【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 遷補(bǔ)償稅收政策 （ 5）契稅 被拆遷戶(hù)取得的與拆遷面積相等的房屋，免征契稅。 12. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2023/2/9 46 ?政策性搬遷補(bǔ)償收入的稅務(wù)處理 政策性搬遷非政策性搬遷的主要區(qū)別體現(xiàn)為： 一是企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償收入，不立即作為當(dāng)年度的應(yīng)稅收入征稅，而是在搬遷周期內(nèi)，扣除搬遷支出后統(tǒng)一核算； 二是給予最長(zhǎng)五年的搬遷期限； 三是企業(yè)以前年度發(fā)生尚未彌補(bǔ)的虧損的，搬遷期間從法定虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限中減除。 —— 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于發(fā)布 《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告 （ 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 40號(hào) ） 13. 搬遷補(bǔ)償?shù)募{稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2023/2/9 47 ?政策性搬遷所涉及的資產(chǎn)的稅務(wù)處理 一是搬遷后原資產(chǎn)經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單安裝或不安裝（如無(wú)形資產(chǎn)）仍可以繼續(xù)使用的，在該資產(chǎn)重新投資使用后，繼續(xù)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)費(fèi)用； 二是搬遷后原資產(chǎn)需要大修理后才能重新使用的，該資產(chǎn)的凈值加上大修理支出，為該資產(chǎn)的計(jì)稅成本。在該資產(chǎn)重新投資使用后，就該資產(chǎn)尚可使用的年限計(jì)提折舊。同時(shí)，該大修理支出應(yīng)進(jìn)行資本化， 不得從搬遷收入中扣除。 2023/2/9 48 ?政策性搬遷補(bǔ)償收入的稅務(wù)處理 【 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 】 ： 政策性搬遷補(bǔ)償收入盡量在 5年內(nèi)按規(guī)定開(kāi)支。 1.“甲供材”的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 信息不對(duì)稱(chēng) 2.“甲供材”的納稅解決方案 （ 1）乙供材料，乙方開(kāi)發(fā)票 （ 2）三方協(xié)議 （ 3）甲方負(fù)擔(dān)稅款：直接繳稅給稅務(wù)局 （ 4）稅款轉(zhuǎn)嫁 （ 1）由建設(shè)單位或總包單位提供 邊遠(yuǎn)地區(qū)或工期長(zhǎng)的項(xiàng)目，施工所需的臨時(shí)設(shè)施一般由建設(shè)單位提供，或由建筑企業(yè)作為承包工程進(jìn)行建設(shè)，建成后產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有。建造費(fèi)用直接由建設(shè)單位支付并分?jǐn)傆?jì)入開(kāi)發(fā)成本。 （ 2）由建筑單位向建設(shè)單位或總包單位收取臨時(shí)設(shè)施包干費(fèi)，負(fù)責(zé)搭建施工所需臨時(shí)設(shè)施。 臨時(shí)設(shè)施一般按照工程項(xiàng)目的工期進(jìn)行攤銷(xiāo)。 /周轉(zhuǎn)房的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與處理技巧： （ 1）如果售樓部有單獨(dú)的工程概預(yù)算，可單獨(dú)作為成本對(duì) 象進(jìn)行核算，作為自建固定資產(chǎn)處理； （ 2）如果以后作為物業(yè)管理用房，因產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主， 可作為“開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施”核算； （ 3）如果是臨時(shí)建筑，作為固定資產(chǎn)核算，以后售樓處拆 除時(shí)，直接計(jì)入固定資產(chǎn)清理即可。 （ 4）售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用，凡是利用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為 售樓部、樣板房的，無(wú)論數(shù)額大小，一律計(jì)入建造成本。 2023/2/9 52 ? 以房抵工程款應(yīng)由房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)分別給對(duì)方開(kāi)具發(fā)票。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)給施工企業(yè)開(kāi)具“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)票，同時(shí)按照營(yíng)業(yè)稅的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，施工企業(yè)給房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具“建筑安裝”發(fā)票，同時(shí)按照營(yíng)業(yè)稅的“建筑安裝業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。 ? 施工企業(yè)應(yīng)保留好收到的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)票。當(dāng)收到的折抵工程款的房屋再次出售時(shí)，在房屋銷(xiāo)售環(huán)節(jié)按照現(xiàn)行二手房銷(xiāo)售的相關(guān)政策執(zhí)行。房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)給施工企業(yè)的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)票，可以作為建安企業(yè)取得房屋的成本，在建安企業(yè)銷(xiāo)售房屋的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅收入中扣除。 