【文章內(nèi)容簡介】 收入、特許權(quán)使用費收入、接受捐贈收入及其他收入是否并入收入總額 。 成都市地稅局納稅人學校 55 ? : ? 1)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為 :銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。 ? 2)代收代繳 :凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 成都市地稅局納稅人學校 56 ? 金額 \時間的 確認原則 (銷售方式 ) ? 新 31號第六條 企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認： ? (一 )采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。 ? (二 )采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 成都市地稅局納稅人學校 ? (三 )采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 ? (四 )采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)： ? ，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 成都市地稅局納稅人學校 ，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 成都市地稅局納稅人學校 ? （保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 成都市地稅局納稅人學校 ? ，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。 ? 新 31號第十條 :企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。 成都市地稅局納稅人學校 61 ? 31號第 7條 :視同銷售行為 ： ? 范圍： 將開發(fā)產(chǎn)品 用于 捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售 ； ? 時間： 于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 ? ：新 31號文中 “ 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) ”不作為視同銷售范圍。 成都市地稅局納稅人學校 62 ? 6. 有無壓低售價轉(zhuǎn)移收入的行為，有無將已實現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認收入的情況。 ? ，是否符合國稅發(fā)〔 2022〕 31號的有關(guān)規(guī)定。 成都市地稅局納稅人學校 63 ? （ 五 ） 成本確認和扣除 ? 文件： ? 新 31號規(guī)定： ? 第十一條 企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 ? 第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 ? 第十三條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按 第四章的規(guī)定進行處理。 成都市地稅局納稅人學校 64 根據(jù)上述文件：總體原則 （ 流程 ） :開發(fā)企業(yè)在進行成本、 費用的核算與扣除時 ， 必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本 、 開發(fā)產(chǎn)品 會計成本與計稅成本 、 已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限 。 ? ? 總成本費用 管理費用 財務(wù)費用 經(jīng)營費用 開發(fā)產(chǎn)品成本（計稅成本） 已銷計稅成本 未銷計稅成本 成都市地稅局納稅人學校 65 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算程序： 1，完工前： 企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝工程費等，屬于直接費用，直接計入 “ 開發(fā)成本 ” 科目；應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品承擔的間接費用，應(yīng)先在 “ 開發(fā)間接費用 ” 科目進行歸集，月末， 再按一定的分配標準分配計入有關(guān)的“開發(fā)成本” 。 2，完工時將“開發(fā)成本”轉(zhuǎn) 入 “ 開發(fā)產(chǎn)品” ， 3，在出售、 出租 、自用等方式處置產(chǎn)品時從 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 轉(zhuǎn) “ 經(jīng)營成本 ” 、 “ 出租開發(fā)產(chǎn)品 ”“ 固定資產(chǎn) ” 等。 成都市地稅局納稅人學校 66 ? 比較上述計稅成本和會計成本流程 :二者流程一致 ，只是兩者結(jié)算 （ 核算 ） 的依據(jù)不同 （ 前者是稅收政策 ，后者是會計制度 ） 。 ? 因此 ， 需要弄清楚如何對成本費用進行稅務(wù)處理 ,如何將會計成本調(diào)整確認為計稅成本 、 如何劃分已銷計稅成本與未銷計稅成本的界限 。 成都市地稅局納稅人學校 67 ? 、合法性。 ? （ 1）構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效： ? 有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用，尤其是建安企業(yè)和個人所提供的安裝工程成本是否真實； ? 是否存在虛開辦公費、虛開服務(wù)業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費、銷售費用等虛增成本套取現(xiàn)金的情況。 成都市地稅局納稅人學校 68 ? （ 2） 期間費用、計稅成本 真實性 。 ? 是否按國稅發(fā)〔 2022〕 31號的有關(guān)規(guī)定，區(qū)分期間費用和歸集開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本； ? 