房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務輔導(編輯修改稿)
2025-06-20 00:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)稅 （記帳依據(jù)：借款復印件、委托貸款協(xié)議、收據(jù)，不需要發(fā)票）財稅 2021 ? 避免重復交營業(yè)稅： 付款委托（減少環(huán)節(jié)）、合同 ? 借款變增資，還款減資，可以不涉稅 ? 商業(yè)信用（預付款）， 不繳稅，但必須有合同和真實交易 第五講 融資 ? 借款變股權，回購， 既避免風險，又不涉及營業(yè)稅（不可濫用） ? 個人借款：財稅 [2021]158號：年末、國稅發(fā)[2021]120號 補充規(guī)定： 1年 ? 高管借款：財稅 [2021]83號年末一定要換，否則作為工資薪金 ? 超銀行利息：把超過部分利息變?yōu)槠渌M用 ? 1職工集資，利息稅、營業(yè)稅：把利息降到 6%，其余變?yōu)楠劷? ? 1房產(chǎn)公司假按揭：注意稅收成本 ? 1抽逃資本風險：股東不能拿錢、委托銀行放貸 ? 1境外借款：扣繳義務 ? 1發(fā)票、結算方式等 第六講 租賃合同 ? 一、整體出租，分別訂價：房租、場地使用費、設備使用費 合同把關，涉稅條款把關 ? 二、商鋪出租：稅負很高，怎么辦？ ? 成立經(jīng)營管理公司：經(jīng)營管理費，不繳房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，提供管理服務：保安、物業(yè)、信息?？铐棽豢纱眨ㄒ暈閮r外費用），合同分別簽訂。降低房租收入。 ? 應付工資轉其他應付款，也不能稅前扣除，應該附原始憑證，扣個人所得稅。 ? 延期付款利息，簽借款合同，轉入其他應付款，不繳增值稅，交營業(yè)稅。 ? 案例：地板磚的增值稅：原材料黃土財稅 [1994]004號 6%,自采的可以，與農(nóng)民簽勞動合同 第六講 租賃合同 ? 三、避免重復征稅 ? 甲租給乙 100，乙租給丙 120 ? 乙介紹甲租給丙 100，取得丙付的 20的中介費 ? 四、售后返租：促銷、融資 ? A:三間商鋪， 1000萬賣出，每年 80萬租回。 5年。稅收由地產(chǎn)商承擔。 ? 成立一個經(jīng)營管理公司對外出租。 ? 經(jīng)營管理公司按 20萬出租，巨額虧損；房地產(chǎn)公司巨額利潤，土地增值稅、所得稅。地產(chǎn)公司剩余房產(chǎn)也由經(jīng)營公司對外出租，稅務局核定地產(chǎn)公司關聯(lián)收益，納稅調(diào)整。 ? B:發(fā)票開 760萬，扣下 3年房租，不行。按 1000萬繳稅（國稅函[2021]576號） ? 兩個方案都不行。 第六講 租賃合同 ? 項目公司成立分公司 經(jīng)營管理公司，與業(yè)主簽訂委托合同，固定回報 80萬 /年。高出部分作為手續(xù)費，低于部分作為違約金，同時由分公司與承租方簽訂經(jīng)營管理合同。 ? 這樣一種架構： ? 首先避免了經(jīng)營管理公司虧損不能彌補的問題。 ? 二是違約金可以稅前扣除，并且購買方的房租收入也部分轉化成了違約金收入，降低了稅負。 ? 三是簽訂的經(jīng)營管理合同可以轉化一部分房租收入。 ? 四是總公司的房產(chǎn)分公司直接對外出租。 ? 五、案例：福建泉州一地產(chǎn)商，一地產(chǎn)對外出租，租給某上市公司，合同簽訂前三年的租金 3000萬在第三年末支付，以后每年 1000萬，每年支付。合同照此簽訂。此后，要求對方先支付，對方要求 33%利息，簽訂補充協(xié)議。收回錢借給關聯(lián)方。 第六講 租賃合同 ? 該合同涉稅分析 : ? 3000萬租金提前收回，需要交房產(chǎn)稅 12%，營業(yè)稅 5%，企業(yè)所得稅 25%，共計 42%。 ? 支付的 33%利息 1000萬元，納稅調(diào)增； ? 款項借給關聯(lián)方需要交利息的企業(yè)所得稅； ? 承租方收到利息繳 5%營業(yè)稅。 ? 結果 :3000萬所剩無幾 ? 修改：由需要款的關聯(lián)方直接與上市公司簽訂 6%的借款合同，利息差額部分，修改租賃合同，降低租金。以上問題都得到解決，且降低了、也延遲了各種稅收額度。 ? 六、租賃合同的轉化： ? 租賃合同轉化為倉儲合同 ? 代銷合同轉化為租賃柜臺，不繳增值稅 ? 大商場的運作：租賃重復繳稅，增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，其實營業(yè)稅房產(chǎn)稅也來自于增值部分。改為委托代銷合同。資源整合，品牌。
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