【正文】 —— 耕地占用稅 —— 土地閑置費(fèi) —— 土地變更用途和超面積補(bǔ)交的 地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi) —— 拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) 納稅人俱樂部 4006509936 51 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 一、成本核算錯(cuò)誤檢查 前期工程費(fèi)歸集 前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行） 》 的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]2號(hào)） 納稅人俱樂部 4006509936 44 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 三、延緩收入確認(rèn)檢查 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)房協(xié)議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 —— 12月 30日開始交房，并實(shí)際于約定時(shí)間辦理了入住手續(xù)。六個(gè)月后又以每平方 8000元轉(zhuǎn)售。因此房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)銷售收入按照第一份合同。 請(qǐng)問房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ 納稅人俱樂部 4006509936 36 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞租金收入 案例六 甲房地產(chǎn)公司同 某事業(yè)單位簽署合作協(xié)議，約定甲公司出資在事業(yè)單位劃撥用地上建設(shè)臨街商鋪 1萬(wàn)平方，建成后甲方使用 10年， 10年后無(wú)償歸還事業(yè)單位。請(qǐng)問是否存在問題？ 2023年 86號(hào)公告 納稅人俱樂部 4006509936 34 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞租金收入 案例四 甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議，約定以 100萬(wàn)將商鋪賣給客戶，需一次付清。請(qǐng)問雙方如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 28 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞政府補(bǔ)助（返還）收入 案例一 某房地產(chǎn)企業(yè)為 A市招商引資企業(yè)，政府承諾三年內(nèi)每年將地方政府稅收收入部分的80%返還給企業(yè)。請(qǐng)問，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 27 房地產(chǎn)企業(yè)同購(gòu)房業(yè)主之間的違約金 （ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人乙簽署商品房銷售合同，約定 5月 30日前交房。但在合作中由于房地產(chǎn)公司原因給建安企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由甲方對(duì)乙方進(jìn)行賠償，數(shù)額 200萬(wàn)元。請(qǐng)問：甲乙雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ （ 2）、合同履行，供應(yīng)商向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 案例 丙企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署中央空調(diào)供應(yīng)協(xié)議，總價(jià)款 500萬(wàn)元（含稅），約定三個(gè)月供貨，否則賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。合同簽署先支付 30%房款，封頂再支付 30%，在交房前共支付 90%房款。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓公允價(jià)值 個(gè)人所得稅與企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)檢查 土地成本是否隨意調(diào)整 財(cái)務(wù)銜接是否到位 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否有風(fēng)險(xiǎn) 納稅人俱樂部 4006509936 15 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查 與檢查應(yīng)對(duì) 納稅人俱樂部 4006509936 16 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 房地產(chǎn)企業(yè)收入檢查四大重點(diǎn) 隱瞞收入檢查重點(diǎn) 分解收入檢查重點(diǎn) 延緩收入檢查重點(diǎn) 其他檢查重點(diǎn) 納稅人俱樂部 4006509936 17 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 一、隱瞞收入檢查 隱瞞預(yù)售收入 隱瞞視同銷售收入 隱瞞地下車位收入 隱瞞價(jià)外費(fèi)用收入 隱瞞營(yíng)業(yè)外收入 隱瞞租金收入 隱瞞長(zhǎng)期掛賬收入 隱瞞分支機(jī)構(gòu)收入 納稅人俱樂部 4006509936 18 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 一、隱瞞收入檢查 隱瞞預(yù)售收入 （ 1）、轉(zhuǎn)入其他應(yīng)付款 （ 2）、直接截留 （ 3）、按揭隱瞞 （ 4）、定金、訂金、誠(chéng)意金、排號(hào)費(fèi) 納稅人俱樂部 4006509936 19 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 一、隱瞞收入檢查 隱瞞預(yù)售收入 （ 5）、分期付款收入 某開發(fā)商銷售商鋪 2023平方現(xiàn)房（已完工）， 2023年 8月同業(yè)主簽署銷售協(xié)議，約定價(jià)格每平方 4萬(wàn)元，款項(xiàng)分期付款，合同簽署后支付 30%，三個(gè)月內(nèi)支付 30%，六個(gè)月內(nèi)支付 30%，一年內(nèi)支付 10%。 