhouse”社區(qū)。低容積率越低越好、綠化面積越大越吸引人。適中、均好普通 Townhouse作為介于公寓和別墅之間的一種新型住宅，其最明顯的特點是適中性、均好性。服務：社區(qū)的物業(yè)服務要突出優(yōu)質、貼心、到位。別墅 總價高交通位置與市政條件有天有地環(huán)境舒展公寓 單價、總價均高容積率高、建筑密度大空間窘迫感位于市區(qū)中心Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物有天有地環(huán)境舒展單價、總價均有明顯優(yōu)勢位置上盡量靠近市中心Townhouse的基本解讀 2北京受到認可的 TOWNHOUSE項目符合十大標準 ——位置：應位于城市邊緣地帶，車程 5至 30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。他們的理論是，很多帶公寓的遠郊社區(qū)都叫某某花園或某某園，既然翠湖花園是一個高檔涉外的純別墅區(qū)，當然應該從案名上區(qū)別出來。 　　背景：市場發(fā)育不成熟，與之配套的政策、法規(guī)不完善。人群層次豐富從客戶人群的層次上看，與幾年前別墅消費者相比，當前的消費者范圍更寬更廣。北京別墅市場特點—— 別墅區(qū)域格局形成北京別墅項目地區(qū)分布北京別墅市場特點—— 別墅價格跨度大q內外銷別墅價格彈性不同：在內、外銷房沒有取消之前，別墅項目有外銷和內銷之分。167。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項目漸多。板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據(jù)上風。q北京的東北和西北部是別墅的主要聚集地，別墅數(shù)量占到京城別墅總量的三分之二。 35％，非北京籍的占到了 30％，而境外人士的需求量大大減少，由 1997年的 70％降到 20％左右。 　　 1996年 2月，山東希森集團參與，完成了 186套別墅的建設和精裝修，并取得了房產(chǎn)證。新任的銷售總監(jiān)到翠湖花園的第一件事就是將翠湖花園的名字改為 “翠湖別墅 ”。原始的 Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是 “聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫 ”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過 4層；其特點集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。 Townhouse獨棟 傳統(tǒng)別墅Townhouse的發(fā)展q2023年，北京 Townhouse年167。q環(huán)境優(yōu)勢者具有了 “北京特色 ”的 Townhouse對于環(huán)境的營造大體是