【正文】 入成本對(duì)象發(fā)生支出包括實(shí)際發(fā)生、預(yù)提和待攤費(fèi)用期間費(fèi)用直接成本間接成本共同成本能分清不能分清各成本計(jì)算對(duì)象已完工未完工未建造已銷 固定資產(chǎn) 未銷六原則確定四種方法六項(xiàng)內(nèi)容按可售面積主要政策規(guī)定n 五 .計(jì)稅成本n （一）計(jì)稅成本對(duì)象n n 成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目 n 包括主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、停車(chē)場(chǎng)所 、公共配套設(shè)施和相關(guān)設(shè)施等n n （ 1）可否銷售原則n 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算n 不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象 主要政策規(guī)定n （ 2）分類歸集原則n 對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算n （ 3）功能區(qū)分原則n 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算n （ 4）定價(jià)差異原則n 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算主要政策規(guī)定n （ 5）成本差異原則n 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算n （ 6）權(quán)益區(qū)分原則n 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算n n 成本對(duì)象由企業(yè)在 開(kāi)工之前 合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 備案n 成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需 改變成本對(duì)象 的， 應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意主要政策規(guī)定n n （ 1）配套設(shè)施 n 包括在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等 n ，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其 視為公共配套設(shè)施 ，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理n ，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng) 單獨(dú)核算其成本 。此類公共配套設(shè)施必須 符合 已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的 條件n 向政府上交 但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。成本對(duì)象總可售面積 ? n 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本主要變動(dòng)內(nèi)容項(xiàng)目 新政策 原內(nèi)資 原外資成本對(duì)象確定規(guī)定原則、事前確定并報(bào)備案按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例未提及配套設(shè)施 區(qū)分營(yíng)利性、產(chǎn)權(quán)歸屬和贈(zèng)與對(duì)象分別作配套設(shè)施費(fèi)或獨(dú)立成本對(duì)象相同 未提及相關(guān)設(shè)施 按獨(dú)立成本對(duì)象 無(wú)償贈(zèng)與國(guó)家的配套費(fèi)用，其余為獨(dú)立成本對(duì)象未提及停車(chē)場(chǎng)所 單獨(dú)建造按獨(dú)立成本對(duì)象；地下設(shè)施按配套設(shè)施 全按配套設(shè)施 未提及售房部 未提及 作開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 未提及主要變動(dòng)內(nèi)容項(xiàng)目 新政策 原內(nèi)資 原外資成本內(nèi)容 具體項(xiàng)目 概括列類 概括列類成本分?jǐn)?分?jǐn)偡椒熬唧w項(xiàng)目運(yùn)用方法原則規(guī)定 未提及預(yù)提費(fèi)用 規(guī)定項(xiàng)目和條件 除稅法規(guī)定外不得預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提稅務(wù)機(jī)關(guān)審核完工后發(fā)生應(yīng)當(dāng)期負(fù)擔(dān)分?jǐn)偟揭唁N 、未銷和固定資產(chǎn)除規(guī)定外，不計(jì)入當(dāng)期；在完工、未完工；已銷、未銷分?jǐn)偽刺峒爸饕儎?dòng)內(nèi)容項(xiàng)目 新政策 原內(nèi)資 原外資核算程序 具體核算程序 無(wú) 無(wú)已銷成本 可售面積 可售面積 可售面積成本終止日完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后；否則稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本 ,不得提前或滯后；會(huì)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)，按稅法規(guī)定調(diào)整無(wú)主要政策規(guī)定n 六 .合作或合資項(xiàng)目方式合作方式合作方 投資時(shí) 分配時(shí)貨幣分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品接受方 作往來(lái)款，不計(jì)收入，也不預(yù)計(jì)毛利作銷售處理，視情況作結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本投資方 作往來(lái)款 購(gòu)進(jìn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分配利潤(rùn)接受方 作往來(lái)款，不計(jì)收入，也不預(yù)計(jì)毛利；形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)統(tǒng)一納稅；不計(jì)利息，不攤投資不作稅前分配，作稅后利潤(rùn)分配投資方 作投資 視同股息、紅利 主要政策規(guī)定方式合作方式合作方投資時(shí) 分配時(shí)土地使用權(quán)分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品接受方按產(chǎn)品公允價(jià)值為基礎(chǔ)確認(rèn)土地成本；換本項(xiàng)目產(chǎn)品暫不確認(rèn)土地成本 ，首次分出時(shí)確認(rèn)；換其他產(chǎn)品，投資時(shí)確認(rèn)。 主要政策規(guī)定n （ 注：不一定是發(fā)票 ）n 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但 未取得 合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本n 待實(shí)際 取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本 n n （ 1）歸集和分配的基本規(guī)則n 企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算n 應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本， 直接 計(jì)入成本對(duì)象n 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則 分配 至各成本對(duì)象 主要政策規(guī)定n （ 2）共同成本和不能分清的間接成本分配方法n A占地面積法。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等n 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)主要政策規(guī)定n n 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出n n 指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理 主要政策規(guī)定n （ 2）相關(guān)設(shè)施n 包括企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施n 應(yīng) 單獨(dú)核算成本 ，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 可直