【正文】 1 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟合同 涉稅風險控制暨稅收規(guī)劃 許明信 2 開篇語： 2021房地產(chǎn)形勢與稅收環(huán)境 迷茫，是今年開局樓市的主要特征 國家對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，絕不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。 上有鐵帽子的政策壓頂，下有債權(quán)人討債 多變的政策，讓人無法有任何可以稍微穩(wěn)定的預期 樓市調(diào)整，主要是基于信貸政策的收緊和調(diào)控政策的影響，信貸收緊卡死了房企和購房者的喉嚨，而限購令則掐死了投機 房地產(chǎn)還是有需求的，而且空間還非常大 3 土地、稅費以及資金成本是整個房價成本絕對大頭 高房價的秘密主要在于供應體系和成本體系不合理所致。高房價背后的支撐是土地財政、過重的稅費以及融資成本 房價漲跌一線間，關(guān)鍵就看信貸量。樓市興衰，要看土地稅費怎么辦 2021年在銷售回款繼續(xù)疲軟的形勢下，轉(zhuǎn)賣項目或合作開發(fā)將成為房企解決資金壓力的最佳辦法。 2021年的稽查重點行業(yè)，分別是：房地產(chǎn)、建筑 … 4 一 .經(jīng)濟合同與稅收 經(jīng)濟合同和業(yè)務(wù)過程產(chǎn)生稅收 經(jīng)營方式?jīng)Q定適用的稅法 稅收風險的根源在于經(jīng)濟合同的涉稅條款 合同是稅務(wù)機關(guān)確認企業(yè)應稅行為的主要依據(jù)之一 簽訂合同之前，應對合同可能產(chǎn)生的稅費評估，選擇最優(yōu)方案 合同一經(jīng)簽訂、履行，必然產(chǎn)生不可調(diào)整的納稅義務(wù) 企業(yè)通病：合同隨意簽，財務(wù)人員不參與 5 控制稅務(wù)風險，重中之重是加強房地產(chǎn)開發(fā)過程的流程管理，對每一個經(jīng)濟業(yè)務(wù)都進行把關(guān)，做到事前籌劃。 業(yè)務(wù)部門在簽訂合同時就產(chǎn)生稅收，財務(wù)部門只是計算與繳納稅款 高層領(lǐng)導重視風險管理與納稅籌劃，統(tǒng)領(lǐng)全局，協(xié)調(diào)內(nèi)部各部門 提高財務(wù)人員地位，讓財務(wù)負責人參與業(yè)務(wù)決策 嚴把合同關(guān)，涉稅條款表述準確、符合規(guī)定 所有業(yè)務(wù)取得合法憑證 尋求外部專業(yè)人員協(xié)助 6 例 1：甲出資金，乙出土地成立房產(chǎn)公司合作開發(fā)，乙方分得 5萬平方的商業(yè)樓。 （ 1）作價分配房產(chǎn)，需視同銷售 （ 2）稅收規(guī)劃 轉(zhuǎn)讓股權(quán) 例 2： A房產(chǎn)公司開發(fā)一酒店，打算以該項資產(chǎn)投資注冊獨立的公司來運營，是否涉及稅收？ 合同條款涉稅規(guī)范的目標：涉稅零風險、相對減輕稅負、維權(quán) 7 約定義務(wù)與法定義務(wù)：合同可以約定稅款的承擔方，但不能約定納稅義務(wù)的履行方，即納稅責任不因合同約定而轉(zhuǎn)移 合同涉稅分析： 稅負（調(diào)整簽署方式或合同性質(zhì)） 納稅義務(wù)（義務(wù)人、發(fā)生時間） 稅款承擔（何方承擔，何方履行） 8 二 .投資業(yè)務(wù)章程協(xié)議 投資者身份的選擇 境內(nèi) /外自然人 境內(nèi) /外法人 股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得與持有收益的涉稅差異 劉某 2021年投資成本 100萬元， 2021年底出售股份 180萬元轉(zhuǎn)讓給王某，其中屬于未分配利潤 50萬元。 劉某個稅 =（ 180100） 20%=16 王某分的利潤繳納個稅 50 20%=10，如何避免重復納稅 9 （ 1）個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收事項 （ 2）公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與撤資 甲公司投資乙公司 500萬，占 40%股權(quán)， 2年后轉(zhuǎn)讓 600萬，乙公司有未分配的利潤 200萬。甲公司應稅所得是多少？ 