【正文】 完工產(chǎn)品銷售收入從預收賬款科目結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務收入，同時從當年度實際發(fā)生的開發(fā)成本中選擇結(jié)轉(zhuǎn)一部分有發(fā)票的成本，使當年度結(jié)轉(zhuǎn)完的收入和成本費用基本相當，并以此填報所得稅納稅申報表。請問有何風險？ 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 106 所得稅匯算清繳風險檢查 某房地產(chǎn)企業(yè)項目尚未完工， 2023年基本財務數(shù)據(jù)如下： 當年預收 4億元； 開發(fā)成本 累計 ； 當年度管理費用 1000萬元； 其中業(yè)務招待費 350萬元； 當年度銷售費用 1500萬元； 其中廣告費業(yè)務宣傳費 1000萬元，售樓部裝修 150萬元； 當年度財務費用 2023萬元；（借款利息） 營業(yè)稅金及附加 1100萬元； 土地增值稅 預繳 400萬元； 前四季度預繳所得稅 250萬； 如何填列納稅申報表？完工年度如何填列？ 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 107 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查 與檢查應對 納稅人俱樂部 4006509936 108 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 土地增值稅清算單位與條件 土地增值稅清算后事項 土地增值稅清算收入檢查 土地增值稅清算扣除檢查 土地增值稅特殊清算 納稅人俱樂部 4006509936 109 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 一、土地增值稅清算單位與條件 土地增值稅清算單位風險自查 《 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]187號）第一條關(guān)于“土地增值稅的清算單位”進一步明確： “土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額?！? 納稅人俱樂部 4006509936 110 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 一、土地增值稅清算單位與條件 土地增值稅清算單位風險自查 （ 1）、查項目立項 （ 2）、查土地證發(fā)放 （ 3）、查項目規(guī)劃情況 （ 4）、查項目分期情況 （ 5）、查普通住宅與其他商品房的分割 提示：項目清算單位的劃分大小對于土地增值稅結(jié)果意義重大，應當預先設計，早作打算！ 納稅人俱樂部 4006509936 111 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 一、土地增值稅清算單位與條件 土地增值稅清算條件自查 （ 1）、主動清算條件 符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： 、完成銷售的； ； 。 上述清算條件就是主動清算條件，也就是說，當開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目具備以上任何一個條件的，應主動進行清算。 納稅人俱樂部 4006509936 112 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 一、土地增值稅清算單位與條件 土地增值稅清算條件自查 （ 2）、強制清算條件 所謂強制清算條件，是指雖未達到主動清算條件，但是稅務機關(guān)要求進行清算的條件。通知第二條關(guān)于“土地增值稅的清算條件”同時規(guī)定：符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ； 。 納稅人俱樂部 4006509936 113 二、土地增值稅清算收入檢查 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 房產(chǎn)處置 正常 銷售 視同 銷售 轉(zhuǎn)為 自用 納稅人俱樂部 4006509936 114 二、土地增值稅清算收入檢查 土地增值稅預繳 同營業(yè)稅一致 土地增值稅清算 簽訂商品房銷售合同，并收到全部款項，應確認收入。 簽訂商品房銷售合同，收到部分款項（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認銷售收入。 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 國稅函 [2023]220號 一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 115 二、土地增值稅清算收入檢查 國家稅務總局關(guān)于印發(fā) 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 的通知 國稅發(fā) 【 2023】 91號 第十八條 審核收入情況時，應結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同 (含房管部門網(wǎng)上備案登記資料 )、商品房銷售 (預售 )許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。 必要時，主管稅務機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 116 二、土地增值稅清算收入檢查 第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 (一 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確認： 、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 117 三、土地增值稅清算扣除項目檢查 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 地價款 開發(fā)成本 開發(fā)費用 開發(fā)稅金 加計扣除項目 納稅人俱樂部 4006509936 118 總檢查原則 國稅發(fā) 【 2023】 91號 第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求： (一 )在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 (二 )扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。 (三 )扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。 (四 )扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。 (五 )納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。 (六 )對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 119 土地成本檢查 第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關(guān)注： (一 )同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。 (二 )是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。 (三 )拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷 (回遷 )合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 120 前期工程費檢查 第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關(guān)注： (一 )前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。 (二 )是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。 (三 )多個 (或分期 )項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 121 公共配套設施費檢查 第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關(guān)注： (一 )公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。 (二 )是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。 (三 )多個 (或分期 )項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 122 建安工程費檢查 第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關(guān)注： (一 )發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。 (三 )參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 (四 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。 (五 )建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關(guān)開具。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 123 開發(fā)間接費與利息費檢查 第二十六條 審核開發(fā)間接費用時應當重點關(guān)注： (一 )是否存在將企業(yè)行政管理部門 (總部 )為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。 (二 )開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。 第二十七條 審核利息支出時應當重點關(guān)注： (一 )是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。 (二 )分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。 (三 )利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 124 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 稅金扣除檢查 營業(yè)稅 城市建設維護費 教育費附加 地方教育附加 水利基金 印花稅 土地使用稅 契稅 所得稅 已預交的土地增值稅 納稅人俱樂部 4006509936 125 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 稅金扣除檢查 案例 稅務機關(guān)在土地增值稅清算中發(fā)現(xiàn) A房地產(chǎn)企業(yè)項目有1000平方米商鋪作為拆遷補償處理，企業(yè)已經(jīng)做了賬務處理，但尚未繳納營業(yè)稅及附加。請問該部分涉及稅款能否按照計提數(shù)字扣除？ 納稅人俱樂部 4006509936 126 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 加計扣除項目檢查 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 財法字 [1995]第 6號 第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 。 （六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開