房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)(已修改)
2025-05-31 00:02 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù) 依據(jù)高金平教授青島講座整理 概論 ? 關(guān)于稅收籌劃的存在基礎(chǔ) 稅收籌劃是高稅負(fù)下稅收環(huán)境的必然（ ： 1） 稅收籌劃不是為了少繳稅，而是為了不多繳稅 稅收籌劃是決策藝術(shù)，而不是技術(shù) 技術(shù)可以復(fù)制，而藝術(shù)不能復(fù)制。稅收籌劃只能事先決策，一旦產(chǎn)生法定納稅義務(wù)，就只能依法納稅。 ? 合同是決策的載體，稅收籌劃決策必須體現(xiàn)在合同中： 因此，本講座以房地產(chǎn)相關(guān)合同為主線，論述房地產(chǎn)企業(yè)的投資、經(jīng)營(yíng)中決策的涉稅問(wèn)題 ? 案例： A公司房產(chǎn) 100萬(wàn)元租賃給 B公司， B公司 120萬(wàn)元轉(zhuǎn)租 C公司。 A公司按 100萬(wàn)元繳營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅； B公司按 120萬(wàn)元繳營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。 改變一下 ： A公司委托 B公司 100萬(wàn)元租給 C公司，付 B公司 20萬(wàn)元中介費(fèi)： A公司按 100萬(wàn)元繳房產(chǎn)稅、按 100萬(wàn)元繳營(yíng)業(yè)稅； B公司按 20萬(wàn)元繳營(yíng)業(yè)稅。 再改變一下： C公司委托 B公司 100萬(wàn)元承租 A公司房產(chǎn)，付 20萬(wàn)元中介費(fèi)給 B公司。 故事：美國(guó)蘭德公司如何名揚(yáng)天下 第一講 招商引資合同 ? 合同中不能涉及稅收優(yōu)惠 ? 稅法明確的優(yōu)惠不用寫 ? 與稅法抵觸的優(yōu)惠，稅務(wù)機(jī)關(guān)不會(huì)履行 ? 應(yīng)將稅收優(yōu)惠轉(zhuǎn)化為財(cái)政扶持，在合同中注明，如： 憑完稅憑證復(fù)印件，金額按 公式計(jì)算，約定具體的日期和財(cái)政局 處辦理財(cái)政補(bǔ)貼手續(xù)。 ? 注： 財(cái)政扶持款需要繳納企業(yè)所得稅，若免稅必須有財(cái)稅字文件列舉； 財(cái)政扶持分期繳稅有前提：文件明確用途（國(guó)稅函 【 2021】018號(hào)），根據(jù)用途情況可以分期計(jì)入所得額（文件依據(jù)細(xì)則第九條：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則）。關(guān)注：財(cái)稅 [2021]87號(hào) ， 國(guó)稅發(fā) [2021]151號(hào) 第二講 投資合同 ? 一、投資的方式選擇： ? 新設(shè) ? 增資 ? 購(gòu)買股權(quán) 三種方式各有利弊。 案例：江蘇某公司到新疆投資，西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策三免三減半。由于 采取了增資的形式，無(wú)法享受該優(yōu)惠政策。 第二講 投資合同 ? 二、股東的選擇，即股東身份的選擇 ? 原則：有利于管理、股權(quán)要清晰 ? 長(zhǎng)期持有，還是短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓 ? 案例：張先生出資 1600萬(wàn)，李先生出資 400萬(wàn)設(shè)立甲公司，甲公司出資 2021萬(wàn)元設(shè)立 100%控股乙公司。乙公司凈資產(chǎn) 2021萬(wàn)元，資產(chǎn)2021萬(wàn)元（土地），無(wú)負(fù)債。甲公司將乙公司 6000萬(wàn)元，賣給丙公司。 ? 甲公司企業(yè)所得稅： （ 60002021） *25%=1000萬(wàn)元 ? 張先生、李先生個(gè)人所得稅 (50002021=)3000*20%=600萬(wàn)元 ? 合計(jì)： 1600萬(wàn)元 ? 稅負(fù)： 1600/4000=40% 第二講 投資合同 ? 若張先生、李先生設(shè)立公司時(shí)目的明確，就是為了轉(zhuǎn)讓土地，并不準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)，那末應(yīng)該以自然人身份直接設(shè)立乙公司，轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)就不需要繳納 1000萬(wàn)元的企業(yè)所得稅。(60002021=)4000*20%=800萬(wàn)，少交 800萬(wàn)元 籌劃要事先做 ? 股權(quán)結(jié)構(gòu)的選擇 ? 案例： 母公司在浦西， 33%稅率；子公司在浦東， 15%稅率；孫公司在各地， 33%稅率。那末母公司的實(shí)際稅負(fù)會(huì)超過(guò) 51%: ? 33%+18%+納稅調(diào)整 ? 國(guó)內(nèi)個(gè)人不得以自然人身份與其他股東出資設(shè)立公司 案例： 甲乙丙三人共同出資 1000萬(wàn)元設(shè)立一公司。經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，凈資產(chǎn)達(dá)到 8000萬(wàn)元。為了不繳個(gè)人所得稅，堅(jiān)持不分配?？墒怯幸惶?，甲看中了一個(gè)項(xiàng)目，需要錢， 沒(méi)辦法需要分配。每個(gè)人都要交 20%個(gè)人所得稅。 改變一下：甲與自己的妻子注冊(cè)成立一個(gè)公司，由這個(gè)公司向上述公司投資，分配計(jì)入該公司，不需要繳個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅。設(shè)立一個(gè)自己 100%控股的公司，做錢包用。 第二講
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