【正文】 20%的稅率繳納個人所得稅。 、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。 2023/2/9 98 ? ，給予額外抽獎機(jī)會，個人的獲獎所得，按照“偶然所得”項目，全額適用 20%的稅率繳納個人所得稅。 【 思考 】 ：如何籌劃贈送禮品行為不交稅？ 【 案例分析 】 ：買房送地下室的業(yè)主需要繳納 個人所得稅嗎？ 2023/2/9 99 下列贈送禮品行為不交稅？ （ 1）捆綁銷售：買房產(chǎn)送車庫 （ 2）買房產(chǎn)送服務(wù)：例如免收若干期物業(yè)費(fèi) （ 3）銷售積分送禮品 （ 4）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)性質(zhì)的贈品 2023/2/9 100 ?“買一贈一”的稅務(wù)處理 【 案例分析 】 ：某房地產(chǎn)開發(fā)公司推出“買一贈一”促銷手段?？蛻糍徺I一棟別墅，售價為120萬元，贈送一個車庫，市場價為 30萬元，應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)收入和納稅？ 2023/2/9 101 ?“買一贈一”的稅務(wù)處理 ? 國稅函 【 2023】 875號：企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入。 ? 別墅價格 =【 120∕ （ 120+30） 】 120=96（萬元） ? 車庫價格 =【 30/（ 120+30） 】 120=24（萬元） 2023/2/9 102 ?稅務(wù)處理 ? 買一贈一的稅務(wù)處理：按照商業(yè)折扣計算繳納營業(yè)稅，在發(fā)票上注明折扣額，即按照折扣后金額計算營業(yè)稅； 應(yīng)分別結(jié)轉(zhuǎn)相對應(yīng)的成本，計算繳納企業(yè)所得稅。 ?更多討論 ? 買房贈送汽車，如何處理？ 【 公式 】 ：面積誤差比 =（產(chǎn)權(quán)登記面積 合同約定面積） /合同約定面積 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實結(jié)算房款 3%時，買受人有權(quán)退房。 當(dāng)面積誤差比絕對值超過 +3%時，房地產(chǎn)企業(yè)支付買受人退房的房款利息，以及承擔(dān)超出 3%部分的房價款；當(dāng)面積誤差比絕對值超過 3%時，房地產(chǎn)企業(yè)雙倍返還買受人超出 3%部分的房價款。 （ 1）營業(yè)稅處理 交納營業(yè)稅：國稅函【 1999】 144號文規(guī)定：對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅。 （ 2）企業(yè)所得稅處理 按照國稅函【 2023】 875號文件的規(guī)定，售后回購業(yè)務(wù)不應(yīng)確認(rèn)為收入，原來會計處理以售房收入入賬，在進(jìn)行當(dāng)年所得稅匯算清繳時可按預(yù)收款處理，會計處理與稅務(wù)處理有差異。 （ 3）土地增值稅處理 土地增值稅首次銷售時一般按定額方式征收；回購以后再次對外銷售只有所形成的超額收益計入售房收入計算繳納土地增值稅，這樣才符合收入成本配比原則。 如果稅務(wù)提出異議，最保守的做法是先計算退回房產(chǎn)原已按定額繳納的土地增值稅，屬于多交的稅款，按照《稅收征管法》的規(guī)定，在 3年內(nèi)可以要求稅務(wù)機(jī)關(guān)予以退還。且該稅款與未來房產(chǎn)是否再次實現(xiàn)銷售無關(guān)。但由于樓盤未最終清算該稅款一直未予結(jié)算退還。 待售產(chǎn)品對外出租 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售產(chǎn)品對外臨時出租，凡所出租時間 不超過 12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 待售產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間 不超過 12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 待售產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，可以按規(guī)定提 取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除。 （ 1）五證齊全： 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程開工證 》《 國有土地使用證 》 《 銷售許可證 》 （ 2）獨立意義上的項目： 【 常規(guī)開發(fā) 】 ： 單項工程 批次開發(fā)銷售項目 不同性質(zhì)項目 【 非常規(guī)開發(fā) 】 ：五證不全，按照實質(zhì)重于形式原則處理。 對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條 (一 )項的免稅規(guī)定（指建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過 20%的，免征土地增值稅）。 —— 財稅 【 1995】 48號文件第十三條 對同一項目中，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)當(dāng)按建筑面積分?jǐn)偪鄢椖? ，分別核算增值額。 這樣可能不公平。比如商住一體的樓房，商 用房一般是一樓、二樓或三樓，這些商住樓層一 般比上面的住宅樓層高，外墻也普遍貼有高檔面 磚，也就是說商用部分的單位造價高于住宅部分 的單位造價，簡單按面積分?jǐn)?，肯定會不公平? 有什么好辦法嗎？ 一種觀點：分開核算企業(yè)很接受？ 如果房價較低，增值較小，加成扣除以后，普通住宅的 增值額可能出現(xiàn)負(fù)數(shù)， 整個開發(fā)項目增值額是負(fù)數(shù)，不 用繳稅。 但將普通住宅和非普通住宅分別計算增值額后 ， 普通住宅的增值額負(fù)數(shù) 更大， 非普通住宅的增值額為 正數(shù) ，因為將其作為兩個清算項目，所以兩者之間不能 相互抵消， 這樣普通住宅應(yīng)交土地增值稅為 0，而非普 通住宅出現(xiàn)了部分應(yīng)交土地增值稅 ，即使抵減前期已預(yù) 繳的部分后，還是出現(xiàn)了應(yīng)補(bǔ)繳稅額， 企業(yè)很難接受 . 另一種觀點：合并更能少交稅 至于分開核算普通住宅如果是負(fù)增值額，合并算增 值稅就有利于納稅人。納稅人可以按 《 土地增值稅 暫行條例 》 選擇 不分別核算 ，雖然不能享受 20%的 普通住宅免稅優(yōu)惠，但 不分開核算的話，普通住宅 的負(fù)增值部分自然就抵消了非普通住宅的增值額 ， 同樣達(dá)到有利于納稅人的目的，更能少交稅。 土地增值稅的清算條件：控制條件 財稅 [2023]21號 （ 2023年 3月 2日） 三、凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的 ，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求進(jìn)行土地增值稅的清算。 國稅發(fā) 【 2023】 187號 2023年 12月 28日 （一）必須清算： 、完成銷售的； ； 。 （二） 要求 1. 可售建筑面積的比例在 85%以上， 或該比例雖未超過 85%， 但剩余的可售建 （預(yù)售）許可證 滿三年仍未 銷售完畢 3. 申請注銷稅務(wù)登記的 。 ?房地產(chǎn)企業(yè)將從稅后利潤中提取的法定公積金和任意盈余公積 6000萬元轉(zhuǎn)增資本，應(yīng)如何納稅？ ?處理技巧：分兩種情況 （ 1）自然人股東。根據(jù)《關(guān)于盈余公積金轉(zhuǎn)增注冊資本征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函【 1998】 333號）規(guī)定，公司將從稅后利潤中提取的法定公積金和任意盈余公積金轉(zhuǎn)增資本，實際是該公司將盈余公積金向股東分配了股息、紅 利，股東再以分得的股息、紅利增加注冊資本，因此，對屬于個人股東分得在投入公司的部分，應(yīng)按照“股息、紅利所得”項目征收個人所得稅。 （ 2）法人股東。對于非居民企業(yè)股東分得轉(zhuǎn)增注冊資本的部分，按照“股息紅利等權(quán)益性投資收益”征收企業(yè)所得稅，由該公司代扣代繳。但符合免稅條件的免征企業(yè)所得稅。 