房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)(完整版)
【正文】 萬(wàn)賣給我。 ? 案例 7：運(yùn)用特殊重組可以無(wú)限期遞延所得稅，實(shí)際是免稅。 ? 案例 6： 外國(guó)公司持有境內(nèi) M公司股份 60%，轉(zhuǎn)讓股權(quán)。 ? 案例 2： 地產(chǎn)公司，除普通樓房外，建酒店，設(shè)立分公司，專門建酒店，不需銷售，轉(zhuǎn)自用，不繳營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅。鋁合金的價(jià)格可以低一些，但不能太低。 ? 改變開票時(shí)間，簽賒銷合同，通過關(guān)聯(lián)方付款。 ? 房產(chǎn)稅含電梯，但核算要分開，因?yàn)檎叟f率不同。工程承包款，不含甲供材，但是含甲供材的營(yíng)業(yè)稅。 第七講 建筑工程承包 工程承包的內(nèi)容：土建、裝修、設(shè)備安裝、其他工程作業(yè) 一、土建：包工包料、甲供材料 轉(zhuǎn)移訂價(jià)： 包工包料：在合同中注明，按付款取得發(fā)票、開票地。 第六講 租賃合同 ? 該合同涉稅分析 : ? 3000萬(wàn)租金提前收回，需要交房產(chǎn)稅 12%，營(yíng)業(yè)稅 5%，企業(yè)所得稅 25%，共計(jì) 42%。 ? 這樣一種架構(gòu)： ? 首先避免了經(jīng)營(yíng)管理公司虧損不能彌補(bǔ)的問題。稅收由地產(chǎn)商承擔(dān)。 ? 沒有查不出來(lái)的假賬 :投入與產(chǎn)出、材料與產(chǎn)品、包裝箱與銷量、工資、老板增資的資金來(lái)源等 ? 異地拿項(xiàng)目，要先簽框架協(xié)議，在最短時(shí)間內(nèi)注冊(cè)具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目，由項(xiàng)目公司與政府簽訂土地出讓合同，不能由在外地的公司直接簽訂合同，否則會(huì)有很多麻煩。 財(cái)稅 【 2021】 175號(hào)文：用房屋、土地成立全資子公司，免契稅。 改變一下：甲與自己的妻子注冊(cè)成立一個(gè)公司，由這個(gè)公司向上述公司投資，分配計(jì)入該公司，不需要繳個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅。甲公司將乙公司 6000萬(wàn)元，賣給丙公司。 再改變一下： C公司委托 B公司 100萬(wàn)元承租 A公司房產(chǎn)，付 20萬(wàn)元中介費(fèi)給 B公司。 ? 合同是決策的載體，稅收籌劃決策必須體現(xiàn)在合同中： 因此，本講座以房地產(chǎn)相關(guān)合同為主線，論述房地產(chǎn)企業(yè)的投資、經(jīng)營(yíng)中決策的涉稅問題 ? 案例： A公司房產(chǎn) 100萬(wàn)元租賃給 B公司， B公司 120萬(wàn)元轉(zhuǎn)租 C公司。由于 采取了增資的形式，無(wú)法享受該優(yōu)惠政策。為了不繳個(gè)人所得稅，堅(jiān)持不分配。 第二講 投資合同 ? 三、出資方式的選擇： ? 任何東西都可以出資，要變通： 勞務(wù)可以出資嗎？先用現(xiàn)金出資，再以薪金的形式發(fā)給他； 房屋使用權(quán)可以出資嗎？先用現(xiàn)金出資，再用現(xiàn)金租房子； ? 現(xiàn)金出資：首次注資 30%現(xiàn)金，增資時(shí)無(wú)限制。案例：先分配，再轉(zhuǎn)讓，避免重復(fù)繳稅； ? 由稅務(wù)師對(duì)合同的涉稅條款進(jìn)行審查。 ? 延期付款利息，簽借款合同，轉(zhuǎn)入其他應(yīng)付款，不繳增值稅，交營(yíng)業(yè)稅。按 1000萬(wàn)繳稅（國(guó)稅函[2021]576號(hào)） ? 兩個(gè)方案都不行。合同照此簽訂。改為委托代銷合同。包工頭、施工單位的個(gè)人所得稅，稅總是默認(rèn)的，可以回原地抵免。 ? 關(guān)于精裝修房：裝修費(fèi)發(fā)票開給誰(shuí)合適？業(yè)主還是地產(chǎn)公司 ? 不需測(cè)算，開給地產(chǎn)公司，節(jié)省土地增值稅，加計(jì)扣除額大。 ? 四、其他工程作業(yè)，主要指園林綠化 ? 如果綠化工程較大，考慮成立農(nóng)林公司，不能是園林公司。 ? 安全措施：最后一道工序自己來(lái)。但要注意，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，該部分不能加計(jì)扣除：財(cái)稅 [1995]48號(hào) 盡量開給業(yè)主 ? 送字畫、控調(diào)、裝修：合同中不要注明，直接計(jì)入成本，否則會(huì)被視同銷售。營(yíng)業(yè)稅沒了，個(gè)人所得稅少了。 75%， 85% ? 香港無(wú)資本利得稅， %的企業(yè)所得稅 。分配是免稅的。不用交任何稅。 ? 生產(chǎn)鋁合金并負(fù)責(zé)安裝。國(guó)稅函 [1995]156號(hào) ? 免營(yíng)業(yè)稅的文件：財(cái)稅 [2021]26號(hào)：軍轉(zhuǎn)干部；財(cái)稅 [2021]84號(hào)：軍嫂 第八講 購(gòu)銷合同 ? 采購(gòu)合同：工業(yè)企業(yè)采購(gòu)工程物資，先抵扣，領(lǐng)用時(shí)再轉(zhuǎn)出，否則剩余物資銷售時(shí)無(wú)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣； ? 采購(gòu)禮品：有標(biāo)志的，為宣傳費(fèi)；無(wú)標(biāo)志的，視為捐贈(zèng)，不能扣。 ? 注意發(fā)票的開具地，制定發(fā)票管理辦法：對(duì)外開、接收的發(fā)票
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