【正文】 收入從預(yù)收賬款科目結(jié)轉(zhuǎn)至主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，同時(shí)從當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本中選擇結(jié)轉(zhuǎn)一部分有發(fā)票的成本，使當(dāng)年度結(jié)轉(zhuǎn)完的收入和成本費(fèi)用基本相當(dāng)，并以此填報(bào)所得稅納稅申報(bào)表。請(qǐng)問有何風(fēng)險(xiǎn)？ 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 106 所得稅匯算清繳風(fēng)險(xiǎn)檢查 某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目尚未完工， 2023年基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下： 當(dāng)年預(yù)收 4億元； 開發(fā)成本 累計(jì) ； 當(dāng)年度管理費(fèi)用 1000萬元； 其中業(yè)務(wù)招待費(fèi) 350萬元； 當(dāng)年度銷售費(fèi)用 1500萬元； 其中廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 1000萬元，售樓部裝修 150萬元； 當(dāng)年度財(cái)務(wù)費(fèi)用 2023萬元；（借款利息） 營(yíng)業(yè)稅金及附加 1100萬元； 土地增值稅 預(yù)繳 400萬元； 前四季度預(yù)繳所得稅 250萬； 如何填列納稅申報(bào)表？完工年度如何填列？ 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 107 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查 與檢查應(yīng)對(duì) 納稅人俱樂部 4006509936 108 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 土地增值稅清算單位與條件 土地增值稅清算后事項(xiàng) 土地增值稅清算收入檢查 土地增值稅清算扣除檢查 土地增值稅特殊清算 納稅人俱樂部 4006509936 109 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 一、土地增值稅清算單位與條件 土地增值稅清算單位風(fēng)險(xiǎn)自查 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)）第一條關(guān)于“土地增值稅的清算單位”進(jìn)一步明確： “土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！? 納稅人俱樂部 4006509936 110 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 一、土地增值稅清算單位與條件 土地增值稅清算單位風(fēng)險(xiǎn)自查 （ 1）、查項(xiàng)目立項(xiàng) （ 2）、查土地證發(fā)放 （ 3）、查項(xiàng)目規(guī)劃情況 （ 4）、查項(xiàng)目分期情況 （ 5）、查普通住宅與其他商品房的分割 提示：項(xiàng)目清算單位的劃分大小對(duì)于土地增值稅結(jié)果意義重大，應(yīng)當(dāng)預(yù)先設(shè)計(jì)，早作打算！ 納稅人俱樂部 4006509936 111 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 一、土地增值稅清算單位與條件 土地增值稅清算條件自查 （ 1）、主動(dòng)清算條件 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： 、完成銷售的； ； 。 上述清算條件就是主動(dòng)清算條件，也就是說，當(dāng)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目具備以上任何一個(gè)條件的，應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行清算。 納稅人俱樂部 4006509936 112 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 一、土地增值稅清算單位與條件 土地增值稅清算條件自查 （ 2）、強(qiáng)制清算條件 所謂強(qiáng)制清算條件，是指雖未達(dá)到主動(dòng)清算條件，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行清算的條件。通知第二條關(guān)于“土地增值稅的清算條件”同時(shí)規(guī)定：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ； 。 納稅人俱樂部 4006509936 113 二、土地增值稅清算收入檢查 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 房產(chǎn)處置 正常 銷售 視同 銷售 轉(zhuǎn)為 自用 納稅人俱樂部 4006509936 114 二、土地增值稅清算收入檢查 土地增值稅預(yù)繳 同營(yíng)業(yè)稅一致 土地增值稅清算 簽訂商品房銷售合同，并收到全部款項(xiàng)，應(yīng)確認(rèn)收入。 簽訂商品房銷售合同，收到部分款項(xiàng)（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認(rèn)銷售收入。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 國(guó)稅函 [2023]220號(hào) 一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 115 二、土地增值稅清算收入檢查 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 的通知 國(guó)稅發(fā) 【 2023】 91號(hào) 第十八條 審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同 (含房管部門網(wǎng)上備案登記資料 )、商品房銷售 (預(yù)售 )許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況。 必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 116 二、土地增值稅清算收入檢查 第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 (一 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 117 三、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目檢查 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 地價(jià)款 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)稅金 加計(jì)扣除項(xiàng)目 納稅人俱樂部 4006509936 118 總檢查原則 國(guó)稅發(fā) 【 2023】 91號(hào) 第二十一條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求： (一 )在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 (二 )扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。 (三 )扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。 (四 )扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹? (五 )納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 (六 )對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 119 土地成本檢查 第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： (一 )同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。 (二 )是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。 (三 )拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷 (回遷 )合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 120 前期工程費(fèi)檢查 第二十三條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： (一 )前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。 (二 )是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 (三 )多個(gè) (或分期 )項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 121 公共配套設(shè)施費(fèi)檢查 第二十四條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： (一 )公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 (二 )是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。 (三 )多個(gè) (或分期 )項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 122 建安工程費(fèi)檢查 第二十五條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： (一 )發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。 (三 )參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 (四 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 (五 )建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 123 開發(fā)間接費(fèi)與利息費(fèi)檢查 第二十六條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： (一 )是否存在將企業(yè)行政管理部門 (總部 )為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。 (二 )開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。 第二十七條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： (一 )是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。 (二 )分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? (三 )利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 124 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 稅金扣除檢查 營(yíng)業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 教育費(fèi)附加 地方教育附加 水利基金 印花稅 土地使用稅 契稅 所得稅 已預(yù)交的土地增值稅 納稅人俱樂部 4006509936 125 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 稅金扣除檢查 案例 稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中發(fā)現(xiàn) A房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目有1000平方米商鋪?zhàn)鳛椴疬w補(bǔ)償處理，企業(yè)已經(jīng)做了賬務(wù)處理，但尚未繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。請(qǐng)問該部分涉及稅款能否按照計(jì)提數(shù)字扣除？ 納稅人俱樂部 4006509936 126 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 加計(jì)扣除項(xiàng)目檢查 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 財(cái)法字 [1995]第 6號(hào) 第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 。 （六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本