房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)(編輯修改稿)
2025-02-05 19:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 賃合同 ? 三、避免重復(fù)征稅 ? 甲租給乙 100，乙租給丙 120 ? 乙介紹甲租給丙 100，取得丙付的 20的中介費(fèi) ? 四、售后返租：促銷、融資 ? A:三間商鋪， 1000萬賣出，每年 80萬租回。 5年。稅收由地產(chǎn)商承擔(dān)。 ? 成立一個經(jīng)營管理公司對外出租。 ? 經(jīng)營管理公司按 20萬出租，巨額虧損；房地產(chǎn)公司巨額利潤，土地增值稅、所得稅。地產(chǎn)公司剩余房產(chǎn)也由經(jīng)營公司對外出租，稅務(wù)局核定地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)收益，納稅調(diào)整。 ? B:發(fā)票開 760萬，扣下 3年房租，不行。按 1000萬繳稅（國稅函[2023]576號） ? 兩個方案都不行。 第六講 租賃合同 ? 項(xiàng)目公司成立分公司 經(jīng)營管理公司，與業(yè)主簽訂委托合同，固定回報 80萬 /年。高出部分作為手續(xù)費(fèi)，低于部分作為違約金，同時由分公司與承租方簽訂經(jīng)營管理合同。 ? 這樣一種架構(gòu)： ? 首先避免了經(jīng)營管理公司虧損不能彌補(bǔ)的問題。 ? 二是違約金可以稅前扣除，并且購買方的房租收入也部分轉(zhuǎn)化成了違約金收入，降低了稅負(fù)。 ? 三是簽訂的經(jīng)營管理合同可以轉(zhuǎn)化一部分房租收入。 ? 四是總公司的房產(chǎn)分公司直接對外出租。 ? 五、案例：福建泉州一地產(chǎn)商，一地產(chǎn)對外出租，租給某上市公司，合同簽訂前三年的租金 3000萬在第三年末支付，以后每年 1000萬，每年支付。合同照此簽訂。此后，要求對方先支付，對方要求 33%利息，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。收回錢借給關(guān)聯(lián)方。 第六講 租賃合同 ? 該合同涉稅分析 : ? 3000萬租金提前收回，需要交房產(chǎn)稅 12%，營業(yè)稅 5%，企業(yè)所得稅 25%，共計(jì) 42%。 ? 支付的 33%利息 1000萬元，納稅調(diào)增； ? 款項(xiàng)借給關(guān)聯(lián)方需要交利息的企業(yè)所得稅； ? 承租方收到利息繳 5%營業(yè)稅。 ? 結(jié)果 :3000萬所剩無幾 ? 修改：由需要款的關(guān)聯(lián)方直接與上市公司簽訂 6%的借款合同，利息差額部分，修改租賃合同，降低租金。以上問題都得到解決，且降低了、也延遲了各種稅收額度。 ? 六、租賃合同的轉(zhuǎn)化： ? 租賃合同轉(zhuǎn)化為倉儲合同 ? 代銷合同轉(zhuǎn)化為租賃柜臺，不繳增值稅 ? 大商場的運(yùn)作：租賃重復(fù)繳稅，增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，其實(shí)營業(yè)稅房產(chǎn)稅也來自于增值部分。改為委托代銷合同。資源整合，品牌。 ? 免租期合同的簽訂方法、發(fā)票的開具地點(diǎn)、稅前費(fèi)用的換算。 第七講 建筑工程承包 工程承包的內(nèi)容：土建、裝修、設(shè)備安裝、其他工程作業(yè) 一、土建：包工包料、甲供材料 轉(zhuǎn)移訂價： 包工包料：在合同中注明，按付款取得發(fā)票、開票地。質(zhì)保金也必須取得發(fā)票，質(zhì)保金是款已付，對方又交回，作為質(zhì)保金。所得稅回注冊地交。有些地方稅務(wù)局要求施工單位在施工地點(diǎn)預(yù)交所得稅。遇到這種情況，要頂，問他要依據(jù)，要文件。包工頭、施工單位的個人所得稅，稅總是默認(rèn)的，可以回原地抵免。國稅函 [2023]505號 甲供材：不含設(shè)備。土建業(yè)務(wù)甲供材施工材料要交營業(yè)稅，因此預(yù)算時要含甲供材料測算營業(yè)稅。工程承包款，不含甲供材，但是含甲供材的營業(yè)稅。 如果甲供材料 1000萬元。地產(chǎn)公司甲方做， 借：開發(fā)成本 施工成本 材料 1000 貸：工程物資 1000 第七講 建筑工程承包 ? 借：預(yù)付帳款 33 ? 貸：應(yīng)繳稅費(fèi) 扣繳 33萬 ? 摘要：扣繳甲供材營業(yè)稅金及附加 ? 借：應(yīng)繳稅金 33 ? 貸：銀行存款 33（附完稅憑證復(fù)印件，原件給施工單位，抬頭也是施工單位） ? 取得施工單位開具的施工業(yè)發(fā)票時， ? 借：開發(fā)成本施工成本 材料 （施工單位收到相當(dāng)于預(yù)付款的稅票時，開具發(fā)票，需要交營業(yè)稅金及附加） ? 貸：預(yù)付賬款 33 ? 銀行存款 ? 地產(chǎn)公司以發(fā)票入成本 ? 施工單位帳務(wù)處理： ? 借：應(yīng)收帳款 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 （發(fā)票記賬聯(lián)） 第七講 建筑工程承包 ? 借：銀行存款 ? 貸：應(yīng)收帳款 ? 借：營業(yè)稅金及附加 （稅票原件） ? 貸：應(yīng)收帳款 33 ? 貸：應(yīng)繳稅金 ? 借：應(yīng)繳稅金 ? 貸：銀行存款 ? 這樣，地產(chǎn)公司的成本是施工單位的發(fā)票，施工單位取得的是稅票，并且收入、成本相等。 ? 注意：甲方扣繳稅金，必須取得施工單位抬頭的發(fā)票，否則不能稅前扣除。 第七講 建筑工程承包 ? 二、裝
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