【文章內容簡介】 遷補償稅收政策 （ 5）契稅 被拆遷戶取得的與拆遷面積相等的房屋，免征契稅。 12. 拆遷補償費的稅務風險點 2023/2/9 46 ?政策性搬遷補償收入的稅務處理 政策性搬遷非政策性搬遷的主要區(qū)別體現(xiàn)為： 一是企業(yè)取得搬遷補償收入，不立即作為當年度的應稅收入征稅，而是在搬遷周期內，扣除搬遷支出后統(tǒng)一核算； 二是給予最長五年的搬遷期限； 三是企業(yè)以前年度發(fā)生尚未彌補的虧損的，搬遷期間從法定虧損結轉年限中減除。 —— 國家稅務總局 關于發(fā)布 《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告 （ 國家稅務總局公告 2023年第 40號 ） 13. 搬遷補償的納稅風險點 2023/2/9 47 ?政策性搬遷所涉及的資產的稅務處理 一是搬遷后原資產經過簡單安裝或不安裝（如無形資產）仍可以繼續(xù)使用的，在該資產重新投資使用后，繼續(xù)計提折舊或攤銷費用； 二是搬遷后原資產需要大修理后才能重新使用的，該資產的凈值加上大修理支出，為該資產的計稅成本。在該資產重新投資使用后，就該資產尚可使用的年限計提折舊。同時，該大修理支出應進行資本化， 不得從搬遷收入中扣除。 2023/2/9 48 ?政策性搬遷補償收入的稅務處理 【 風險點分析 】 ： 政策性搬遷補償收入盡量在 5年內按規(guī)定開支。 1.“甲供材”的經濟學分析 信息不對稱 2.“甲供材”的納稅解決方案 （ 1）乙供材料，乙方開發(fā)票 （ 2）三方協(xié)議 （ 3）甲方負擔稅款：直接繳稅給稅務局 （ 4）稅款轉嫁 （ 1）由建設單位或總包單位提供 邊遠地區(qū)或工期長的項目，施工所需的臨時設施一般由建設單位提供，或由建筑企業(yè)作為承包工程進行建設，建成后產權歸建設單位所有。建造費用直接由建設單位支付并分攤計入開發(fā)成本。 （ 2）由建筑單位向建設單位或總包單位收取臨時設施包干費，負責搭建施工所需臨時設施。 臨時設施一般按照工程項目的工期進行攤銷。 /周轉房的納稅風險點 風險規(guī)避與處理技巧： （ 1）如果售樓部有單獨的工程概預算，可單獨作為成本對 象進行核算，作為自建固定資產處理； （ 2）如果以后作為物業(yè)管理用房，因產權屬于全體業(yè)主， 可作為“開發(fā)成本 —— 配套設施”核算； （ 3）如果是臨時建筑，作為固定資產核算，以后售樓處拆 除時，直接計入固定資產清理即可。 （ 4）售樓部、樣板房的裝修費用，凡是利用開發(fā)產品作為 售樓部、樣板房的，無論數額大小，一律計入建造成本。 2023/2/9 52 ? 以房抵工程款應由房地產企業(yè)和施工企業(yè)分別給對方開具發(fā)票。 ? 房地產企業(yè)給施工企業(yè)開具“銷售不動產”發(fā)票，同時按照營業(yè)稅的“銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅，施工企業(yè)給房地產企業(yè)開具“建筑安裝”發(fā)票，同時按照營業(yè)稅的“建筑安裝業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。 ? 施工企業(yè)應保留好收到的“銷售不動產”發(fā)票。當收到的折抵工程款的房屋再次出售時，在房屋銷售環(huán)節(jié)按照現(xiàn)行二手房銷售的相關政策執(zhí)行。房屋開發(fā)企業(yè)開給施工企業(yè)的“銷售不動產”發(fā)票，可以作為建安企業(yè)取得房屋的成本，在建安企業(yè)銷售房屋的營業(yè)稅計稅收入中扣除。 2023/2/9 53 ? 轉讓在建項目的稅收政策 （ 1）營業(yè)稅 單位和個人轉讓在建工程項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建工程，按以下辦法征收營業(yè)稅： ，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”稅目征收營業(yè)稅。 ，按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。 18. 購買在建工程的稅務風險點 2023/2/9 54 ? 轉讓在建項目的稅收政策 （ 2）土地增值稅 ，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓土地使用權”征收土地增值稅。已投入成本部分可以扣除，但不能加計扣除。 ，按“銷售不動產”征收土地增值稅，可以考慮加計扣除。 【 思考 】 ：分解增值 —— 控制稅負 18. 購買在建工程的稅務風險點 2023/2/9 55 ? 整體收購項目公司 （ 1）涉稅政策 ，但考慮風險。 c. 企業(yè)所得稅：免稅重組 —— 特殊性稅務處理 股權收購：收購全部股權的 75%以上，股權收購發(fā)生時的股權支付金額不低于交易支付總額的 85%。 吸收合并：股權支付金額不低于交易支付金額的 85%。 （ 2）溢價處理 【 思考 】 ：事前處理技巧 事后處理技巧 19. 整體收購項目公司的稅務風險點 2023/2/9 56 ? 何謂合作開發(fā)？ （ 1）基本條件 c. 其中至少一方應具有房地產開發(fā)資質 （ 2）合作開發(fā)的三種模式 20. 合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點 2023/2/9 57 ? 模式解析及風險分析 （ 1）聯(lián)建模式 c. 