2023/2/9 53 ? 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策 （ 1）營(yíng)業(yè)稅 單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建工程項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建工程，按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅： ，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 ，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 18. 購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2023/2/9 54 ? 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策 （ 2）土地增值稅 ，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收土地增值稅。已投入成本部分可以扣除，但不能加計(jì)扣除。 ，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收土地增值稅，可以考慮加計(jì)扣除。 【 思考 】 ：分解增值 —— 控制稅負(fù) 18. 購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2023/2/9 55 ? 整體收購(gòu)項(xiàng)目公司 （ 1）涉稅政策 ，但考慮風(fēng)險(xiǎn)。 c. 企業(yè)所得稅：免稅重組 —— 特殊性稅務(wù)處理 股權(quán)收購(gòu)：收購(gòu)全部股權(quán)的 75%以上，股權(quán)收購(gòu)發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于交易支付總額的 85%。 吸收合并：股權(quán)支付金額不低于交易支付金額的 85%。 （ 2）溢價(jià)處理 【 思考 】 ：事前處理技巧 事后處理技巧 19. 整體收購(gòu)項(xiàng)目公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2023/2/9 56 ? 何謂合作開(kāi)發(fā)？ （ 1）基本條件 c. 其中至少一方應(yīng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) （ 2）合作開(kāi)發(fā)的三種模式 20. 合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2023/2/9 57 ? 模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 1）聯(lián)建模式 c. 以雙方名義開(kāi)發(fā)，按約定比例分配房屋并使用或出售 【 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 】 ：實(shí)務(wù)中往往沒(méi)有履行必要的聯(lián)建法律手續(xù)。 （ 2）項(xiàng)目公司聯(lián)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式 合作雙方簽署聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議，出資或出土地等資源組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)體，資金要投入，土地要過(guò)戶(hù)。 20. 合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2023/2/9 58 ? 模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析 【 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 】 ：雙方獲取的利益視同分紅進(jìn)行利潤(rùn)分配 （ 3）參建模式 參建方對(duì)已經(jīng)成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目參與投資或預(yù)購(gòu)房產(chǎn)的合作行為。 參建模式因沒(méi)有被主管行政部門(mén)批準(zhǔn)而被認(rèn)定為無(wú)法律效力。實(shí)踐中，房屋參建常常表現(xiàn)為間接融資模式。 【 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 】 ：其實(shí)不是一種合規(guī)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式。蘊(yùn)含著各種風(fēng)險(xiǎn)，還可能逃避稅收、抽逃利潤(rùn)。 20. 合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 【 土地投資方的稅務(wù)處理 】 ： 供地方出土地占 50%股份，建成后分房自用。 投入土地的營(yíng)業(yè)稅：部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，換取部分不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，需要繳納營(yíng)業(yè)稅。 分得 50%房產(chǎn)的處理 企業(yè)所得稅：非貨幣資產(chǎn)交換，且分得的房產(chǎn)按照公允價(jià)值計(jì)價(jià)，并確認(rèn)土地轉(zhuǎn)讓損益。 【 土地投資方的稅務(wù)處理 】 ： 土地增值稅：按比例分房自用的，免征土地增值稅。 印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)，稅率 % 契稅：免征契稅 【 接受土地方的稅務(wù)處理 】 ，進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算 ：視同銷(xiāo)售 （ 1）營(yíng)業(yè)稅：按出售一半開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅 征收城建稅及教育費(fèi)附加 （ 2）企業(yè)所得稅：市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格 （ 3）印花稅：繳納 % （ 4）契稅：免征 （ 5）土地增值稅：分配部分免稅；自己銷(xiāo)售部分繳稅 2023/2/9 62 ? 