【文章內(nèi)容簡介】 將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅?！　。ǘ┮猿鲎馔恋厥褂脵?quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。　　國稅函[2005]1003號　　海南省地方稅務(wù)局：　　你局《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于我省?？谧锨G花園合作開發(fā)稅收問題的請示》（瓊地稅發(fā)[2005]57號）收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下：鑒于該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用國稅發(fā)[1995]156號第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定?！　〉诙N方式是甲方以土地使用權(quán)，乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅?！　。ㄒ唬┓课萁ǔ珊笕绻p方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅?！　。ǘ┓课萁ǔ珊蠹追饺绻扇“翠N售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅?！　。ㄈ┤绻课萁ǔ珊箅p方按一定比例分配房屋，此種經(jīng)營行為也未構(gòu)成以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按規(guī)定核定。對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅?！　。ㄙr償金）收入征稅問題　　一房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)售房產(chǎn)時(shí)，與客戶簽訂合同，收取定金2萬元。后由于國家采取調(diào)控政策，客戶考慮各方面原因后，決定違約棄單。問題：　?、兕A(yù)收定金2萬元是否作為價(jià)外收入納稅？　?、?萬元如果記銷售價(jià)外費(fèi)用，是作為售房收入還是其他營業(yè)收入？　　營業(yè)稅規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)?！　≡鲋刀愐?guī)定，價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)?！　栴}內(nèi)容：我公司與一公司簽訂了產(chǎn)品銷售合同，收取定金5萬元。后來對方不需要此產(chǎn)品了，我公司將定金5萬元作為違約金入賬。請問此違約金是否要繳納增值稅？　　回復(fù)意見：根據(jù)現(xiàn)行增值稅規(guī)定，納稅人在未銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)的情況下收取的違約金，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅?！　⊥瑫r(shí)，現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，納稅人在未提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)的情況下收取的違約金，不屬于營業(yè)稅的征稅范圍，不征收營業(yè)稅。　　國家稅務(wù)總局/2009/11/09　　關(guān)于賠償金問題 我公司與另一家公司簽訂的鋼材購買合同因2008年市場價(jià)格大幅下滑而單方面違約，根據(jù)合同應(yīng)賠償對方1億元，經(jīng)過雙方多次協(xié)商最后達(dá)成一致賠給對方6000萬元?！　‖F(xiàn)在這筆賠償金稅務(wù)局說要有發(fā)票才可以稅前列支，但這筆賠償金根本不可能開出發(fā)票來，它既不符合開具增值稅發(fā)票的要求，也不符合開具營業(yè)稅發(fā)票的要求，現(xiàn)在對方只給我們開具了收據(jù)，我們可以提供協(xié)議還有銀行的付款記錄。請問：這樣這筆賠償金能否稅前列支？　　回復(fù)意見：根據(jù)現(xiàn)行增值稅規(guī)定，納稅人在未銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)的情況下收取的違約金，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。同時(shí)，現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，納稅人在未提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)的情況下收取的違約金，不屬于營業(yè)稅的征稅范圍，不征收營業(yè)稅?！　∫罁?jù)發(fā)票管理辦法的規(guī)定，在沒有發(fā)生購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的情況下，因?qū)Ψ轿绰男泻贤碌倪`約收取的違約金，不是經(jīng)營活動，不屬于開具發(fā)票的范圍。貴公司可依違約金收款收據(jù)、相關(guān)合同協(xié)議及銀行的付款憑據(jù)在稅前列支。 國家稅務(wù)總局 2009/12/16　　　　問題：房地產(chǎn)企業(yè)購買舊房（辦公房或在建項(xiàng)目）改造、建造后出售，是否按差額納稅？　　《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》　　第五條　納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。但是，下列情形除外：　?。ㄒ唬┘{稅人將承攬的運(yùn)輸業(yè)務(wù)分給其他單位或者個(gè)人的，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位或者個(gè)人的運(yùn)輸費(fèi)用后的余額為營業(yè)額；　　（二）納稅人從事旅游業(yè)務(wù)的，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除替旅游者支付給其他單位或者個(gè)人的住宿費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、旅游景點(diǎn)門票和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營業(yè)額；　　（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額；　?。ㄋ模┩鈪R、有價(jià)證券、期貨等金融商品買賣業(yè)務(wù)，以賣出價(jià)減去買入價(jià)后的余額為營業(yè)額；　?。ㄎ澹﹪鴦?wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他情形?！　∝?cái)稅[2003]16號　?。ㄊ牛氖挛飿I(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額為營業(yè)額?！　。ǘ﹩挝缓蛡€(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額?！　∝?cái)稅[2003]16號第二條第（七）項(xiàng)規(guī)定　　單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：　　，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅.　　，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅?！　　　≡诮?xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目?！　∝?cái)稅[2003]16號第四條關(guān)于營業(yè)額減除項(xiàng)目憑證管理問題　　營業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。　　《暫行條例》第六條　納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關(guān)項(xiàng)目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，該項(xiàng)目金額不得扣除?！　　稜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》條第十九條 符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證，是指：　?。