上例如果甲公司不轉(zhuǎn)讓股權(quán)，撤資收到 600萬，如何確認應稅所得？ （ 3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收營業(yè)稅？ 10 出資方式（貨幣、非貨幣）與出資不到位的涉稅事項 （ 1）不同出資方式涉及的稅收 ① 貨幣 ② 貨物 ③ 無形資產(chǎn) ④ 不動產(chǎn) /土地 ⑤ 股權(quán)或債權(quán) （ 2）股東出資不到位的稅收風險 （ 3）個人借款年度終了后未歸還 （ 4）為個人購置資產(chǎn)：不論是否將財產(chǎn)無償或有償交付企業(yè)使用，實質(zhì)均為企業(yè)對個人進行了實物性質(zhì)的分配，應依法計征個人所得稅 11 抽逃出資的認定：法律后果與稅務(wù)風險 招商引資合同無效優(yōu)惠條款（事后不能太較真） 債權(quán)債務(wù)分紅（國稅函 [2021]267號） 個人股東取得公司債權(quán)、債務(wù)形式的股份分紅，應以其債權(quán)形式應收賬款的賬面價值減去債務(wù)形式應付賬款的賬面價值的余額，加上實際分紅所得為應納稅所得，按照規(guī)定繳納個人所得稅 收購 100%股權(quán) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合并分立 12 甲房地產(chǎn)公司以收購 100%股權(quán)方式取得一宗土地，轉(zhuǎn)讓方取得土地的原價 8000萬，轉(zhuǎn)讓價為 12021萬，土地成本如何確認？ 雙方利弊分析： （ 1）轉(zhuǎn)讓 100%股權(quán)是否征營業(yè)稅、土地增值稅？ （ 2）以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資，是否征收土地增值稅？ 13 三 .征地合同中的稅收事項 招拍掛 某房產(chǎn)公司以每畝 560萬元價格中標某宗地，協(xié)議書另附條件：房產(chǎn)公司需在協(xié)議簽訂之日起 1年內(nèi)為政府無償修建一條長 5公里的市政公路，該代修公路行為是否征營業(yè)稅，所發(fā)生支出如何處理？ 購買轉(zhuǎn)讓土地 買方直接按支出款項作成本費用，除交納契稅以外，無其它涉稅問題； 賣方涉及稅收很高 不是招拍掛，創(chuàng)造招拍掛 14 某國有企業(yè) A補交土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。 （ 1）政府將土地收儲，支付給 A企業(yè)補償費 （ 2）招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給 A企業(yè)拆遷補償費在招拍掛中支付； （ 3）如果該國有企業(yè) A要房子，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給A企業(yè)的房子不銷售，利潤分配后，將企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國有企業(yè) A。 15 購買股權(quán) 將目標公司其它資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司 100%股權(quán) 賣方：只涉及企業(yè)所得稅，無營業(yè)稅和土地增值稅 買方：稅負較重，風險較大。（ 1）股權(quán)溢價不允許作為成本稅前扣除，相當于對方少繳的稅轉(zhuǎn)移到下游 （ 2）標的企業(yè)未來的稅務(wù)檢查風險； （ 3）該企業(yè)以往少繳的稅款遇到的檢查風險 直接與目標企業(yè)合并，然后轉(zhuǎn)讓股權(quán) 有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后轉(zhuǎn)讓股權(quán) 16 投資到新公司（非地產(chǎn)），與地產(chǎn)企業(yè)合并 投資到新公司，轉(zhuǎn)讓股權(quán) （ 1）資本運作取得土地 A公司將經(jīng)營權(quán)及全部資產(chǎn)以 萬轉(zhuǎn)讓給 B，協(xié)議約定轉(zhuǎn)讓前債權(quán)債務(wù)由 A公司處理并承擔，與 B無關(guān)（實際是轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)） 