【正文】 定扣除標準n 向 金融企業(yè) 借款利息 ,準予扣除n 向 非金融企業(yè) 借款利息 ,不高于同期貸款利率部分 ,準予扣除n 經(jīng) 批準發(fā)行 的債券利息 ,準予扣除n （ 2）關(guān)聯(lián)方的借款利息支出n 實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例 不超過 規(guī)定比例和有關(guān)規(guī)定計算的部分，準予扣除， 超過的部分 不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除，其他企業(yè)（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）： 2： 1 主要政策規(guī)定n 企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除主要政策規(guī)定n （二）稅金n （已銷開發(fā)產(chǎn)品）營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當(dāng)期按規(guī)定扣除n （三）損失n n 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的 保證金（擔(dān)保金） 不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但 實際發(fā)生損失 時可據(jù)實扣除 主要政策規(guī)定n n （ 1）企業(yè)因國家 無償 收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除n （ 2）企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位） 整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除n 注： 非整體損失 系增大開發(fā)產(chǎn)品成本 主要變動內(nèi)容項目 新政策 原內(nèi)資 原外資維修費用 當(dāng)期據(jù)實扣除 當(dāng)期扣除 未提及設(shè)備維修基金移交時扣除 移交時扣除，強調(diào)代收代繳和預(yù)提不得扣除未提及傭金 區(qū)分境內(nèi)外 僅對境內(nèi)，個人有限額 僅境外轉(zhuǎn)自用 折舊累計 12月為限轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)與否計折舊 未提及利息支出 配； 明并合理分攤；法本或扣除； 明可扣除 超注冊資金 50%未提及主要變動內(nèi)容項目 新政策 原內(nèi)資 原外資稅金 已銷售營業(yè)稅及附加、土地增值稅未單獨提及 未提及擔(dān)保損失 可以扣除 可以扣除 未提及土地閑置費 未提及，收回作損失閑置費計成本，收回作損失未提及開發(fā)產(chǎn)品損失 整體損失審核后準予扣除單項凈損失計入工程成本；整體凈損失按規(guī)定扣除未提及廣告、宣傳招待費未提及、按稅法 強調(diào)預(yù)收不作基數(shù)；新辦三年結(jié)轉(zhuǎn)未提及成本費用歸集和分配計入成本對象發(fā)生支出包括實際發(fā)生、預(yù)提和待攤費用期間費用直接成本間接成本共同成本能分清不能分清各成本計算對象已完工未完工未建造已銷 固定資產(chǎn) 未銷六原則確定四種方法六項內(nèi)容按可售面積主要政策規(guī)定n 五 .計稅成本n （一）計稅成本對象n n 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目 n 包括主要開發(fā)產(chǎn)品、停車場所 、公共配套設(shè)施和相關(guān)設(shè)施等n n （ 1）可否銷售原則n 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算n 不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象 主要政策規(guī)定n （ 2）分類歸集原則n 對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算n （ 3）功能區(qū)分原則n 開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算n （ 4）定價差異原則n 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算主要政策規(guī)定n （ 5）成本差異原則n 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算n （ 6）權(quán)益區(qū)分原則n 開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算n n 成本對象由企業(yè)在 開工之前 合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān) 備案n 成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需 改變成本對象 的， 應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意主要政策規(guī)定n n （ 1）配套設(shè)施 n 包括在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等 n ，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其 視為公共配套設(shè)施 ，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理n ，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng) 單獨核算其成本 。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配n ，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配n ，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配n 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔(dān)的占地面積 　　主要政策規(guī)定n B建筑面積法。 主要政策規(guī)定n （ 2）預(yù)提（應(yīng)付）費用 n ，在 證明資料充分 的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％n 尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。如 涉及補價 ，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款主要政策規(guī)定n 其他土地開發(fā)、建造 的，接受投資的企業(yè)在投資 交易發(fā)生 時，按 應(yīng)付出 開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配 主要政策規(guī)定n （ 3）明確分配標準的成本項目n ，一般按占地面積法進行分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅寧波中瑞稅務(wù)師事務(wù)所 李忠爾地址：寧波中山西路 11號四樓電話： 13306678805內(nèi) 容n n n n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述n 一 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策演變n （一）內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)n 企業(yè)所得稅（ ；按一般企業(yè)征稅） → 國稅發(fā)[2023]83號（ 2023年 ；預(yù)售