【正文】 權(quán)證書或由其以自己名義辦理土地征用手續(xù)，并取得有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)手續(xù)和基建計(jì)劃； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不墊付資金； 建筑施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票開具給委托建房單位 (由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托建房單位 )； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與委托建房單位實(shí)行全額結(jié)算，并另外向委托建房單位收取代建手續(xù)費(fèi)。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 代建模式 五、代建 乙方（房地產(chǎn)公司）不墊資 乙方（房地產(chǎn)公司）墊資 甲方取得土地，甲方立項(xiàng) 項(xiàng)目為甲方所有，乙方無(wú)需視同銷售。 乙方僅提供管理服務(wù)，收取管理費(fèi)用，按照“服務(wù)業(yè)”繳納 5%營(yíng)業(yè)稅； 無(wú)需繳納土地增值稅； 正常繳納所得稅。 項(xiàng)目為甲方所有，乙方無(wú)需視同銷售。 乙方墊資視為借款，乙方管理視為提供服務(wù)，收入分割為利息收入和服務(wù)收入，均按照 5%繳納營(yíng)業(yè)稅。 無(wú)需繳納土地增值稅。 乙方取得土地，乙方立項(xiàng) 乙方項(xiàng)目，同甲方合作開發(fā)。 甲方墊付的資金界定為不動(dòng)產(chǎn)銷售款。 乙方正常開發(fā)，定向銷售給甲方。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 代建模式 五、代建 代建的會(huì)計(jì)核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定（ 1999年） 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。 究竟如何核算？如何簽署施工協(xié)議？如何確認(rèn)收入？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 代建模式 五、代建 代建的會(huì)計(jì)核算 —— 兩種模式 第一種方式是受托方與委托方實(shí)行 全額結(jié)算 （原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，在建設(shè)過程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等不與房屋開發(fā)公司 (受托方 )簽訂合同，而直接與委托方簽訂合同，受托方只收取一定代理費(fèi)的房地產(chǎn)開發(fā)方式。房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建工程成本核算很簡(jiǎn)單，僅僅核算代建手續(xù)費(fèi)即可。在工程結(jié)束時(shí)向委托方開具服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，繳納按服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅。委托方自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種。委托方產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的則繳納稅金，產(chǎn)權(quán)所有方的發(fā)票由委托方開具。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 代建模式 五、代建 代建的會(huì)計(jì)核算 —— 兩種模式 第二種方式是受托方與委托方實(shí)行 撥付結(jié)算 ，就是說在建設(shè)過程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等直接與房屋開發(fā)公司 (受托方 )簽訂合同，不與委托方簽訂合同，資金由委托方撥付給房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)公司再撥付給施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等。最后銷售或移交給委托方，并向委托方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。 這種方式也就是中國(guó)目前所有房地產(chǎn)教科書上所講述的，代建工程開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景）等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。代建的土地、房屋參照正常的開發(fā)成本設(shè)置。 房地產(chǎn)開發(fā)公司不僅核算代建工程成本，還要核算代建手續(xù)費(fèi)。在工程結(jié)束時(shí)的稅金繳納及發(fā)票開具同第一種方式。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 BT模式 六、 BT項(xiàng)目 案例： 甲房地產(chǎn)公司接受政府市政部門委托建設(shè)一個(gè)廣場(chǎng)，甲公司取得劃撥土地，開始立項(xiàng)、建設(shè)，約定建設(shè)完畢后以 2億元回購(gòu)。 請(qǐng)問甲公司如何進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理？ 關(guān)鍵一：這是什么性質(zhì)的合作？ BT(即“建設(shè) 移交” )投融資建設(shè)模式 (以下簡(jiǎn)稱 BT模式 )是國(guó)際上比較成熟和通行的一種投融資建設(shè)方式，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)很多城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中得到了廣泛應(yīng)用。實(shí)行 BT模式的政府投資項(xiàng)目，一般由各級(jí)地方政府授權(quán)確定項(xiàng)目業(yè)主，由項(xiàng)目業(yè)主通過招標(biāo)方式選擇投融資人 (以下簡(jiǎn)稱融資人 )，融資人負(fù)責(zé)建設(shè)資金的籌集和項(xiàng)目建設(shè)，并在項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格后立即移交給項(xiàng)目業(yè)主，由項(xiàng)目業(yè)主按合同約定分次支付回購(gòu)價(jià)款。因此， BT是通過融資進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的一種融投資方式。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 BT模式 六、 BT項(xiàng)目 關(guān)鍵二：如何進(jìn)行涉稅處理？ 營(yíng)業(yè)稅？（建筑業(yè) /不動(dòng)產(chǎn)銷售 /金融業(yè)） 土地增值稅？ 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策問題的通知 渝地稅發(fā) [2023]195號(hào) 對(duì) BT模式的營(yíng)業(yè)稅征收管理，明確為： (一 )無(wú)論其是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)融資人應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 (二 )融資方取得的回購(gòu)價(jià)款，包括工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入，應(yīng)全額交納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。 (三 )融資人的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為按 BT模式合同規(guī)定的分次付款時(shí)間，合同未明確付款日期的 ,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為總承包方收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。