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按稅務(wù)總局 2021年 47號公告處理 （ 2）轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)、股權(quán)、合并分立不征營業(yè)稅 2021年 51號公告 17 分立新公司，遠期轉(zhuǎn)讓股權(quán) 分立新公司然后合并 1購買方將資金投資到有地的目標企業(yè)，然后分立 1拆遷方式（預售價與現(xiàn)售價） 2021年 1月， A房產(chǎn)公司參與舊城改造，以評估價值為基準，拆遷補償協(xié)議約定，被拆遷人可選擇貨幣補償，也可選擇按面積置換新建房屋（協(xié)議價 4800/平方）。 2021年 6月開發(fā)項目完工，現(xiàn)房銷售價格為 6000/平方，稅務(wù)機關(guān)提出安置部分應按 6000/平方計稅，你認為是否正確？ 18 拆遷補償（貨幣 /實物） 問題 1：款項支付人確定 問題 2：個人稅收問題 問題 3：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計稅依據(jù) 問題 4：納稅義務(wù)發(fā)生時間 問題 5：票據(jù)處理與賬務(wù)處理 建議委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證 19 某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 5000平米，市場售價 8000元，土地成本 2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本 1億元，總可售面積 8萬平米。 拆遷補償費支出： 5000 8000=4000萬元 視同銷售收入： 5000 8000=4000萬元 單位可售面積計稅成本 =（ 2億 +1億 +4000萬） /80000平米 =4250元 /平米 視同銷售成本： 4250 5000=2125萬元 視同銷售所得： 4000 2125=1875萬元 20 A公司 2021年 5月開發(fā)某城中村改造項目，該項目住宅可售面積 29000平方米（其中用于安置回遷戶的住宅面積為 7900平方米，其余 21100平方米的住宅由 A公司自由銷售或使用）。該項目于 2021年 5月完工，2021年 9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共 7900平方米。 2021年 10月正式對外銷售，并于當月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為 7000元 /平方米，取得銷售收入 14770萬元（ 21100平方米 7000元 /平方米）。 21 該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為 6000萬元。另外向某公司借款的利息 400萬元（不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率），請分析 “ 拆一還一 ” 的賬務(wù)和稅務(wù)處理。 賬務(wù)處理 —— 計算過程如下： 6000萬元，利息費用 400萬元。 ＝ 7900 ＝ 5530（萬元）。 注意這里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶 7900平方米，而是整個樓盤的，需要按總可售面積 29000平方米分攤。 視同銷售收入＝ 7900 ＝ 5530（萬元） 22 ＝（ 6400＋ 5530） 247。 29000＝（元 /平方米）。需要注意的是，這里的總可售面積是按 29000平方米計算，不能減去拆遷戶的 7900平方米，否則就會虛增成本。 ＝ 7900＝ （萬元）； 視同銷售所得＝ 5530－ ＝ （萬元） 稅務(wù)處理 ：企業(yè)所得稅確認視同銷售所得 土地增值稅先預征后清算 營業(yè)稅按成本價核定征收（成本價如何確定？） 23 有人認為應這樣計算成本價 設(shè)拆遷成本價為 Y （ Y+6400） /29000 7900=Y 解得 Y= 安置房產(chǎn)單位成本價：（ 6400+） /29000=3033元 你認為成本價該如何確定？ 24 土地出讓 /轉(zhuǎn)讓協(xié)議涉稅條款 （ 1）土地出讓金返還條款 ① 用于建設(shè)購買安置回遷房 屬于銷售回遷房行為，企業(yè)應做營業(yè)收入處理