【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)甲的 2023萬(wàn)元究竟是土地轉(zhuǎn)讓款還是補(bǔ)償安置費(fèi)？甲企業(yè)是否需要開(kāi)具發(fā)票？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 購(gòu)買土地模式 一、購(gòu)買土地模式 購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn) —— 拆遷補(bǔ)償收入的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅函 〔 2023〕 277號(hào)）規(guī)定： 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 〈 營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿） 〉的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。 未將土地交還國(guó)家怎么辦？承包土地取得補(bǔ)償怎么辦？ 重慶、廣東、福建關(guān)于舊城改造中的拆遷補(bǔ)償營(yíng)業(yè)稅政策 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 購(gòu)買土地模式 一、購(gòu)買土地模式 購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn) —— 拆遷補(bǔ)償收入的土地增值稅問(wèn)題 《 土地增值稅條例 》 第 8條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 《 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第 11條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局剛剛下發(fā)的 《 關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知 》（財(cái)稅 [2023]21號(hào)）對(duì)實(shí)施細(xì)則的第 11條作了進(jìn)一步的解釋，文件規(guī)定，因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 購(gòu)買土地模式 一、購(gòu)買土地模式 購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn) —— 拆遷補(bǔ)償收入的所得稅問(wèn)題 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知 》 2023年 40號(hào)公告 關(guān)鍵點(diǎn)之一：政策性搬遷 關(guān)鍵點(diǎn)之二：五年 關(guān)鍵點(diǎn)之三：重置資產(chǎn)折舊與攤銷 政策性搬遷收入 非政策性搬遷收入 異地重建，重置資產(chǎn) 免征所得稅 繳納所得稅 未重建或重置 繳納所得稅 繳納所得稅 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 購(gòu)買土地模式 一、購(gòu)買土地模式 購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 甲企業(yè)為工業(yè)企業(yè)，有一塊土地 50畝，賬面凈值 4000萬(wàn)元，地上建筑物 1萬(wàn)平方，賬面凈值 3000萬(wàn)元，乙企業(yè)擬收購(gòu)甲企業(yè)土地，雙方約定土地轉(zhuǎn)讓款為 1億元，地面建筑物補(bǔ)償款為 4000萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)是否可行？如何繳稅？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 購(gòu)買土地模式 一、購(gòu)買土地模式 購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn) —— 拆遷補(bǔ)償收入的個(gè)人所得稅問(wèn)題 《 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知 》 （財(cái)稅[2023]45號(hào)）文件明確規(guī)定： 對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。 而且，對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 購(gòu)買土地模式 一、購(gòu)買土地模式 購(gòu)買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn) —— 拆一還一涉稅處理問(wèn)題 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地上的原住戶王某進(jìn)行拆一還一補(bǔ)償，王某原住房面積 120平方。雙方在簽署的補(bǔ)償協(xié)議中約定補(bǔ)償面積： 120平方內(nèi)不收錢； 120—— 140平方按照每平方 4000元計(jì)算收取價(jià)款； 140—— 160平方按照 6000元收??； 160平方以上按照每平方 8000元收取。 請(qǐng)問(wèn)該企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 購(gòu)買土地模式 —— 拆一還一涉稅處理問(wèn)題 視同銷售的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》 （國(guó)稅函 [2023]768號(hào)）文件中作了明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。 營(yíng)業(yè)稅計(jì)算基數(shù)是市場(chǎng)價(jià)格還是成本價(jià)格 ？ 