【正文】 （國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)）文件規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： A、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； B、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。文件中規(guī)定了三種情況： 一是房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 二是開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問(wèn)題 視同銷售的所得稅問(wèn)題 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)） 拆一還一匯總： 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 所得稅 拆一還一涉稅處理 拆一還一面積內(nèi)按照成本價(jià)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)收入 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)收入 拆一還一面積外按照市場(chǎng)價(jià)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅 土地成本按照視同銷售收入確認(rèn)拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) 土地成本按照視同銷售收入確認(rèn)拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問(wèn)題 拆一還一的補(bǔ)差價(jià)問(wèn)題 案例 房地產(chǎn)企業(yè)甲在對(duì) 20戶原住戶進(jìn)行回遷安置過(guò)程中，按照規(guī)定應(yīng)補(bǔ)償每戶90平米房屋，但實(shí)際房屋設(shè)計(jì)面積為 98平方米，因此，每戶住戶按照市場(chǎng)價(jià)格以每平方 8000元繳納了補(bǔ)差價(jià)款，請(qǐng)問(wèn)這部分款項(xiàng)是否要確認(rèn)收入繳納各項(xiàng)稅收？ 案例 房地產(chǎn)企業(yè)乙在回遷安置中，由于房屋位置、樓層、朝向、裝修、結(jié)構(gòu)的不同涉及到同 10戶回遷戶的互補(bǔ)差價(jià)，其中 3戶，房地產(chǎn)企業(yè)乙需要補(bǔ)給其差價(jià)款共計(jì) 56萬(wàn)，另外 7戶需要向乙企業(yè)繳納差價(jià)款 42萬(wàn)。 項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi)： 項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi)：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 境外設(shè)計(jì)費(fèi)問(wèn)題 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （二）、前期工程費(fèi) 勘察、測(cè)繪 水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)；沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)，拔地定樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。 何種票據(jù)？ 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租賃費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 何種票據(jù)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （三）、建筑安裝工程費(fèi) 土建工程 安裝工程 裝飾工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 人工土石方 機(jī)械土石方 土釘墻 降水工程 樁基礎(chǔ) 滿堂基礎(chǔ) 鋼筋工程 商品砼 模板工程 填充墻工程 電氣（強(qiáng)電）安裝 電訊（弱電）安裝 給排水安裝 電梯安裝 空調(diào)安裝 消防安裝 天然氣安裝 采暖安裝 保溫工程 門窗工程 欄桿工程 屋面工程 內(nèi)外墻工程 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （三）、建筑安裝工程費(fèi) 建安工程費(fèi)核算中的會(huì)計(jì)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 建安工程費(fèi)三級(jí)核算科目如何設(shè)置？ 建安工程費(fèi)核算的證據(jù)鏈條風(fēng)險(xiǎn) 證據(jù)鏈條應(yīng)包含哪些核心因素？ 建安工程費(fèi)的比較風(fēng)險(xiǎn) 稅務(wù)機(jī)關(guān)如何比較？ 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金能否計(jì)入成本？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （四）、基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)歸集 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 八項(xiàng)內(nèi)容；相關(guān)票據(jù) 園林綠化環(huán)境工程費(fèi) 相關(guān)票據(jù) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （五）、公共配套設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)專指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （五）、公共配套設(shè)施費(fèi) 五類配套設(shè)施核算 —— 盈利性配套設(shè)施 —— 非盈利型配套設(shè)施 —— 與國(guó)家有關(guān)單位合資建設(shè)的配套設(shè)施 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在其所開發(fā)的住宅小區(qū)中配套建設(shè)郵電所一個(gè)，建設(shè)費(fèi)用共 200萬(wàn)元，建成后以 100萬(wàn)元有償移交給郵政部門。在核算中，開發(fā)間接費(fèi)主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。鑒于目前我國(guó)對(duì)金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”，以證明其利息支出的合理性。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。同時(shí)必須按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，此時(shí)其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，方可在稅前扣除。 2023年通過(guò)企業(yè)丙轉(zhuǎn)貸 5000萬(wàn)元，銀行同丙企業(yè)約定貸款利率 8%，丙企業(yè)同甲企業(yè)約定利率為 9%。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 7）、銀行罰息、滯納金和超過(guò)貸款期限的利息扣除問(wèn)題 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的 1億元貸款于 2023年 3月份到期，但因資金困難，一直到 2023年 6月才陸續(xù)歸還。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)能否稅前扣除？ 2023年 3月 —— 6月超過(guò)貸款期限的利息為 200萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)能否稅前扣除？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 8）、借款是否可以無(wú)利息 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行） 》 的通知 》（國(guó)稅發(fā) [2023]2號(hào)） 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 9）、利息與顧問(wèn)費(fèi)用的轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn) 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得 1億元借款，約定利息為 8%，但銀行提出簽協(xié)議時(shí)要將 8%利息拆分為兩部分， 7%作為正常利息在借款協(xié)議中體現(xiàn)， 1%作為財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)用另行簽署協(xié)議。請(qǐng)問(wèn)是否存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 11）、委托貸款涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)擬從乙企業(yè)拆借資金 2023萬(wàn)元，雙方約定通過(guò)銀行進(jìn)行委托貸款，請(qǐng)問(wèn)是否可行？如何操作？具體分析： —— 貸款主體是乙企業(yè)還是銀行？ —— 貸款風(fēng)險(xiǎn)在乙企業(yè)還是銀行？ —— 利息票據(jù)乙企業(yè)出具還是銀行出具？ —— 委托貸款有何價(jià)值？ 委托貸款究竟價(jià)值何在？？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 12）、利息的土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅函[2023]220號(hào)）文件規(guī)定： 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 無(wú)利息企業(yè)清算如何扣除？費(fèi)用少于 5%企業(yè)如何扣除？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 三、開發(fā)成本中甲供材風(fēng)險(xiǎn) 為什么出現(xiàn)甲供材？ 甲供材涉稅風(fēng)險(xiǎn)的政策由來(lái) 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十六條 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 —— 裝飾勞務(wù) 《 關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 》（財(cái)稅 [2023]114號(hào)）文件曾對(duì)這種模式進(jìn)行了界定，規(guī)定納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 甲供材的三種特例 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問(wèn)題的公告 》 （ 2023年第 23號(hào)）文件 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照 《 中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第六條及 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。 同時(shí)，納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 開發(fā)成本所有合作模式的甲供材核算技巧 施工單位 生產(chǎn)企業(yè) 銷售企業(yè) 自然人（個(gè)體戶） 施工合同 銷售合同 銷售及安裝合同 銷售免費(fèi)安裝合同 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 實(shí)際 完工 完工 決算 竣工 備案 交房 辦證 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 所得稅的規(guī)定 國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工標(biāo)準(zhǔn)的條件：除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 土地增值稅的規(guī)定 “土地增值稅強(qiáng)制清算條件” 規(guī)定：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （預(yù)售