虛列成本，是一種違法行為，極易被發(fā)現(xiàn)。財務(wù)風(fēng)險很大，稅務(wù)局檢查的一般做法：以 “ 資金流向 ” 為線索，查證納稅人虛列成本的事實。 案例特點 ：本案在稽查方法上，稅務(wù)稽查人員采取了對營業(yè)收入進(jìn)行“ 清盤式” 的檢查，以“ 資金流向”為線索，查證納稅人虛列成本的事實。 案件來源 2023年 6月某市紀(jì)委在辦理 中紀(jì)委交辦的案件 過程中，發(fā)現(xiàn) A房地產(chǎn)公司有涉嫌偷逃稅款的線索。市紀(jì)委依照有關(guān)規(guī)定，將該案件轉(zhuǎn)交市地稅局查處。 納稅人基本情況 A公司成立于 2023年 8月。經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為有限責(zé)任公司。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、五交化商品、鋼鐵、木材、建筑裝飾材料銷售。注冊資本 8000萬元。該企業(yè)自 2023年起開發(fā) XX項目。 檢查預(yù)案 市地稅局領(lǐng)導(dǎo)鑒于案件的重要性和緊迫性，專案組經(jīng)研究決定劃分兩個小組進(jìn)行檢查， 一組核實經(jīng)營收入情況，一組核實成本、費(fèi)用情況。 檢查具體方法 1．經(jīng)營收入的檢查 （ 1）核實房源情況 通過研究項目平面圖紙和測繪資料后了解到 XX項目分別由 A公司、 B公司、 C公司三家聯(lián)建。由 A房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目共有 7棟樓，其中公建 12套，住宅 208套，車庫 144套，儲藏室 208套，總計 39538平方米。 （ 2）核實發(fā)票的開具情況 逐筆核對開具的發(fā)票金額。發(fā)現(xiàn)該項目共開具了房屋銷售發(fā)票 14032萬元，已全部結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，尚余 50套住宅、 27套車庫未開具銷售結(jié)算發(fā)票。 （ 3）核實辦理產(chǎn)權(quán)過戶的 逐筆進(jìn)行核對，核實已開具銷售發(fā)票的商品房全部辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。未開具發(fā)票的 50套住宅、 27套車庫中有 36套住宅、 15套車庫也辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。至此查明，該公司合計已實現(xiàn)銷售收入 18959萬元 ，賬面記載并申報實現(xiàn)銷售收入僅 15735萬元 ，少計銷售收入 3224萬元。 （ 1）核實建筑安裝成本情況 2023年， A房地產(chǎn)公司與 Y建筑公司簽訂建筑施工合同 ，委托 Y建筑公司承攬 XX項目的小區(qū)之間的道路及六棟樓的 透寒工程，工程合同、工程預(yù)算書俱全。 2023年 4月， A公司列支了工程施工成本 1555萬元，于 2023年 3月付款， 取得了 Y建筑公司開具的收款收據(jù)兩張。付款的資金流向不是 Y建筑公司 ， 而是支付給了下屬公 司 “ X農(nóng)貿(mào)公司 ” 。 進(jìn)一步查看 “ X農(nóng)貿(mào)公司 ” 的賬目，發(fā) 現(xiàn)該筆資金由 “ X農(nóng)貿(mào)公司 ” 又分別流向五家公司。分別到 這五家公司進(jìn)行調(diào)查、詢問， 查實這筆工程款最終用于 A房 地產(chǎn)公司總經(jīng)理個人開發(fā)的海參養(yǎng)殖業(yè)務(wù)。 建筑合同到底有沒有履行 ? Y建筑公司的會計在調(diào)查詢問筆錄中陳述： 公司在 2023年 3月向 A公司開具的兩張收款收 據(jù)，是預(yù)先為承攬 XX項目的小區(qū)道路及 6棟 樓的透寒維修工程而開具的，雙方雖然簽訂 了施工合同，但 Y建筑公司并未收到任何錢 款， 最終沒有履行合同。 最終確認(rèn)虛列支成本 1550萬元。 （ 1）少計收入、虛列成本 營業(yè)稅及附加： %= 所得稅： （ 3224+） x25%= 預(yù)交土地增值稅 2%： 3224x2%= （ 2）滯納金和罰款 點燃智慧 啟迪思維 演講完畢，謝謝觀看！