【文章內容簡介】 一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網的對接，項目內部的對接需要企業(yè)自行建設，這就構成了基礎設施建設費的主要部分。 納稅人俱樂部 4006509936 55 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 一、成本核算錯誤檢查 公共配套設施費歸集 公共配套設施費專指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。 在房地產開發(fā)項目中，常見的公共配套設施通常包括居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車棚等公共設施。 納稅人俱樂部 4006509936 56 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 一、成本核算錯誤檢查 開發(fā)間接費 開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。在核算中，開發(fā)間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。 —— 開發(fā)間接費入賬依據 —— 開發(fā)間接費中的營銷設施建造費問題 項目范圍內臨時設施型和會所型、項目范圍外單獨建設型和租賃型四類 —— 開發(fā)間接費中能否列支業(yè)務招待費？ 納稅人俱樂部 4006509936 57 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 二、成本虛增檢查 土地成本評估問題 案例 甲房地產企業(yè)以 1億元收購乙房地產公司 100%股權。乙公司賬上土地原值為 3000萬元。甲公司將土地重新評估，并按照評估價值 10000元重新入賬。 借：開發(fā)成本 —— 土地成本 7000萬元 貸：資本公積 7000萬元 請問是否可以？ 納稅人俱樂部 4006509936 58 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 二、成本虛增檢查 拆遷補償費虛增問題 案例 城中村改造項目中，甲房地產企業(yè)同村委會合謀，虛增拆遷補償人數及數額，并偽造補償協(xié)議、補償花名冊等關鍵證據。最終共計虛增成本3000萬元人民幣。稅務機關在清算中發(fā)現(xiàn)其他拆遷補償均是從公司賬戶轉入村委會拆遷補償專戶，由村委會再向村民發(fā)放，唯獨該筆資金顯示公司陸續(xù)提現(xiàn)支付。稅務機關經過調查，將該部分從成本中剔除，不予確認。 納稅人俱樂部 4006509936 59 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 二、成本虛增檢查 建安工程費虛增問題 案例一 乙房地產企業(yè)將建安工程中的主體工程發(fā)包給自己關聯(lián)的建筑企業(yè)，并由關聯(lián)建筑企業(yè)出具了發(fā)票和決算報告。稅務機關在檢查中對該部分成本進行了比較，發(fā)現(xiàn)單方建安成本明顯高于同時期同地域的其他房地產公司，于是委托造價事務所對乙公司的決算報告進行了重新審計核實，最終發(fā)現(xiàn)乙公司虛增成本的事實。 納稅人俱樂部 4006509936 60 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 二、成本虛增檢查 建安工程費虛增問題 案例二 稅務機關在對丙房地產企業(yè)的清算中發(fā)現(xiàn)，丙企業(yè)保溫、門窗欄桿及采暖工程已經包含在主體大包合同范圍內，卻又重新同其他施工單位簽署了施工合同并支付了相關款項。 最終通過調研走訪和資金流檢查，發(fā)現(xiàn)保溫、門窗欄桿和采暖工程的合同為虛假合同，款項支付為虛假支付，發(fā)票為虛假發(fā)票。該部分對應成本不允許在清算中扣除。 納稅人俱樂部 4006509936 61 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 三、成本合規(guī)票據檢查 檢查建安發(fā)票如何開具？ 材料發(fā)票與建筑業(yè)發(fā)票的設計及合作方混合銷售的關注 成本發(fā)票應何時取得？ 納稅人俱樂部 4006509936 62 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 三、成本合規(guī)票據檢查 檢查利息稅前扣除合規(guī)票據 （ 1）、檢查賬務中列支的借款類型 （ 2）、檢查民間借貸利息率 （ 3）、檢查民間借貸利息是否列支及列支憑據 （ 4）、檢查利息資本化的情況與關鍵點 （ 5）、檢查關聯(lián)方借款情況及賬務處理 （ 6）、檢查有無集團轉貸業(yè)務 （ 7）、檢查有無個人借款公司使用情況 （ 8）、檢查金融機構財務顧問費的列支情況 （ 9）、檢查有無委托貸款及其利息列支憑據 納稅人俱樂部 4006509936 63 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 三、成本合規(guī)票據檢查 檢查無發(fā)票部分成本是否真實合理 案例 某房地產企業(yè)同國有企業(yè)簽署合作協(xié)議，約定國有企業(yè)將其劃撥用地交給房地產公司開發(fā)，國有企業(yè)取得 1億元貨幣和 10000平方米商鋪。后房地產企業(yè)通過政府招拍掛取得該塊土地，并最終支付了相關貨幣和房屋。 請問雙方如何進行涉稅處理？ 納稅人俱樂部 4006509936 64 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 不同項目之間的共同成本分攤 如何劃分項目邊界？ 案例 某房地產企業(yè)從事舊城改造項目，共取得四塊開發(fā)用地，其中兩塊地用作安置，其他兩塊用作開發(fā)。請問究竟是一個項目還是四個項目？ 納稅人俱樂部 4006509936 65 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 不同項目之間的共同成本分攤 不同項目之間共同成本有哪些？ 開發(fā)間接費用的分攤 利息的分攤 納稅人俱樂部 4006509936 66 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 不同分期之間的共同成本分攤 如何劃分同一項目的不同分期？ 