房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風(fēng)險防范教材-在線瀏覽
2025-03-26 11:44本頁面
【正文】 銀行按揭方式：企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金 (擔(dān)保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。 案例：思考：業(yè)務(wù)員傭金倒推收入同樣也會成為 稅務(wù)稽查倒推收入的一種手段。稅務(wù)認(rèn)可正常比例是 1`2%。 ? 營業(yè)稅實際上也是采取的收付實現(xiàn)制。 關(guān)注點 ： 預(yù)收跨年度房租且已全額開具發(fā)票發(fā)票的開具需全額繳納扭轉(zhuǎn)稅（如營業(yè)稅），但所得稅繳納與發(fā)票是否全額開具沒有直接關(guān)系，不需全額在預(yù)收年度繳納所得稅。其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。需有少許租金。 工抵房抵銀行貸款本金或利息。 （二）以房屋抵償債務(wù) 問題： 某企業(yè)銷售房屋價款為 100萬元，同時贈送地下室。需繳納所得稅、營業(yè)稅（按收入 100萬來繳納），不需繳納個稅。 案例：賣房子贈送汽車，房屋銷售合同價款 100萬元，汽車的購進(jìn)價格為 10萬元，即其公允價值為 10萬元，房屋的公允價值可推定為 90萬元。確定收入：銷售房產(chǎn) 90萬，銷售汽車 10萬。 （三）無償贈送（有獎銷售、賣方贈送地下室等） 問題： 某企業(yè)樓房開盤時進(jìn)行“摸獎活動”，該企業(yè)購進(jìn)獎品 100萬元，全部獎勵完畢，是否繳納企業(yè)所得稅？是否繳納增值稅？是否繳納個人所得稅？ 答： 稅收分析：國稅函 [2023]828號文件。贈送方有代扣代繳的義務(wù) 建議：贈品由合作單位采購，降低稅務(wù)風(fēng)險。 方式一：直接轉(zhuǎn)讓： 印花稅 萬分 5 稅收 25萬、營業(yè)稅及附加 % 2800萬 土增稅： 約 2億、所得稅： 25% 約 4000萬。 買方成本： 5億 +土增稅 （抵扣額減少按最低稅率 30%計算） +所得稅 7000萬（（ 5億 1億 ） *） =億 注意要點：不要轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)：國稅函 〔 2023〕 687號 。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得 案例分析 策略：可以先融資再賣股權(quán)。 稅金： 印花稅 萬分 5 稅收 25萬、所得稅： 15% 約 6000萬。 稅金： 印花稅 萬分 5 稅收 25萬、所得稅： 10% 約 4000萬。轉(zhuǎn)讓 C公司的股權(quán)?，F(xiàn)在比較流行的轉(zhuǎn)讓方式。建議提高轉(zhuǎn)讓層級，股權(quán)結(jié)構(gòu)不要太單一，增加稅務(wù)稽查難度。 第三章：成本、費用扣除的稅務(wù)處理（ 1124條） 第四章：計稅成本的核算（ 2535條） 計稅成本： “ 制造成本法”和“全部成本法”。 《 土地增值稅條例實施細(xì)則 》 第七條） 建議：企業(yè)召開會議，確立人員組成、歸屬，形成會議紀(jì)要，保留內(nèi)部證據(jù)。（例：瓊地稅函 【 2023】 356號第 2條、青地稅發(fā) 【 2023】 100號文件第 25條） 廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費必須計入期間費用，不能計入開發(fā)間接費用。 （一）計稅成本的概念 （二）配套設(shè)施的稅務(wù)處理 ①非營利性，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，②無償贈送 給地方政府、公用事業(yè)單位的。 A、自用的：視為自建固定資產(chǎn)。 B、非自用的：視為開發(fā)產(chǎn)品，隨著開發(fā)產(chǎn)品的出售，列入成本。 （三）歸集開發(fā)成本（ 6類成本項目， 3類成本類型） 當(dāng)期實際發(fā)生的成本。 企業(yè)根據(jù)銷售狀況選擇最有利的分?jǐn)偡绞健? 歸集開發(fā)成本，
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