以雙方名義開發(fā)，按約定比例分配房屋并使用或出售 【 風險點分析 】 ：實務中往往沒有履行必要的聯(lián)建法律手續(xù)。 （ 2）項目公司聯(lián)營開發(fā)模式 合作雙方簽署聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，出資或出土地等資源組成房地產開發(fā)實體，資金要投入，土地要過戶。 20. 合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點 2023/2/9 58 ? 模式解析及風險分析 【 風險點分析 】 ：雙方獲取的利益視同分紅進行利潤分配 （ 3）參建模式 參建方對已經成立的房地產項目參與投資或預購房產的合作行為。 參建模式因沒有被主管行政部門批準而被認定為無法律效力。實踐中，房屋參建常常表現(xiàn)為間接融資模式。 【 風險點分析 】 ：其實不是一種合規(guī)的聯(lián)合開發(fā)模式。蘊含著各種風險，還可能逃避稅收、抽逃利潤。 20. 合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點 【 土地投資方的稅務處理 】 ： 供地方出土地占 50%股份，建成后分房自用。 投入土地的營業(yè)稅：部分土地使用權轉移，換取部分不動產，發(fā)生土地使用權轉讓行為，需要繳納營業(yè)稅。 分得 50%房產的處理 企業(yè)所得稅：非貨幣資產交換，且分得的房產按照公允價值計價，并確認土地轉讓損益。 【 土地投資方的稅務處理 】 ： 土地增值稅：按比例分房自用的，免征土地增值稅。 印花稅：產權轉移數據，稅率 % 契稅：免征契稅 【 接受土地方的稅務處理 】 ，進行開發(fā)成本核算 ：視同銷售 （ 1）營業(yè)稅：按出售一半開發(fā)產品計稅 征收城建稅及教育費附加 （ 2）企業(yè)所得稅：市場銷售價格 （ 3）印花稅：繳納 % （ 4）契稅：免征 （ 5）土地增值稅：分配部分免稅；自己銷售部分繳稅 2023/2/9 62 ? 模式解析及風險分析 房地產開發(fā)企業(yè)代為客戶建設房產，并收取管理費的，按照“服務業(yè) 代理業(yè)”稅目征收 5%的營業(yè)稅。而對建筑施工按照“建筑業(yè)”稅目征收 3%的營業(yè)稅。 【 風險點分析 】 ：必須符合代建條件。 （ 1）已委托方的名義辦理房屋立項及相關手續(xù) （ 2）與委托方不發(fā)生土地使用權、產權的轉移 （ 3）與委托方簽訂委托代建合同 （ 4）不以受托方的名義辦理工程結算 21. 代建模式的納稅風險點 2023/2/9 63 ? BT模式解析及風險分析 所謂 BT，即是“ Build Transfer”英文字母縮寫，意即“建設 — 移交”。 BT模式是政府利用非政府資金來進行非營利性基礎設施建設的一種融資模式。主要運作主體及模式為合同授予方是政府（包括政府有關部門或政府授權的企業(yè)）， BT項目公司負責該項目的投融資和建設施工，項目完工后移交給政府，政府根據回購協(xié)議在規(guī)定的期限內支付回購資金（含占用資金的投資回報）。 【 風險點分析 】 ： BT項目分為兩種模式，一種是投資建設方即做投資又提供建造服務；另一種是投資建設方僅進行投資，而未直接提供建造服務的模式。 22. BT項目的納稅風險點 2023/2/9 64 ? BT模式繳納營業(yè)稅的三種模式 ? （ 1）以取得的回購款項按照“建筑業(yè)”稅目全額繳納營業(yè)稅。 —— 《重慶市地方稅務局關于建筑業(yè)營業(yè)稅有關政策問題的通知》（渝地稅發(fā)【 2023】 195號） ? （ 2）以取得的回購款項扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅?！?安徽省宣城市地方稅務局、廣東省惠州市地方稅務局和河南省地方稅務局。 ? （ 3）以取得的回購款項扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“服務業(yè) 代理業(yè) ” 稅目繳納營業(yè)稅 。 —— 江西省地方稅務局 2023年第 4號公告 22. BT項目的納稅風險點 2023/2/9 65 ? 如何確定成本對象 （ 1）以單獨編制設計預算和施工預算的單位工程為成本對象。 （ 2）對同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，由同一單位施工，可以合并為一個成本對象。 （ 3）單獨建筑的停車場，應作為成本對象單獨核算。但利用地下基礎設施形成的停車場，作為公共配套設施處理。 【 風險點分析 】 ：成本對象在開工之前合理確定，并報稅務機關備案。 23. 確定成本對象的納稅風險點 成本項目的歸集與分配原則 ? 成本歸集根據企業(yè)會計準則、會計制度及財務通則等規(guī)定，直接費用在發(fā)生時直接計入成本對象，間接費用在資產負債表日按照系統(tǒng)、合理的方法分攤計入成本對象。 ? 成本分配原則：誰受益誰承擔，多受益多承擔。 成本項目的結轉原則與技巧 ? 配比原則：收入與成本相匹配 ? 成本結轉追溯調整原則：后期開發(fā)項目由于預算成本變動、規(guī)劃變更、或市場因素等各種原因，造成各期開發(fā)項目之間分配的成本費用與原來預先分配的金額產生差異時，一般處理原則是：其變化差異金額在發(fā)生變化的當期進行結轉，調整以前年度已經結轉的開發(fā)項目成本。 2023/2/9 69 ? 開發(fā)間接費的處理 企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電