【正文】 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè) 成本均衡管理技巧與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)三大涉稅風(fēng)險(xiǎn) 隱瞞收入風(fēng)險(xiǎn) 成本管理風(fēng)險(xiǎn) 合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理特殊風(fēng)險(xiǎn) 成本核算風(fēng)險(xiǎn) 成本虛增風(fēng)險(xiǎn) 成本滯后風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 成本核算步驟 劃分 成本 對(duì)象 開發(fā) 成本 歸集 開發(fā) 產(chǎn)品 分類 主營(yíng) 業(yè)務(wù) 成本 轉(zhuǎn)入 固定 資產(chǎn) 完工 共同 成本 分?jǐn)? 成本 建賬 交房 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 一、劃分成本對(duì)象 成本對(duì)象是指需要對(duì)成本進(jìn)行單獨(dú)測(cè)定的一項(xiàng)活動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目成本對(duì)象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分，也就是說(shuō)取決于項(xiàng)目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本對(duì)象劃分原則 案例 某項(xiàng)目面積 120畝，規(guī)劃為多層 10棟，高層 3棟，高層共計(jì) 28層，其中兩棟地下三層為人防和車位， 1—— 4層是商鋪，上面 24層是住宅；另外一棟規(guī)劃為酒店，不準(zhǔn)備銷售。另有配套會(huì)所一個(gè)，物業(yè)管理場(chǎng)所、幼兒園各一個(gè)。請(qǐng)考慮該項(xiàng)目成本對(duì)象如何劃分？ 可否銷售原則；分類歸集原則；功能區(qū)分原則；定價(jià)差異原則；成本差異原則；權(quán)益區(qū)分原則 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 二、開發(fā)成本歸集與核算規(guī)則 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 1）出讓金與轉(zhuǎn)讓款 —— 出讓金與轉(zhuǎn)讓款的合規(guī)票據(jù) —— 土地能否自由轉(zhuǎn)讓過(guò)戶？ 未開發(fā)土地過(guò)戶問(wèn)題；部分土地過(guò)戶問(wèn)題。 —— 土地出讓金繳納主體 —— 特殊情況的出讓金如何入賬？ A公司預(yù)備取得一塊土地，后在招拍掛前又不準(zhǔn)備自己開發(fā)，于是同B公司商議，協(xié)助將該土地招拍掛至 B公司名下，雙方簽署土地合作協(xié)議， B公司支付 A公司 3000萬(wàn)元， B公司后又支付出讓金 6000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)土地成本應(yīng)該是多少？ —— 土地出讓金返是否繳稅？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 遼寧省大連市地方稅務(wù)局 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》 大地稅函 2023 188號(hào) （一）關(guān)于土地使用權(quán)價(jià)款的扣除問(wèn)題 納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購(gòu)置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)計(jì)算“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 青島地方稅務(wù)局： 《 青島市土地增值稅清算管理辦法 》 青地稅發(fā) [2023]100號(hào) 》 第二十二條 對(duì)于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資是否繳納契稅？ 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過(guò)程中以國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問(wèn)題的通知 財(cái)稅（ 2023） 129號(hào) 一、根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 》 第二條第一款規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓屬于契稅的征收范圍。根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則 》 第八條第一款規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征稅。因此，對(duì)以國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由土地使用權(quán)的承受方按規(guī)定繳納契稅。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 拆遷補(bǔ)償與安置支出是否需要補(bǔ)交契稅？ 《 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知 》 （財(cái)稅（ 2023） 134號(hào)）：無(wú)論以協(xié)議還是競(jìng)價(jià)方式出讓，契稅計(jì)稅價(jià)格均應(yīng)包括土地出讓金、各類安置補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)在內(nèi)，而不僅僅是土地出讓金。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 減免出讓金的契稅如何繳納？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù) 國(guó)稅函（ 2023） 436號(hào) 北京市地方稅務(wù)局： 你局 《 關(guān)于對(duì)政府以零地價(jià)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅問(wèn)題的請(qǐng)示 》 （京地稅地 〔 2023〕 166號(hào)）收悉，批復(fù)如下： 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 》 及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 土地變更用途補(bǔ)交出讓金的契稅如何繳納？ 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于改變國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù) 》 （國(guó)稅函（ 2023） 662號(hào)）進(jìn)行了明確：“根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。” 