真代建與假代建 代建過程中的實(shí)務(wù)操作關(guān)鍵 —— 合同如何簽署 —— 資金流如何設(shè)計(jì) —— 稅如何繳納 代建中的特殊情況 約定固定單價(jià)怎么辦 納稅人俱樂部 4006509936 12 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 六、土地獲取的城改模式 城改模式的本質(zhì) 城改模式的兩種類型 城改中的拆遷補(bǔ)償與安置房 納稅人俱樂部 4006509936 13 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 七、 BT與 BOT模式 甲房地產(chǎn)企業(yè)同政府簽署 BT協(xié)議，為政府建設(shè)大型公園一個(gè)，約定甲方墊資，最終項(xiàng)目驗(yàn)收后政府以 3億元回購(gòu)。 請(qǐng)問案例中的雙方如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 相關(guān)證據(jù)鏈條是否一致 合同、付款、發(fā)票、公司章程、評(píng)估報(bào)告 土地使用權(quán)投資還是在建工程投資 城市房地產(chǎn)管理法 投資是一種重要的籌劃手段 納稅人俱樂部 4006509936 9 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 三、資產(chǎn)重組方式取得土地使用權(quán) 資產(chǎn)交換方式 合并分立方式 債務(wù)重組方式 國(guó)企兼并方式 納稅人俱樂部 4006509936 10 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 四、合作開發(fā)方式取得土地使用權(quán) 房地產(chǎn)企業(yè)有開發(fā)用地一塊，賬面原值 3000萬(wàn)元，同乙房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，約定甲企業(yè)將土地按照評(píng)估值 5000萬(wàn)元增資乙公司，約定乙公司負(fù)責(zé)開發(fā)，最終向甲公司分得固定收益 1億元人民幣。 納稅人俱樂部 4006509936 1 2023房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查 與稅收檢查應(yīng)對(duì) 納稅人俱樂部 4006509936 2 房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn) 一、房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)特特點(diǎn) 房地產(chǎn) —— 從循環(huán)式管理到項(xiàng)目式管理 —— 獨(dú)特的稅種和繳稅方式 —— 涉稅風(fēng)險(xiǎn)的隱含與爆發(fā)存在時(shí)間差 —— 收入不可隱瞞 建安企業(yè) —— 項(xiàng)目配比與年度配比的統(tǒng)一 —— 不規(guī)范 納稅人俱樂部 4006509936 3 房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn) 二、房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的由來分析 稅法本身的問題 涉稅風(fēng)險(xiǎn)的三個(gè)層面 —— 挑戰(zhàn)底限引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) —— 爭(zhēng)議問題引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) —— 征管過程引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 納稅人俱樂部 4006509936 4 綱要 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取 稅收風(fēng)險(xiǎn)檢查 房地產(chǎn)建安企業(yè)成本 稅收風(fēng)險(xiǎn)檢查 房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用 稅收風(fēng)險(xiǎn)檢查 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目清算稅收風(fēng)險(xiǎn)檢查 房地產(chǎn)建安企業(yè)收入 稅收風(fēng)險(xiǎn)檢查 納稅人俱樂部 4006509936 5 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查 與檢查應(yīng)對(duì) 納稅人俱樂部 4006509936 6 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 一、土地使用權(quán)出讓 相關(guān)證據(jù)鏈條是否一致 合同、付款、票據(jù) 出讓合同主體同入賬主體是否一致 財(cái)稅 [2023]140號(hào) 土地出讓協(xié)議是否有附加條款 約定建設(shè)廉租房 、 約定承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù) 是否存在出讓金返還 納稅人俱樂部 4006509936 7 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 相關(guān)證據(jù)鏈條是否一致 合同、付款、發(fā)票 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還是在建工程轉(zhuǎn)讓 城市房地產(chǎn)管理法 轉(zhuǎn)讓過程中的特殊情況 甲公司同政府前期簽署了投資協(xié)議，約定從當(dāng)?shù)啬靡粔K土地。 