【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)甲的 2023萬元究竟是土地轉讓款還是補償安置費？甲企業(yè)是否需要開具發(fā)票？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 6）拆遷補償涉稅風險 —— 拆遷補償收入的營業(yè)稅問題 《 國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知 》 （國稅函 〔 2023〕 277號）規(guī)定： 納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照 《 國家稅務總局關于印發(fā) 〈 營業(yè)稅稅目注釋（試行稿） 〉的通知 》 （國稅發(fā) [1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。 未將土地交還國家怎么辦？承包土地取得補償怎么辦？ 重慶、廣東、福建關于舊城改造中的拆遷補償營業(yè)稅政策 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 6）拆遷補償涉稅風險 —— 拆遷補償收入的土地增值稅問題 《 土地增值稅條例 》 第 8條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 《 土地增值稅暫行條例實施細則 》 第 11條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。 財政部、國家稅務總局剛剛下發(fā)的 《 關于土地增值稅若干問題的通知 》（財稅 [2023]21號）對實施細則的第 11條作了進一步的解釋，文件規(guī)定，因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 6）拆遷補償涉稅風險 —— 拆遷補償收入的所得稅問題 《 國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關企業(yè)所得稅處理問題的通知 》 2023年 40號公告 關鍵點之一：政策性搬遷 關鍵點之二：五年 關鍵點之三：重置資產(chǎn)折舊與攤銷 政策性搬遷收入 非政策性搬遷收入 異地重建，重置資產(chǎn) 免征所得稅 繳納所得稅 未重建或重置 繳納所得稅 繳納所得稅 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 6）拆遷補償涉稅風險 案例 甲企業(yè)為工業(yè)企業(yè)，有一塊土地 50畝，賬面凈值 4000萬元，地上建筑物 1萬平方，賬面凈值 3000萬元，乙企業(yè)擬收購甲企業(yè)土地，雙方約定土地轉讓款為 1億元，地面建筑物補償款為 4000萬元，請問是否可行？如何繳稅？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 6）拆遷補償涉稅風險 —— 拆遷補償收入的個人所得稅問題 《 財政部國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知 》 （財稅[2023]45號）文件明確規(guī)定： 對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。 而且，對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 6）拆遷補償涉稅風險 —— 拆一還一涉稅處理問題 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)對土地上的原住戶王某進行拆一還一補償，王某原住房面積 120平方。雙方在簽署的補償協(xié)議中約定補償面積： 120平方內(nèi)不收錢； 120—— 140平方按照每平方 4000元計算收取價款； 140—— 160平方按照 6000元收??； 160平方以上按照每平方 8000元收取。 請問該企業(yè)如何進行財稅處理？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的營業(yè)稅問題 《 國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復 》 （國稅函 [2023]768號）文件中作了明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。 營業(yè)稅計算基數(shù)是市場價格還是成本價格 ？ 《 國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復 》 （國稅函發(fā) [1995]549號）文件規(guī)定，以房產(chǎn)補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的 成本價 核定計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅。 成本價如何確認？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的土地增值稅問題 《 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》（國稅發(fā) [2023]187號）文件規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認： A、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； B、由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 土地增值稅清算中的拆遷安置成本如何確認？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的土地增值稅問題 《 國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知 》 （國稅函 [2023]220號）文件，澄清了拆遷安置成本確認問題。文件中規(guī)定了三種情況： 一是房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 《 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 二是開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā) [2023]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 三是貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的所得稅問題 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 31號）文件中做了匯總，此處略。 拆一還一匯總： 營業(yè)稅 土地增值稅 所得稅 拆一還一涉稅處理 拆一還一面積內(nèi)按照成本價計算繳納營業(yè)稅 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售按市場價確認收入 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售按市場價確認收入 拆一還一面積外按照市場價計算繳納營業(yè)稅 土地成本按照視同銷售收入確認拆遷補償與安置費 土地成本按照視同銷售收入確認拆遷補償與安置費 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 —— 拆一還一涉稅處理問題 拆一還一的補差價問題 案例 房地產(chǎn)企業(yè)甲在對 20戶原住戶進行回遷安置過程中，按照規(guī)定應補償每戶90平米房屋，但實際房屋設計面積為 98平方米，因此，每戶住戶按照市場價格以每平方 8000元繳納了補差價款，請問這部分款項是否要確認收入繳納各項稅收？ 案例 房地產(chǎn)企業(yè)乙在回遷安置中，由于房屋位置、樓層、朝向、裝修、結構的不同涉及到同 10戶回遷戶的互補差價，其中 3戶，房地產(chǎn)企業(yè)乙需要補給其差價款共計 56萬，另外 7戶需要向乙企業(yè)繳納差價款 42萬。請問房地產(chǎn)企業(yè)乙如何就差價款收支進行稅務處理？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 合作開發(fā)模式 二、合作開發(fā)模式（合作建房） 性質(zhì)界定：一方出錢，一方出地，合作開發(fā)，共享收益 處理方法：情況復雜，性質(zhì)各異 合作開發(fā)的兩大關鍵要素： —— 開發(fā)主體問題 —— 利益訴求問題 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 合作開發(fā)模式 合作開發(fā)模式全系分類 設立項 目公司 雙方相 互投資 不成立項目公司 設立項目部 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 合作開發(fā)模式 合作開發(fā)模式全系分類 —— 設立項目公司模式 項目公司模式 真假投資之分 利益分享 合作開發(fā)本質(zhì) 模式一 雙方真投資 稅后利潤 投資 模式二 出地方假投資 取得固定收益 賣地 取得固定比例收益 賣地 分得商品房 賣地 模式三 出錢方假投資 取得固定收益 借款并取得利息 取得固定比例收益 借款并取得利息 分得商品房 購買商品房 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 合作開發(fā)模式 合作開發(fā)模式全系分類 —— 合作方相互投資模式 相互投資模式 投資方向與開發(fā)主體 利益分享 合作開發(fā)本質(zhì) 模式一 出地方投資到資金方，資金方為開發(fā)主體 真投資 投資 取得固定（比例）收益 賣地 分得商品房 賣地 模式二 資金方投資到出地方，出地方為開