模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代為客戶(hù)建設(shè)房產(chǎn)，并收取管理費(fèi)的，按照“服務(wù)業(yè) 代理業(yè)”稅目征收 5%的營(yíng)業(yè)稅。而對(duì)建筑施工按照“建筑業(yè)”稅目征收 3%的營(yíng)業(yè)稅。 【 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 】 ：必須符合代建條件。 （ 1）已委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù) （ 2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移 （ 3）與委托方簽訂委托代建合同 （ 4）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算 21. 代建模式的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2023/2/9 63 ? BT模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析 所謂 BT，即是“ Build Transfer”英文字母縮寫(xiě)，意即“建設(shè) — 移交”。 BT模式是政府利用非政府資金來(lái)進(jìn)行非營(yíng)利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一種融資模式。主要運(yùn)作主體及模式為合同授予方是政府（包括政府有關(guān)部門(mén)或政府授權(quán)的企業(yè)）， BT項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的投融資和建設(shè)施工，項(xiàng)目完工后移交給政府，政府根據(jù)回購(gòu)協(xié)議在規(guī)定的期限內(nèi)支付回購(gòu)資金（含占用資金的投資回報(bào)）。 【 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 】 ： BT項(xiàng)目分為兩種模式，一種是投資建設(shè)方即做投資又提供建造服務(wù)；另一種是投資建設(shè)方僅進(jìn)行投資，而未直接提供建造服務(wù)的模式。 22. BT項(xiàng)目的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2023/2/9 64 ? BT模式繳納營(yíng)業(yè)稅的三種模式 ? （ 1）以取得的回購(gòu)款項(xiàng)按照“建筑業(yè)”稅目全額繳納營(yíng)業(yè)稅。 —— 《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》（渝地稅發(fā)【 2023】 195號(hào)） ? （ 2）以取得的回購(gòu)款項(xiàng)扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅?！?安徽省宣城市地方稅務(wù)局、廣東省惠州市地方稅務(wù)局和河南省地方稅務(wù)局。 ? （ 3）以取得的回購(gòu)款項(xiàng)扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“服務(wù)業(yè) 代理業(yè) ” 稅目繳納營(yíng)業(yè)稅 。 —— 江西省地方稅務(wù)局 2023年第 4號(hào)公告 22. BT項(xiàng)目的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2023/2/9 65 ? 如何確定成本對(duì)象 （ 1）以單獨(dú)編制設(shè)計(jì)預(yù)算和施工預(yù)算的單位工程為成本對(duì)象。 （ 2）對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)竣工時(shí)間相近，由同一單位施工，可以合并為一個(gè)成本對(duì)象。 （ 3）單獨(dú)建筑的停車(chē)場(chǎng)，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。但利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)，作為公共配套設(shè)施處理。 【 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 】 ：成本對(duì)象在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 23. 確定成本對(duì)象的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 成本項(xiàng)目的歸集與分配原則 ? 成本歸集根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度及財(cái)務(wù)通則等規(guī)定，直接費(fèi)用在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入成本對(duì)象，間接費(fèi)用在資產(chǎn)負(fù)債表日按照系統(tǒng)、合理的方法分?jǐn)傆?jì)入成本對(duì)象。 ? 成本分配原則：誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)，多受益多承擔(dān)。 成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)原則與技巧 ? 配比原則：收入與成本相匹配 ? 成本結(jié)轉(zhuǎn)追溯調(diào)整原則：后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于預(yù)算成本變動(dòng)、規(guī)劃變更、或市場(chǎng)因素等各種原因，造成各期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間分配的成本費(fèi)用與原來(lái)預(yù)先分配的金額產(chǎn)生差異時(shí)，一般處理原則是：其變化差異金額在發(fā)生變化的當(dāng)期進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，調(diào)整以前年度已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本。 2023/2/9 69 ? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的處理 企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電