房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式解析[高金平](編輯修改稿)
2024-07-24 01:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 三家公司，成立一個部門注冊農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)公司：免征營業(yè)稅（增）；免征企業(yè)所得稅注冊飼料生產(chǎn)公司：免征增值稅；免征企業(yè)所得稅收購種子公司（免征增）、成立種子種苗培育公司（免征增值稅、企業(yè)所得稅）成立有機食品檢測部交易結(jié)構(gòu)：一級土地開發(fā) 二級土地開發(fā)BT省會市中心180畝商業(yè)用地，市價樓面價5000元/㎡ 公開招標(biāo)價2004元/㎡土地出讓（000961）：整體受讓，分別定價（工業(yè)用地、教育用地、體育用地分別確定價格，與政府簽訂補充協(xié)議，把體育用地的價格降下來，其他用地價格提高，達(dá)到降低土地增值稅和企業(yè)所得稅的目的）捐贈給政府【2006】187號，節(jié)稅；公開拍賣出租1元，（節(jié)省房產(chǎn)稅）；成立分公司或出租給香港公司，合同約定前三年由出租年補貼承租方租金300萬，房產(chǎn)稅是負(fù)數(shù)了，36萬（搞娛樂）與國土局溝通，約定交付土地日期，確定土地使用稅的開始日期【財稅（2006）186號】終止日期：交付的次月【財稅（2008）152號】。按月計提，按期繳納本月應(yīng)納=全部占地面積*（1已交付建筑面積/總可售建筑面積）*單位稅額/12建筑面積是指可以辦理房產(chǎn)證的建筑面積。省會，國企工業(yè)，近5年連續(xù)虧損5億元，資不抵債，工業(yè)用地500畝，職工4000人解決方法：轉(zhuǎn)讓給民企；破產(chǎn)資產(chǎn)評估：存貨損失；固定資產(chǎn)報廢；應(yīng)收賬款壞賬核銷；安置職工1000人，支付3000人的安置費。完成上述工作后，又虧5億元。潛在收益：搬遷收益評估結(jié)果：凈資產(chǎn)4700萬元政府改制政策：零資產(chǎn)兼并；安置員工不少于1000人，簽訂3年以上勞動合同；500畝地出讓金全額作為搬遷補償費（用于建廠房、調(diào)協(xié)更新、員工安置等）某房地產(chǎn)集團(tuán)（專業(yè)化）緊鄰本公司1500畝前期調(diào)研：國企高管；銀行行長（債務(wù)重組）方案：零資產(chǎn)兼并（吸收合并、控股合并）不要搞吸收合并，否則要還債；公司一注銷，就不能彌補虧損10億。不要零資產(chǎn)，出資1元控股合并集團(tuán)公司無償贈送30%股權(quán)給原公司的高管，作為股權(quán)激勵；企業(yè)所得稅前要納稅調(diào)增資產(chǎn)損失報備與銀行簽訂債務(wù)重組協(xié)議，豁免8000萬元高價拍地（因為周圍有1500畝地，可以提高成本）如果是不出售的物業(yè)，就要低價拍地變更名稱、股東、經(jīng)營范圍，注冊兩家分公司（為了使虧損不被浪費，因為主營業(yè)務(wù)收入不可能一下子盈利）（1）商貿(mào)，經(jīng)營范圍：鋼材、水泥等建筑材料功能：融資、稅收（2）銷售代理，經(jīng)紀(jì)人資格功能：整個集團(tuán)所有項目公司的營銷中心，引進(jìn)2位高級人才注銷兩家分公司，簽訂股東協(xié)議，修改公司章程，公司法35條，按約定分配，不按出資比例分配。應(yīng)政府要求：紅線外各項投入大市政配套費，最好寫入國有土地出讓合同，如果合同不行，就簽補充協(xié)議，約定是與地一起的，從而計入土地成本。拆遷安置房地產(chǎn)企業(yè)土地是從國土局受讓的，政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)拆遷補償費，實際工作中，政府要求房地產(chǎn)企業(yè)代政府支付補償費拆遷安置是指開發(fā)公司將商品房銷售給業(yè)主，銷售款抵償拆遷補償費或理解為：現(xiàn)金補償給業(yè)主，然后業(yè)主用現(xiàn)金購房開發(fā)公司需與業(yè)主簽訂拆遷補償費，并收取收據(jù)。開發(fā)公司城與業(yè)主簽訂商品房銷售合同，并開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。不支付補價拆遷補償費=商品房的市場價房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付現(xiàn)金補價拆遷補償費=商品房的市場+補償拆遷補償費=商品房的市場價現(xiàn)金補償依據(jù)：國稅函（2010）220號土地增值稅、企業(yè)所得稅收入、成本與會計處理一致營業(yè)稅按市場價格發(fā)票，按照成本價核定征收營業(yè)稅依據(jù)：國稅函
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