房地產(chǎn)企業(yè)成本核算及涉稅稅種與納稅籌劃(編輯修改稿)
2025-09-20 15:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 稅：①是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。②地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ③房屋的計稅余值﹪ 租金收入12﹪4. 土地使用稅：①城鎮(zhèn)土地使用稅對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。②房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地原則上應按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的其用地是否給予緩征或減征、免征照顧可由地方稅務局結合具體情況確定。③ 土地使用稅每平方米年稅額如下： （一）； （二）； （三）； （四）縣城、建制鎮(zhèn)、。具體金額由當?shù)囟悇諜C關核定。5. 契稅：是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權屬 轉移時向產(chǎn)權承受人征收的一種稅賦。6. 土地增值稅：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為應繳納的稅項。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅的計算方法 計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額稅率 公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額?！ 〖{稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 計算增值額的扣除項目： ?。?）取得土地使用權所支付的金額； ?。?）開發(fā)土地的成本、費用； ?。?）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金； ?。?）財政部規(guī)定的其他扣除項目?！ ⊥恋卦鲋刀悓嵭兴募壋世圻M稅率： 增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅?！ ≡鲋殿~未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％?！ ≡鲋殿~超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。 增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％?！ ≡鲋殿~超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％?！ ∩厦嫠兴募壋世圻M稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。 納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法： 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除項目金額 土地增值稅稅額=增值額30％ ?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額40％－扣除項目金額5％ ?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額50％－扣除項目金額15％ ?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項目金額200％ 土地增值稅稅額=增值額60％－扣除項目金額35％ 公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。土地增值稅的扣除項目 計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額?！ ∩鲜觥翱鄢椖俊保唧w為： ?。?）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用?！ 。?）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用?！ ⊥恋卣饔眉安疬w補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等?！ ∏捌诠こ藤M，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出?！ 〗ㄖ惭b工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?！ 』A設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出?！ 」才涮自O施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出?！ ￠_發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等?！ 。?）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用?！ ∝攧召M用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按第（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。 凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按第（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除?！ ∩鲜鲇嬎憧鄢木唧w比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！ 。?）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)?
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