房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風(fēng)險(xiǎn)防范教材-wenkub
2023-03-13 11:44:59 本頁面
【正文】 大連地稅局也認(rèn)為應(yīng)該繳稅。這里的合同，應(yīng)遵循“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，不局限于房管局制式的合同，只要有實(shí)質(zhì)上行使銷售合同意向的協(xié)議存在，則推定為銷售合同已經(jīng)簽訂。 銷售收入不區(qū)分合法收入和非法收入。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析 與稽查風(fēng)險(xiǎn)防范 目錄頁 一、銷售收入 的確認(rèn) 二、 視同銷售收入 三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓 四、計(jì)稅成本扣除 五、甲供材料 六、地下車庫(kù) 七、利息費(fèi)用 八、其他 （一）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 只要簽訂了預(yù)售合同就屬于銷售收入，因此可以作為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)。 未取得預(yù)售許可證，就進(jìn)行預(yù)售是非法的。（國(guó)稅函【 2023】 875號(hào)） 定金是否要繳納營(yíng)業(yè)稅？什么時(shí)間繳納？（國(guó)稅函 〔 1995]156號(hào)文件第18條）對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？ 答：營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 但是大部分大型房企未就誠(chéng)意金繳納營(yíng)業(yè)稅。②付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 B、稅法規(guī)定銷售傭金必須有合法真實(shí)的報(bào)銷憑證，且不得超過服務(wù)金額的 5%。即書面合同規(guī)定的付款日期當(dāng)天，預(yù)收款模式則是收到預(yù)收款當(dāng)天 （三）預(yù)收及租金收入 如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù) 《 實(shí)施條例 》 第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定精神 ,對(duì)上述情形的購(gòu)買者個(gè)人少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款 ,應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。 開發(fā)企業(yè)以尾房抵頂建安工程費(fèi) 以尾房抵銷售公司的銷售費(fèi)用。 地下室是否需要繳納企業(yè)所得稅？是否需要繳納營(yíng)業(yè)稅？是否需要繳納個(gè)人所得稅？ 答：根據(jù)國(guó)稅函 [2023]875號(hào)文件第三條：企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。因此企業(yè)的總銷售收入為 100萬元，汽車不應(yīng)當(dāng)作為捐贈(zèng)處理。 A、增值稅：贈(zèng)送贈(zèng)品應(yīng)視同銷售計(jì)算增值稅； B、企業(yè)所得稅：贈(zèng)送贈(zèng)品應(yīng)視同銷售計(jì)算收入（對(duì)外購(gòu)直接用于贈(zèng)品的，可直接按外購(gòu)成本價(jià)作為銷售單價(jià)，明顯偏低的除外）；這樣的話其實(shí)同時(shí)等額增加了收入和成本，最后不影響企業(yè)所得稅； C、個(gè)人所得稅：受贈(zèng)方收到贈(zèng)品屬于偶然所得，應(yīng)按 20%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。 方式二：賣 A公司股權(quán)：（不征營(yíng)業(yè)稅及土增稅） 賣方：印花稅 萬分 5 稅收 25萬、所得稅： 25% 約 1億。 方式三：在西藏設(shè)立控股公司，再進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓：西藏20232023年所有行業(yè)的所得稅均為 15%。 方式五：控股股東 B注冊(cè)地在香港，控股股東的控股股東 C注冊(cè)地在海外的避稅天堂。 注意要點(diǎn)：此種方式還是有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 人員工資和費(fèi)用是開發(fā)間接費(fèi)用還是期間費(fèi)用？（企業(yè)經(jīng)營(yíng)架構(gòu)的籌劃。 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，需計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用（ 31號(hào)文件第 27條、南京地稅局的問答第 23條）。隨著折舊攤銷價(jià)值。（ 31號(hào)文件第 27條） 預(yù)提費(fèi)用（新文件 30條、 32條 中列舉了 4類預(yù)提費(fèi)用）： 待攤費(fèi)用：開辦費(fèi)可以一次性攤銷，也可以在 3年以內(nèi)進(jìn)行攤銷。 占地面積法（土地的分?jǐn)?，原則用占地面積法）
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