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》 （國(guó)稅函發(fā) [1995]549號(hào)）文件規(guī)定，以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，對(duì)補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的 成本價(jià) 核定計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅；對(duì)補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷面積的部分，按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營(yíng)業(yè)額計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅。 成本價(jià)如何確認(rèn)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 購(gòu)買土地模式 —— 拆一還一涉稅處理問(wèn)題 視同銷售的土地增值稅問(wèn)題 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》（國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)）文件規(guī)定： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： A、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； B、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 土地增值稅清算中的拆遷安置成本如何確認(rèn)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 購(gòu)買土地模式 —— 拆一還一涉稅處理問(wèn)題 視同銷售的土地增值稅問(wèn)題 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅函 [2023]220號(hào)）文件，澄清了拆遷安置成本確認(rèn)問(wèn)題。文件中規(guī)定了三種情況： 一是房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 二是開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 三是貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 購(gòu)買土地模式 —— 拆一還一涉稅處理問(wèn)題 視同銷售的所得稅問(wèn)題 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)）文件中做了匯總，此處略。 拆一還一匯總： 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 所得稅 拆一還一涉稅處理 拆一還一面積內(nèi)按照成本價(jià)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)收入 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)收入 拆一還一面積外按照市場(chǎng)價(jià)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅 土地成本按照視同銷售收入確認(rèn)拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) 土地成本按照視同銷售收入確認(rèn)拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 購(gòu)買土地模式 —— 拆一還一涉稅處理問(wèn)題 拆一還一的補(bǔ)差價(jià)問(wèn)題 案例 房地產(chǎn)企業(yè)甲在對(duì) 20戶原住戶進(jìn)行回遷安置過(guò)程中，按照規(guī)定應(yīng)補(bǔ)償每戶90平米房屋，但實(shí)際房屋設(shè)計(jì)面積為 98平方米，因此，每戶住戶按照市場(chǎng)價(jià)格以每平方 8000元繳納了補(bǔ)差價(jià)款，請(qǐng)問(wèn)這部分款項(xiàng)是否要確認(rèn)收入繳納各項(xiàng)稅收？ 案例 房地產(chǎn)企業(yè)乙在回遷安置中，由于房屋位置、樓層、朝向、裝修、結(jié)構(gòu)的不同涉及到同 10戶回遷戶的互補(bǔ)差價(jià)，其中 3戶，房地產(chǎn)企業(yè)乙需要補(bǔ)給其差價(jià)款共計(jì) 56萬(wàn)，另外 7戶需要向乙企業(yè)繳納差價(jià)款 42萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)乙如何就差價(jià)款收支進(jìn)行稅務(wù)處理？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 合作開(kāi)發(fā)模式 二、合作開(kāi)發(fā)模式（合作建房） 性質(zhì)界定：一方出錢，一方出地，合作開(kāi)發(fā)，共享收益 處理方法：情況復(fù)雜，性質(zhì)各異 合作開(kāi)發(fā)的兩大關(guān)鍵要素： —— 開(kāi)發(fā)主體問(wèn)題 —— 利益訴求問(wèn)題 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 合作開(kāi)發(fā)模式 合作開(kāi)發(fā)模式全系分類 設(shè)立項(xiàng) 目公司 雙方相 互投資 不成立項(xiàng)目公司 設(shè)立項(xiàng)目部 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 合作開(kāi)發(fā)模式 合作開(kāi)發(fā)模式全系分類 —— 設(shè)立項(xiàng)目公司模式 項(xiàng)目公司模式 真假投資之分 利益分享 合作開(kāi)發(fā)本質(zhì) 模式一 雙方真投資 稅后利潤(rùn) 投資 模式二 出地方假投資 取得固定收益 賣地 取得固定比例收益 賣地 分得商品房 賣地 模式三 出錢方假投資 取得固定收益 借款并取得利息 取得固定比例收益 借款并取得利息 分得商品房 購(gòu)買商品房 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 合作開(kāi)發(fā)模式 合作開(kāi)發(fā)模式全系分類 —— 合作方相互投資模式 相互投資模式 投資方向與開(kāi)發(fā)主體 利益分享 合作開(kāi)發(fā)本質(zhì) 模式一 出地方投資到資金方，資金方為開(kāi)發(fā)主體 真投資 投資 取得固定（比例）收益 賣地 分得商品房 賣地 模式二 資金方投資到出地方，出地方為開(kāi)