案例 某房地產企業(yè)開發(fā)一個項目，規(guī)劃建設 12棟樓，會所、幼兒園和物業(yè)用房各一個。企業(yè)采取滾動開發(fā)，每次開三棟樓，主體接近完工再開第二批三棟，如此滾動。 請問這能否認定為四期？ 納稅人俱樂部 4006509936 67 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 不同分期之間的共同成本分攤 如何劃分同一項目的不同分期？ 案例 某房地產企業(yè)開發(fā)一個項目，規(guī)劃建設 12棟樓，會所、幼兒園和物業(yè)用房各一個。共分兩期，一期六棟加會所，二期剩余部分。請問涉及的共同成本有哪些？如何分攤？ 納稅人俱樂部 4006509936 68 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 不同成本對象之間的共同成本分攤 不同成本對象之間如何分攤成本？ 案例 某房地產企業(yè)開發(fā)一個項目，規(guī)劃建設12棟樓，高層四棟，多層八棟。高層下面有底商。會所、幼兒園和物業(yè)用房各一個。請問成本對象有幾個？ 成本對象劃分原則 納稅人俱樂部 4006509936 69 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 不同成本對象之間的共同成本分攤 不同成本對象之間如何分攤成本？ 案例 某房地產企業(yè)開發(fā)一個項目，規(guī)劃建設 12棟樓，高層四棟，多層八棟。高層下面有底商。會所、幼兒園和物業(yè)用房各一個。項目占地共 100畝，總價 5億元。其中高層占地 16畝，多層占地 20畝，會所占地 3畝，幼兒園 5畝，物業(yè)用房 2畝，其他道路、綠化 64畝，請計算各個成本對象應分攤的土地成本？ 納稅人俱樂部 4006509936 70 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 不同成本對象之間的共同成本分攤 不同成本對象之間如何分攤成本？ 舉例計算高層中的住宅、商鋪和地下車位的成本。 —— 兩個成本對象的情況 —— 三各成本對象的情況 納稅人俱樂部 4006509936 71 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 成本項目 成本性質 所得稅分攤方法 土地增值稅分攤方法 土地成本 共同成本 占地面積法 建筑面積法 占地面積法 前期工程費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 基礎設施建設費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 建安工程費 直接成本 公共配套設施費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 開發(fā)間接費（不含利息） 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 利息 共同成本 預算成本法 實際成本法 成本法或建筑面積法 納稅人俱樂部 4006509936 72 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 該部分重點檢查： 不同項目之間成本歸集錯亂，導致成本不匹配； 不同分期之間成本歸集錯亂，有意調節(jié)不同分期和年度的成本關系； 不同成本對象之間成本核算混亂，有意調節(jié)不同成本對象之間成本配比，且無正當理由； 統(tǒng)一成本對象在完工產品與未完工產品之間進行成本調配，以影響當期損益，且無正當理由。 自用房產和銷售房產之間成本劃分不合理，人為增加銷售房產成本且無正當理由。 納稅人俱樂部 4006509936 73 建筑企業(yè)成本風險自查與檢查 一、建筑企業(yè)成本核算范圍 二、建筑企業(yè)成本中的增值稅問題 進項抵扣細分 成本構成與施工模式 —— 總承包與分包 —— 大包與甲供 三、建筑企業(yè)成本結轉 納稅人俱樂部 4006509936 74 房地產建安企業(yè)費用風險自查 與檢查應對 納稅人俱樂部 4006509936 75 房地產建安企業(yè)費用風險自查與檢查 成本與費用劃分檢查 資產與費用劃分檢查 費用扣除比例檢查 費用合規(guī)票據檢查 重點費用檢查 納稅人俱樂部 4006509936 76 房地產建安企業(yè)費用風險自查與檢查 費用稅前扣除基本原則 所得稅法 第八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除 。 所得稅法實施條例 房地產建安企業(yè)費用風險自查與檢查 費用稅前扣除基本原則 有關的支出，是指與取得收入直接相關的支出。（ 個人消費同企業(yè)經營支出、旅游支出 ） 合理的支出，是指符合生產經營活動常規(guī)，應當計入當期損益或者有關資產成本的必要和正常的支出。（ 車輛油費報銷 、 運輸費用 ） 企業(yè)發(fā)生的支出應當區(qū)分 收益性支出和資本性支出 。收益性支出在發(fā)生當期直接扣除；資本性支出應當分期扣除或者計入有關資產成本，不得在發(fā)生當期直接扣除。（ 利息資本化問題 ） 企業(yè)的 不征稅收入 用于支出所形成的費用或者財產，不得扣除或者計算對應的折舊、攤銷扣除。 納稅人俱樂部 4006509936 78 房地產建安企業(yè)費用風險自查與檢查 一、成本與費用劃分檢查 該部分重點檢查： 有無將應當資本化的利息列支財務費用的情況； 有無將營銷設施建造費列入銷售費用在當期所得稅前扣除的情況； 有無將項目部直接發(fā)生費用列入管理費用在當期所得稅前扣除的情況。 納稅人俱樂部 4006509936 79 房地產建安企業(yè)費用風險自查與檢查 二、資產與費用劃分檢查 案例 某房地產企業(yè)購買用友財務軟件一套，花費 8萬元人民幣，會計人員財務處理計入當期管理費用，當年度所得稅直接在稅前扣除，請問是否可以？ 納稅人俱樂部 4006509936 80 房地產建安企業(yè)費用風險自查與檢查 二、資產與費用劃分檢查 案例 下列哪些東西必須作為固定資產核算？ 購買辦公桌 5個 5000元； 給老板買 IPHONE4手機一部； 辦公室買打印機一臺 1000元； 公司辦公室 配洗車設施一套 1500元； 樣板間購買家具家電三套共計 5萬元； 公司售樓部放置的古董文物共計 500萬元； 公司將 1000平方米商鋪轉為自用； 公司從另一家企業(yè)購買 20