丙房地產(chǎn)公司出地，丁房地產(chǎn)公司出錢，雙方合作開發(fā)，丁公司將資金注入丙公司，在丙公司平臺(tái)開發(fā)，最終雙方按照 4:6分配項(xiàng)目收益。 房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)的主體區(qū)分 BT模式的關(guān)鍵檢查點(diǎn) BOT模式的關(guān)鍵檢查點(diǎn) 納稅人俱樂部 4006509936 14 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 八、收購(gòu)項(xiàng)目公司模式 甲房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本 1000萬(wàn)，有一塊土地，原值3000萬(wàn)元，現(xiàn)在的公允價(jià)值 6000萬(wàn)。 11月份，業(yè)主資金緊張，第二筆 30%一直未能支付。開發(fā)商收到每筆錢應(yīng)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 納稅人俱樂部 4006509936 21 隱瞞視同銷售收入 案例一 某房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施買一贈(zèng)一策略，對(duì)于購(gòu)買指定戶型的業(yè)主，贈(zèng)送地下車位一個(gè)，請(qǐng)問地下車位是否應(yīng)該視同銷售確認(rèn)收入并繳稅？ 案例二 某房地產(chǎn)企業(yè)將公司一輛奧迪轎車作為獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)給員工，并實(shí)施過戶，請(qǐng)問是否視同銷售？ 案例三 某房地產(chǎn)企業(yè)給客戶贈(zèng)送五糧液兩瓶，請(qǐng)問是否視同銷售？ 案例四 某房地產(chǎn)企業(yè)將一塊土地評(píng)估后增資到全資子公司，請(qǐng)問是否視同銷售？ 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 22 隱瞞地下車位、閣樓、公共配套銷售收入 案例一 某房地產(chǎn)企業(yè)將規(guī)劃不可售的地下車位進(jìn)行銷售，每個(gè)車位 15萬(wàn) —— 25萬(wàn)不等，請(qǐng)問應(yīng)該如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 23 隱瞞地下車位、閣樓、公共配套銷售收入 案例二 某房地產(chǎn)企業(yè)將規(guī)劃屬于公共配套設(shè)施的會(huì)所進(jìn)行了銷售，請(qǐng)問應(yīng)該如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 24 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞價(jià)外費(fèi)用收入 —— 代收款項(xiàng)問題 —— 違約金問題 —— 獎(jiǎng)勵(lì)款問題 納稅人俱樂部 4006509936 25 房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設(shè)備）供應(yīng)商之間的違約金 （ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金 案例 甲企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料 1000萬(wàn)元（含稅）。丙最終四個(gè)月供貨，并按照合同約定賠償乙總價(jià)款的 5%作為賠償金。請(qǐng)問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ （ 2）、合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。由于房地產(chǎn)企業(yè)原因，造成 9月 30日才正式交房，按照合同約定，甲企業(yè)向乙支付違約金 3000元。 2023年該企業(yè)取得返還共計(jì) 120萬(wàn)元，請(qǐng)問如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 納稅人俱樂部 4006509936 29 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞政府補(bǔ)助（返還）收入 案例二 某房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)區(qū)以每畝 100萬(wàn)元取得出讓綜合用地 100畝，出讓金共計(jì) 1億元，依據(jù)當(dāng)?shù)卣撸齻€(gè)月后開發(fā)區(qū)返還地款 2023萬(wàn)元，但財(cái)政收據(jù)為 1億元，請(qǐng)問土地成本為多少？ 納稅人俱樂部 4006509936 30 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞政府補(bǔ)助（返還）收入 （ 1）所得稅問題 是否作為營(yíng)業(yè)外收入？ 是否作為不征稅收入？ （ 2）增值稅問題 （ 3）土地增值稅問題 是否可以在土地增值稅清算中認(rèn)可原成本？ 納稅人俱樂部 4006509936 31 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞租金收入 案例一 某房地產(chǎn)企業(yè)將未售的第一層、第二層商鋪臨時(shí)性出租，并將第三層商鋪臨時(shí)作