ㄒ唬┲Ц督o境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證　　（二）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；　?。ㄈ┲Ц督o境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；　　（四）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。　　　　問題內(nèi)容：　　我公司是一家國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，2009年6月與境外一家設(shè)計(jì)公司簽訂協(xié)議，委托該公司對項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，合同規(guī)定該設(shè)計(jì)活動全部由該境外公司在境外總部設(shè)計(jì)，最終向我公司提交設(shè)計(jì)成果，且該境外公司在我國無任何分支機(jī)構(gòu)，現(xiàn)因涉及納稅問題需咨詢，我單位接受勞務(wù)，該行為是否要扣繳營業(yè)稅？　　《實(shí)施細(xì)則》第四條 條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指：　?。ㄒ唬┨峁┗蛘呓邮軛l例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)；　?。ǘ┧D(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)）的接受單位或者個(gè)人在境內(nèi)；　?。ㄈ┧D(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)；　?。ㄋ模┧N售或者出租的不動產(chǎn)在境內(nèi)?！　I業(yè)稅扣繳義務(wù)人　　第十一條　營業(yè)稅扣繳義務(wù)人：　　（一）中華人民共和國境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人。　?。ǘ﹪鴦?wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。　　三、企業(yè)所得稅方面存在的問題　　　　問題：預(yù)售收入何時(shí)確認(rèn)收入？月（季度）或年度是否屬于預(yù)繳所得稅？　　國家稅務(wù)總局 關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知 （國稅發(fā)〔2009〕31號）　　第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：　　（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！　。?）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。　?。?）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！　。?）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于收到代銷清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！　惡?008〕635號　　現(xiàn)就企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表的有關(guān)填報(bào)口徑問題明確如下：　　《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）》第4行“利潤總額”修改為“實(shí)際利潤額”。填報(bào)說明第五條第3項(xiàng)相應(yīng)修改為：“第4行實(shí)際利潤額：填報(bào)按會計(jì)制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補(bǔ)虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本期取得預(yù)售收入按規(guī)定計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤額計(jì)入本行?！薄　惏l(fā)〔2009〕31號　　第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省級國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：　?。?）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%　　（2）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%?！　。?）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。　?。?）經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%?！　〉诰艞l 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額?！　∪纾?008年預(yù)收收入100，毛利15；2009年結(jié)轉(zhuǎn)收入100，成本75，應(yīng)納稅所得額：2515=10?！　栴}：預(yù)售賬款確認(rèn)銷售收入于企業(yè)是否有利？　　【解析】預(yù)售賬款確認(rèn)銷售收入可以增加企業(yè)的銷售（營業(yè)）收入，可以增加稅前業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除，對房地產(chǎn)企業(yè)有利。　　　　國家稅務(wù)總局 關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號）　　第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：　?。?）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案?！　。?）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。　?。?）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明?！　叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知（國稅函〔2010〕201號）　　根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定精神和國稅發(fā)[2009]31號第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額?！　　　、偎枚惙ǖ诎藯l 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除?！　、凇稐l例》第九條 企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！　《惙ㄒ?guī)定哪些是支付時(shí)扣除？　?、賴惡?009〕3號：“合理工資薪金”，是指企業(yè)按照股東大會、董事會、薪酬委員會或相關(guān)管理機(jī)構(gòu)制訂的工資薪金制度規(guī)定實(shí)際發(fā)放給員工的工資薪金?！　、谄髽I(yè)依照國務(wù)院有關(guān)主管部門或者省級人民政府規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等基本社會保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金，準(zhǔn)予扣除?！　∑髽I(yè)為投資者或者職工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，在國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，準(zhǔn)予扣除?！　、燮髽I(yè)依照國家有關(guān)規(guī)定為特殊工種職工支付的人身安全保險(xiǎn)費(fèi)和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以扣除的其他商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)?！　、芷髽I(yè)撥繳的工會經(jīng)費(fèi)，不超過工資薪金總額2%的部分，準(zhǔn)予扣除?！　、萜髽I(yè)參加財(cái)