房地產(chǎn)企業(yè)涉稅疑點解析與風(fēng)險防范-wenkub
2023-05-13 20:11:56 本頁面
【正文】 合理籌劃、有效應(yīng)對稅務(wù)機關(guān)的稽查，而不是通過 “ 外表籌劃，實質(zhì)偷稅 ” 來應(yīng)對過重的房地產(chǎn)稅負(fù)，我們特舉辦 《 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅疑點解析與風(fēng)險防范 》 講座。對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。國家繼續(xù)對房地產(chǎn)業(yè)高壓調(diào)控！在 2022年全國稅務(wù)稽查工作要點中，國家稅務(wù)總局再次把 “ 房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè) ” 列為稅收專項檢查項目。本講座分 4大模塊，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的 8大稅種進行全面解讀和分析，整個課程系統(tǒng)性強，全面覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全過程的涉稅問題。 案例 1： 2022年房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策要點整理 .rtf 案例 2：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2022年 5月 26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為 56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為 2022年 10月 25日。因此，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按 “銷售不動產(chǎn) ”征稅。 案例 4：房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解 (上） .rtf 案例 5： 房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解 (下） A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的 B項目， 2022年實現(xiàn)預(yù)售收入 1000萬元，預(yù)計計稅毛利率為 20%，期間費用及可扣除稅金為 150萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅 ； 2022年實現(xiàn)預(yù)售收入 2022萬元，預(yù)計計稅毛利率為 15%，期間費用及可扣除稅金為 200萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅 25萬元； 2022年 B項目竣工交付業(yè)主使用，當(dāng)年實現(xiàn)銷售收入 3000萬元，期間費用及可扣除稅金為 250萬元，項目計稅成本為4200萬元。所有權(quán)屬于“人防辦”。但是此次開發(fā)區(qū)發(fā)改委的批文是按一個項目立項 ,只是人為分為三部分開發(fā) (分三次辦理規(guī)劃等相關(guān)手續(xù) )。 （ 1受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和）。 2022年 A、 B兩個股東分別以唐氏房地產(chǎn)公司的名義對外獨自開發(fā)項目， A股東開發(fā)乙項目， B股東開發(fā)丙項目。截至目前，該宗土地所規(guī)劃開發(fā)項目銷售完畢，天晶公司面臨土地增值稅清算。這種促銷方法，對于一次拿不出首付款的購房人看似利好，但卻屬違規(guī)操作，存在一定風(fēng)險。如果把開發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成后的果實，那么開發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實的花。項目開發(fā)期間的財務(wù)費用 ——利息支出為 100萬元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為 60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。乙公司完成工程累計發(fā)生合同成本 5500萬元，項目在當(dāng)年 12月份如期完工。如 100萬元不屬于不征稅收入，則應(yīng)將 100萬元納入第三季度應(yīng)納稅所得額，其費用支出 100萬元也允許稅前扣除，則該房地產(chǎn)企業(yè) 2022年第三季度應(yīng)納稅所得額為1200萬元（ 1000+200）。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來 5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定并假設(shè)當(dāng)年 A公司將商品房轉(zhuǎn)租取得租金 5萬元（不考慮城建稅、教育費附加、土地使用稅）。所謂的 “ 拆一還一 ” 是指拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)的一種實物補償形式。他們最大的顧慮是，企業(yè)還要繼續(xù)經(jīng)營，稅收還是這個稅務(wù)局管，即使這次打官司贏了，難免將來會招來更多的麻煩。例如，原清算項目增值率 20%，未全部出售， 2022年出售剩余兩套住房，收入 200萬元，對應(yīng)成本 50萬元，企業(yè)是僅計算這兩套住宅的增值率（約 300%），還是并入原清算數(shù)據(jù)進行二次清算？ ．．．．．． 案例 25：清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，土地增值稅扣除項目如何確定 .rtf 案例２６： 土地增值稅清算后收到的補退房差如何處理 某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2022年土地增值稅清算時，提供的可售項目總面積與實際不符。建筑企業(yè)的預(yù)收賬款是指工程項目尚未開工時收到的款項。假設(shè)沒有其他納稅調(diào)整項目， A房地產(chǎn)企業(yè)在 B項目竣工清算年度，即 2022年需要繳納多少企業(yè)所得稅？ 案例 29：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算不同于項目清算 .doc 案例３０： 以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理 A企業(yè)是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2022年 1月以一棟寫字樓向 B企業(yè)投資入股。以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理一直頗受納稅人關(guān)注，下面筆者依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定就當(dāng)事雙方各自的稅務(wù)處理分別進行說明。 由委托方自行立項； 不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移； ．．．．．． 案例 32：代建工程帳務(wù)及稅務(wù)處理 .doc 案例３３： 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)促銷中禮品贈送的涉稅問題 財政部和國家稅務(wù)總局就企業(yè)在營銷活動中以折扣折讓、贈品、抽獎等方式，向個人贈送現(xiàn)金、消費券、物品、服務(wù)等涉及的個人所得稅問題專門下文進行了明確。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。 案例 36：房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)常見涉稅風(fēng)險提示 .rtf 案例３７： 房地產(chǎn)企業(yè)三種特殊資金的財稅處理風(fēng)險探視 企業(yè)管理的中心是財務(wù)管理，財務(wù)管理的核心是資金管理。在日常 稅收 管理特別是申報審核過程中，運用財務(wù)會計報表對重點科目及其科目（項目）之間進行邏輯分析，可以初步判斷企業(yè) 納稅 是否正常，查出稅收管理風(fēng)險點線索。 ．．．．． 案例 39：房產(chǎn)非常規(guī)租賃條款涉稅風(fēng)險分析 .rtf 案例 40：代建房屋納稅風(fēng)險不可忽視 由于不具備開發(fā)資質(zhì)，無法取得 《 預(yù)售許可證 》 ，即便與 B企業(yè)合作開發(fā)，也無法直接取得房屋的銷售許可，只能在辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記后進行房屋的二次轉(zhuǎn)讓。而掛靠企業(yè)為了達(dá)到少繳稅金甚至不繳稅的目的，它會盡可能地增大支出、隱瞞收入，甚至不惜偽造、毀滅會計憑證和資料。 ．．．．．． 案例 42：房企未按時進行土地增值稅清算存隱患 .rtf 案例 43： 賣 “ 樓花 ” 不轉(zhuǎn)權(quán)屬納稅風(fēng)險多 避險處方： 雙方不以轉(zhuǎn)讓 “ 樓花 ” 為目的，簽訂建筑施工合同，合同單價 2022元 /平方米， B企業(yè)實際投入1000元 /平方米，利潤額不變， A企業(yè)仍有 2022元 /平方米的收益。否則，為什么國家要成立反避稅機構(gòu)、培養(yǎng)反避稅專門人才、簽署一系列反避稅文件、對有避稅傾向的企業(yè)進行反避稅調(diào)查？ ．．．．．． 案例 44：非違法避稅的違法風(fēng)險 .doc 案例 45：控制稅金成本 防范稅務(wù)風(fēng)險
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