房地產(chǎn)企業(yè)涉稅疑點(diǎn)解析與風(fēng)險(xiǎn)防范(編輯修改稿)
2025-03-12 11:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 操作，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。另外，在實(shí)際操作中，開發(fā)商往往會(huì)在價(jià)格上做文章，比如先調(diào)價(jià)再打折，這種刻意的安排往往就會(huì)造成買賣雙方的稅負(fù)增加。 案例 15：首付一成促銷 購(gòu)房人白撿“餡餅”？ (.rtf 案例 16:不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的“樓花”買賣的稅務(wù)處理及案例分析 “樓花”一詞最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工階段（完工 25% 以上）就推向市場(chǎng)銷售。預(yù)售商品房也稱樓花、期樓。如果把開發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成后的果實(shí)，那么開發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實(shí)的花。由此進(jìn)一步引申出買“樓花”、賣“樓花”、炒“樓花”等。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不轉(zhuǎn)權(quán)屬的“樓花”買賣行為 ,應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)處理呢 ?是否應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅呢 ? ...... 案例 16：不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的“樓花”買賣的稅務(wù)處理及案例分析 .rtf 三、涉稅賬務(wù)處理 案例 17:房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及利息費(fèi)用的四種處理技巧 某開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為20230萬(wàn)元，開發(fā)成本 10000萬(wàn)元，其中，開發(fā)成本 —— 開發(fā)間接費(fèi)用中列支利息支出 200萬(wàn)元。項(xiàng)目開發(fā)期間的財(cái)務(wù)費(fèi)用 —— 利息支出為 100萬(wàn)元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為 60萬(wàn)元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。假定該開發(fā)項(xiàng)目所在省規(guī)定的開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例分別兩種情況為 5%或 10%。請(qǐng)分析該利息費(fèi)用在土地增值稅清算中的稅務(wù)處理。 案例 17：土地增值稅清算涉及利息費(fèi)用的四種處理技巧 .rtf 案例 18： 建筑企業(yè)總分包工程的三種會(huì)計(jì)處理技巧 例：乙建筑公司承包一項(xiàng)工程，工期 10個(gè)月，總承包收入 8000萬(wàn)元，其中裝修工程 2023萬(wàn)元，分包給丁公司承建。乙公司完成工程累計(jì)發(fā)生合同成本 5500萬(wàn)元，項(xiàng)目在當(dāng)年 12月份如期完工。其賬務(wù)處理如下： ①乙公司完成項(xiàng)目發(fā)生成本費(fèi)用時(shí)， 借：工程施工 —— 合同成本 55000000 貸：原材料等 55000000 收到甲方一次性結(jié)算的總承包款時(shí)， 借：銀行存款 80000000 貸：工程結(jié)算 80000000 ②計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金及代扣營(yíng)業(yè)稅時(shí)， 計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金＝（ 8000－ 2023） x3％＝ 180（萬(wàn)元） 案例 18：建筑企業(yè)總分包工程的三種會(huì)計(jì)處理技巧 .rtf 案例 19： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理及案例分析 所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的臨時(shí)設(shè)施是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而工地上臨時(shí)建造的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，以及為了銷售房屋而建造的售樓部和樣板間等營(yíng)銷設(shè)施。這些臨時(shí)性設(shè)施應(yīng)怎樣進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理？ ．．．．．． 案例 19：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理及案例分析 .rtf 案例 2０： 房地產(chǎn)企業(yè)獲得政府 給予的拆遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理 例如，某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 9月份，除政府給予的拆遷補(bǔ)償款 200萬(wàn)元收入外，第三季度應(yīng)納稅所得額為 1000萬(wàn)元。如200萬(wàn)元為不征稅收入（該項(xiàng)收入當(dāng)年用于管理部門的管理費(fèi)用為 100萬(wàn)元），則 2023年第三季度應(yīng)納稅所得額仍為 1100萬(wàn)元（ 1000+100）。如 100萬(wàn)元不屬于不征稅收入，則應(yīng)將 100萬(wàn)元納入第三季度應(yīng)納稅所得額，其費(fèi)用支出 100萬(wàn)元也允許稅前扣除，則該房地產(chǎn)企業(yè) 2023年第三季度應(yīng)納稅所得額為1200萬(wàn)元（ 1000+200）。 ．．．．．． 案例 20：房地產(chǎn)企業(yè)獲得政府給予的拆遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理 .rtf 案例 2１： 售后返租的稅務(wù)處理及經(jīng)典案例分析 A公司是一家外資商業(yè)地產(chǎn)公司，采用售后返租方式銷售商品房。開發(fā)商與購(gòu)房者同時(shí)簽訂房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同，約定商品房按優(yōu)惠價(jià) 85萬(wàn)元（即總價(jià) 100萬(wàn)元的 85%）出售，在未來 5年內(nèi)，該商品房歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時(shí)，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)，對(duì)未來 5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定并假設(shè)當(dāng)年 A公司將商品房轉(zhuǎn)租取得租金 5萬(wàn)元（不考慮城建稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅）。請(qǐng)問 A公司售后返租行為涉及到哪些稅收問題？ ．．．．．． 案例 21：售后返租的稅務(wù)處理及經(jīng)典案例分析 .rtf 各位要買房的同志趁早下手?。。? 案例 22：集體土地集資建房的稅務(wù)處理 也就是說，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，更不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。從實(shí)質(zhì)來分析，村民在集資建房過程中成立了“某某村集資建房辦”，實(shí)際上是成立了一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，代表各購(gòu)房戶的經(jīng)濟(jì)利益。有關(guān)“集資辦”的涉稅問題分析如下： ．．．．．． 案例 22：集體土地集資建房的稅務(wù)處理 .rtf ？ 案例 2３： 房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中 ,往往會(huì)發(fā)生“拆一還一”即拆遷還房的行為。所謂的“拆一還一”是指拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對(duì)房屋的所有權(quán)的一種實(shí)物補(bǔ)償形式。本文主要就拆遷還房行為的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理進(jìn)行詳細(xì)的介紹，并給予案例分析。 ．．．．．． 案例 23：房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 .rtf ? 面對(duì)涉稅官司，納稅人首先缺乏的是勇氣。納稅人面對(duì)糾紛，往往本著息事寧人的態(tài)度，不愿、不敢通過打官司來解決問題。他們最大的顧慮是，企業(yè)還要繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，稅收還是這個(gè)稅務(wù)局管，即使這次打官司贏了，難免將來會(huì)招來更多的麻煩。也不排除一些企業(yè)因?yàn)槎愂仗幚聿灰?guī)范，存在太多的問題，害怕一個(gè)官司引來更嚴(yán)厲的稽查，查出更多的問題。 ? 打涉稅官司，納稅人缺的不僅僅是勇氣 .doc 案例２ 4： 城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造住房的 稅務(wù)處理及案例分析 棚戶區(qū)是指國(guó)有土地上集中連片建設(shè)的，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長(zhǎng)、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋的區(qū)域；棚戶區(qū)改造是指列入省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被拆遷人簽訂的拆遷安置協(xié)議中明確用于安置被拆遷人的住房。根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳 《 關(guān)于促進(jìn)
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