分包方納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為分包方收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 BT模式 六、 BT項(xiàng)目 江西省地方稅務(wù)局關(guān)于 BT方式建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)稅收政策問題的公告 BT（ Build Transfer）即建設(shè) 移交，是專屬于政府的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)域中采用的一種投資建設(shè)模式，這種項(xiàng)目投融資方式是國(guó)際上的一種通行做法。近年來(lái)，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，各級(jí)政府廣泛采取 BT項(xiàng)目投融資方式建設(shè)重點(diǎn)工程，解決工程建設(shè)過程中資金不足的問題。經(jīng)研究，對(duì)采取 BT投融資方式進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)，按 BT方式操作并簽定 BT項(xiàng)目合同的，其營(yíng)業(yè)稅的征收管理政策明確如下： 一、以投融資人的名義立項(xiàng)建設(shè)，工程完工交付業(yè)主的，對(duì)投融資人應(yīng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為取得的全部回購(gòu)價(jià)款（包括工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入）。 二、以項(xiàng)目業(yè)主的名義立項(xiàng)建設(shè)，對(duì)投融資人無(wú)論其是否具備建筑總承包資質(zhì)，均應(yīng)認(rèn)定為建筑工程的總承包人，按“建筑業(yè)”稅目的現(xiàn)行規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅；同時(shí)項(xiàng)目業(yè)主委托投融資人建設(shè)的行為屬于委托代建行為，對(duì)投融資人應(yīng)按照“服務(wù)業(yè) 代理業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為取得的全部回購(gòu)價(jià)款（包括工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入）扣除代建工程成本后的余額。 三、按 BT方式建設(shè)的項(xiàng)目，其工程建設(shè)中的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅按現(xiàn)行政策規(guī)定執(zhí)行。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 BT模式 六、 BT項(xiàng)目 關(guān)鍵三：如何進(jìn)行財(cái)務(wù)處理？ BT(即“建設(shè) 移交” )投融資建設(shè)模式 (以下簡(jiǎn)稱 BT模式 )是國(guó)際上比較成熟和通行的一種 投融資建設(shè)方式。 那么，如何進(jìn)行財(cái)務(wù)處理呢？ 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第 5號(hào)（征求意見稿） 三、企業(yè)采用建設(shè)轉(zhuǎn)讓方式（ BT）參與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)如何處理？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 BT模式 六、 BT項(xiàng)目 BOT模式如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 建造 運(yùn)營(yíng) 移交 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 七、買賣樓花 案例 房地產(chǎn)公司甲取得一塊開發(fā)用地，建設(shè)住宅小區(qū)項(xiàng)目，共計(jì) 20萬(wàn)平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約 10萬(wàn)平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價(jià)格 2023元人民幣。乙公司支付樓花款 2億元后進(jìn)駐項(xiàng)目，開工建設(shè)。最終乙公司花費(fèi)建設(shè)費(fèi)用、期間費(fèi)用等共計(jì) 3億元。該部分最終實(shí)現(xiàn)銷售收入 8億元人民幣。 請(qǐng)問：雙方有什么風(fēng)險(xiǎn)？ 買賣樓花模式 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 七、買賣樓花 案例二：以整個(gè)項(xiàng)目作為樓花 甲房地產(chǎn)公司將一個(gè)小項(xiàng)目交給乙房地產(chǎn)公司運(yùn)作，約定乙支付給甲公司 1億元人民幣，在甲公司平臺(tái)上運(yùn)作，但所有稅負(fù)由乙公司承擔(dān)。請(qǐng)問： 問題一：乙公司的錢怎么進(jìn)來(lái)？ 問題二：甲公司要賺的錢怎么拿走？ 問題三：乙公司同建安企業(yè)如何合作？ 問題四：甲公司同建安企業(yè)如何合作？ 問題五？乙公司賺的錢怎么拿走？ 買賣樓花模式 房地產(chǎn)公司甲 樓花出售方 房地產(chǎn)公司乙 樓花接手方 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 八、土地置換 土地置換模式 某集團(tuán)公司 子公司 A 子公司 B 子公司 C 房地產(chǎn) 地塊 A 地塊 B 政府 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 九、通過兼并重組取得土地模式 合并分立模式 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知 財(cái)稅 [2023]59號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的公告 .doc 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告 .doc 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知 20234號(hào) .doc 通過兼并重組取得土地模式 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 九、通過兼并重組取得土地模式 國(guó)有企業(yè)承債式兼并模式 A房地產(chǎn)企業(yè)通過承債式方式兼并了國(guó)有企業(yè) B，改制方案中，政府同意 A公司取得 B公司原劃撥土地并承諾變?yōu)殚_發(fā)用地。作為代價(jià)， A公司承擔(dān)了 B公司原 2300萬(wàn)負(fù)資產(chǎn)，并承擔(dān)相應(yīng)人員安置費(fèi)用共計(jì) 1800萬(wàn)元。在后續(xù)的土地協(xié)議出讓協(xié)議中， A公司又支付了土地出讓金 3400萬(wàn)元，請(qǐng)問該土地成本為多少？ 通過兼并重組取得土地模式 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 我們的觀點(diǎn)： 土地取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存命脈，實(shí)踐中有九種常見的取得土地方式； 每種取得土地方式所預(yù)示的開發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異； 在認(rèn)清每種取得土地方式本質(zhì)的基礎(chǔ)上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財(cái)務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進(jìn)行準(zhǔn)備，以避免給企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。 總結(jié) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 演講完畢，謝謝觀看！