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 房地產(chǎn)公司契稅有無(wú)優(yōu)惠政策？ 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知 財(cái)稅 【 2023】 4號(hào) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 3）耕地占用稅 《 中華人民共和國(guó)耕地點(diǎn)用稅暫行條例 》 第四條 耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。 《 中華人民共和國(guó)耕地點(diǎn)用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第四條 經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請(qǐng)人。 未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實(shí)際用地人。 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 國(guó)稅發(fā) [2023]129號(hào) 一、關(guān)于納稅人的認(rèn)定。耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中未標(biāo)明用地人的，應(yīng)要求申請(qǐng)用地人舉證實(shí)際用地人，實(shí)際用地人為納稅人；實(shí)際用地人尚未確定的，申請(qǐng)用地人為納稅人。占用耕地尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，實(shí)際用地人為納稅人。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 4）市政配套費(fèi) （ 5）土地閑置費(fèi) （ 6）土地變更用途和超面積補(bǔ)交的 地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi) （ 7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補(bǔ)償類費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 房屋拆遷補(bǔ)償范本 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) —— 什么樣的補(bǔ)償才能算作補(bǔ)償？ 甲公司將工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓給乙公司，約定土地 3000萬(wàn)，地面建筑物補(bǔ)償 1500萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)甲方如何繳稅？乙方如何入賬？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) —— 補(bǔ)償還是損失？ 甲公司將廠房和辦公樓整體轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)公司，6000萬(wàn)元，其中土地 4000萬(wàn)元，地面建筑物2023萬(wàn)元，乙方取得不動(dòng)產(chǎn)后將地面建筑物拆除，將工業(yè)用地變更用途補(bǔ)交了出讓金 5000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)該土地成本應(yīng)該是多少？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) —— 補(bǔ)償入賬要不要提供營(yíng)業(yè)稅發(fā)票？ 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅函 〔 2023〕 277號(hào)）規(guī)定： 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈 營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿） 〉 的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) —— 拆一還一補(bǔ)償如何確定土地成本？ 甲公司從政府手中通過(guò)摘牌掛方式取得一塊開發(fā)用地，支付出讓金 1億元，同時(shí)承諾向原土地使用人某國(guó)有企業(yè)補(bǔ)償 5000平方商鋪。請(qǐng)問(wèn)土地成本如何核算？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一補(bǔ)償如何確定土地成本？ 甲公司從政府手中通過(guò)摘牌掛方式取得一塊開發(fā)用地，支付出讓金 1億元，同時(shí)承諾向原土地使用人某國(guó)有企業(yè)補(bǔ)償 5000平方商鋪。請(qǐng)問(wèn)土地成本如何核算？ 某房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地上的原住戶王某進(jìn)行拆一還一補(bǔ)償，王某原住房面積 120平方。雙方在簽署的補(bǔ)償協(xié)議中約定補(bǔ)償面積： 120平方內(nèi)不收錢； 120—— 140平方按照每平方 4000元計(jì)算收取價(jià)款； 140—— 160平方按照 6000元收取； 160平方以上按照每平方 8000元收取。 請(qǐng)問(wèn)該企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問(wèn)題 視同銷售的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》 （國(guó)稅函 [2023]768號(hào)）文件中作了明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。 營(yíng)業(yè)稅計(jì)算基數(shù)是市場(chǎng)價(jià)格還是成本價(jià)格 ？ 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》 （國(guó)稅函發(fā) [1995]549號(hào)）文件規(guī)定，以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，對(duì)補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的 成本價(jià) 核定計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅；對(duì)補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷面積的部分，按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營(yíng)業(yè)額計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅。 成本價(jià)如何確認(rèn)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房