是否如實按規(guī)定扣除當期發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。 成都市地稅局納稅人學校 69 ? （ 3） 針對會計處理與現(xiàn)行稅法規(guī)定不一致的項目在納稅申報時是否予以調(diào)整 。 ? 重點檢查各項準備金、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、租賃費、工資及相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分攤成本。 成都市地稅局納稅人學校 70 ? （ 4）是否混淆成本歸屬期、成本所屬對象：是否準確區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，是否按成本對象進行歸集和劃分成本。 ? （ 5）銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確： ? 成本與收入的配比性、合法性，是否將未完工程項目的成本轉(zhuǎn)移到已完工程成本項目中或者按固定比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 成都市地稅局納稅人學校 71 （六）重點項目的稅務(wù)處理是否符合 31號文件規(guī)定 ? ? 31號： ? 第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理： ? （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。 成都市地稅局納稅人學校 ? （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理 : ? 1. 企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 ? 、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。 成都市地稅局納稅人學校 ? 備注： 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 》 第二十六條規(guī)定：企業(yè)的下列收入為免稅收入： ? …… ? （三）在中國境內(nèi)設(shè)立機構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構(gòu)、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益； ? 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》 第八十三條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第二十六條第（二）項所稱符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，是指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益。企業(yè)所得稅法第二十六條第（二）項和第（三）項所稱股息、紅利等權(quán)益性投資收益，不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足 12個月取得的投資收益?！? 成都市地稅局納稅人學校 ? ? 31號： 第三十七條企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理： ? 企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 成都市地稅局納稅人學校 ? ? 31號 第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理： ? (一 )屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。 ? (二 )屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 成都市地稅局納稅人學校 ? 第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償 100可直接抵扣該項目的建造成本 95，抵扣后的差額 5應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。 成都市地稅局納稅人學校 ? 強調(diào)： 年終匯算清繳的計稅成本的納稅調(diào)整 ? ，不考慮會計實際結(jié)轉(zhuǎn)成本。匯算清繳需要根據(jù)主營業(yè)務(wù)成本做出納稅調(diào)整。 ? ，計稅成本可以次年 5月 31日前任一時點為核算終止日。匯算清繳根據(jù)12月 31日賬面數(shù)據(jù)可在 5月 31日前納稅調(diào)整。 ? 成都市地稅局納稅人學校 ? ：未入賬的成本費用均可以預(yù)提；計稅成本：預(yù)提成本費用不超過國稅發(fā) [2022]31號第三十二條規(guī)定的范圍和標準。所以預(yù)提成本匯算清繳也要納稅調(diào)整。 ? 31日 — 5月 31日之間取得合法憑據(jù)，會計作為次年度發(fā)生的成本費用或沖減預(yù)提成本，稅法則可以計入當年度計稅成本。 ? 所以匯算清繳要注意可以計入計稅成本的范圍。 成都市地稅局納稅人學校 ? ： 核算終止日的規(guī)定遵從了《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條的規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。這樣就給了房地產(chǎn)企業(yè)充分的核算申報時間，即企業(yè)可以在年度結(jié)束后的 5個月匯算清繳期內(nèi)，盡快地完成出包工程結(jié)算，索取發(fā)票，完整確定完工項目的計稅成本。補計需要在當年度稅前扣除的應(yīng)計未計、應(yīng)提未提項目。 成都市地稅局納稅人學校 80 ? 三、土地增值稅 ? 文件 : ? [2022]21號 ? [2022]187號 ? [2022]132號 ? 〔 2022〕 91號 ? 5. 國稅函 [2022]220號 ? 總體原則：先預(yù)征后清算 [注意與企業(yè)所得稅區(qū)別） 成都市地稅局納稅人學校 81 ? 重點關(guān)注： ? 1清算單位的確定是否符合規(guī)定 ? 2是否按規(guī)定申報預(yù)繳土地增值稅 3符合清算條件的是否及時清算 成都市地稅局納稅人學校 82 ? （一）征稅范圍是否準確 ? 納稅人建造普通標準