【文章內容簡介】 于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增 ? 對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。對納稅人預售房地產取得的收入，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預征土地增值稅的，應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。 分類預征到期清算 ? 納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和 20%的，預以免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額之和 20%的，應就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。 ? 因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。 ? 因城市實施規(guī)劃，國家建設的需要而搬遷， 由納稅人自行轉讓原房地產的，向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ? 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿 5年或 5年以上的，免征土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 ? 對個人之間互換自有居住用房地產的，經當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ? 對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產 )作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。 ? 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。 ? 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 房地產企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 ?房產稅納稅籌劃的主要思路 ?土地增值稅納稅籌劃的主要思路 房地產企業(yè)納稅籌劃的主要思路 房地產企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?房地產企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎上，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌劃的技術，其得心應手的應用依賴于長期的總結完善 ?納稅籌劃的平臺 ?納稅籌劃的技術 房地產企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ?“臨界點”籌劃法 ?費用轉移或分攤籌劃法 ?收入分散籌劃法 ?建房方式籌劃法 ?靈活運用優(yōu)惠政策法 ?代收費用計價籌劃法 ?成本核算對象籌劃法 ?股權轉讓籌劃法 ?核算方式籌劃法 房地產企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ? 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額 20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。 “ 20%的增值額”就是 “臨界點”。 “臨界點”籌劃法 ? 某房產開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)， 2023年3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積 9100平方米，平均銷價 2030元 /平方米，售價總額為 。該房屋支付土地出讓金 200萬元， 房地產開發(fā)成本 900萬元，利息費用為 100萬元，其中 40萬元為罰息（不能按收入項目準確分攤）。假設城建稅稅率為 7%、印花稅稅率為 ‰ 、教育費附加征收率為 3%。當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產開發(fā)費用為 10% 。 “臨界點”籌劃法 ? 籌劃前 ?轉讓房地產的收入為 ； ?應納土地增值稅額為 ； ?實際盈利金額 =收入－成本－費用－稅金 = = “臨界點”籌劃法 ? 籌劃辦法：假設該公司將房價適當調低，由每平方米2030元，降到每平方米 1978元，則售價總額為 1800萬元，其他資料不變。 ?允許扣除的稅金＝ 1800 5% （ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 99（萬元） ?扣除項目金額合計＝ 200+900+110+220+99＝ 1529（萬元） ?增值額＝ 271萬元，增值率為 % ?實際盈利金額＝ 180020090010099=499萬元 “臨界點”籌劃法 ? 雖然售價比原來降低了 ，但實際稅后收益反而比原來增加了 。 ㊣認真測算增值率，然后再設法調整增值率，包括合理定價與增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。在房地產開發(fā)成本中包括可扣除的內容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。納稅人應該在公共配套設施費和開發(fā)間接費用上做文章。 “臨界點”籌劃法 ? 北京市：“對普通標準住宅面積進行審核確認時，可按棟號掌握平均每戶的建筑面積在 120平方米以下。凡符合上述條件的為標準住宅，可享受財稅字（ 1999） 210號所規(guī)定的有關政策?！庇纱丝梢姡本┦袑ζ胀藴首≌前礂澨栒莆掌骄繎舻慕ㄖ娣e在 120平方米以下審定的。實際操作中每棟號住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在 120平方米以下。 “臨界點”籌劃法 ? 房地產開發(fā)業(yè)務較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為物價或其他原因可能不同，容易導致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負擔。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進行必要的調整，使得各處開發(fā)業(yè)務的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。 ? 平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產經營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務，那么將一段時間內發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調整分攤，就可以將某段時期獲得的增值額進行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。