房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式解析[高金平](編輯修改稿)
2025-07-24 01:29 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 三家公司，成立一個(gè)部門(mén)注冊(cè)農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)公司：免征營(yíng)業(yè)稅（增）；免征企業(yè)所得稅注冊(cè)飼料生產(chǎn)公司：免征增值稅；免征企業(yè)所得稅收購(gòu)種子公司（免征增）、成立種子種苗培育公司（免征增值稅、企業(yè)所得稅）成立有機(jī)食品檢測(cè)部交易結(jié)構(gòu)：一級(jí)土地開(kāi)發(fā) 二級(jí)土地開(kāi)發(fā)BT省會(huì)市中心180畝商業(yè)用地，市價(jià)樓面價(jià)5000元/㎡ 公開(kāi)招標(biāo)價(jià)2004元/㎡土地出讓?zhuān)?00961）：整體受讓?zhuān)謩e定價(jià)（工業(yè)用地、教育用地、體育用地分別確定價(jià)格，與政府簽訂補(bǔ)充協(xié)議，把體育用地的價(jià)格降下來(lái)，其他用地價(jià)格提高，達(dá)到降低土地增值稅和企業(yè)所得稅的目的）捐贈(zèng)給政府【2006】187號(hào)，節(jié)稅；公開(kāi)拍賣(mài)出租1元，（節(jié)省房產(chǎn)稅）；成立分公司或出租給香港公司，合同約定前三年由出租年補(bǔ)貼承租方租金300萬(wàn)，房產(chǎn)稅是負(fù)數(shù)了，36萬(wàn)（搞娛樂(lè)）與國(guó)土局溝通，約定交付土地日期，確定土地使用稅的開(kāi)始日期【財(cái)稅（2006）186號(hào)】終止日期：交付的次月【財(cái)稅（2008）152號(hào)】。按月計(jì)提，按期繳納本月應(yīng)納=全部占地面積*（1已交付建筑面積/總可售建筑面積）*單位稅額/12建筑面積是指可以辦理房產(chǎn)證的建筑面積。省會(huì)，國(guó)企工業(yè)，近5年連續(xù)虧損5億元，資不抵債，工業(yè)用地500畝，職工4000人解決方法：轉(zhuǎn)讓給民企；破產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估：存貨損失；固定資產(chǎn)報(bào)廢；應(yīng)收賬款壞賬核銷(xiāo)；安置職工1000人，支付3000人的安置費(fèi)。完成上述工作后，又虧5億元。潛在收益：搬遷收益評(píng)估結(jié)果：凈資產(chǎn)4700萬(wàn)元政府改制政策：零資產(chǎn)兼并；安置員工不少于1000人，簽訂3年以上勞動(dòng)合同；500畝地出讓金全額作為搬遷補(bǔ)償費(fèi)（用于建廠房、調(diào)協(xié)更新、員工安置等）某房地產(chǎn)集團(tuán)（專(zhuān)業(yè)化）緊鄰本公司1500畝前期調(diào)研：國(guó)企高管；銀行行長(zhǎng)（債務(wù)重組）方案：零資產(chǎn)兼并（吸收合并、控股合并）不要搞吸收合并，否則要還債；公司一注銷(xiāo)，就不能彌補(bǔ)虧損10億。不要零資產(chǎn)，出資1元控股合并集團(tuán)公司無(wú)償贈(zèng)送30%股權(quán)給原公司的高管，作為股權(quán)激勵(lì)；企業(yè)所得稅前要納稅調(diào)增資產(chǎn)損失報(bào)備與銀行簽訂債務(wù)重組協(xié)議，豁免8000萬(wàn)元高價(jià)拍地（因?yàn)橹車(chē)?500畝地，可以提高成本）如果是不出售的物業(yè)，就要低價(jià)拍地變更名稱(chēng)、股東、經(jīng)營(yíng)范圍，注冊(cè)兩家分公司（為了使虧損不被浪費(fèi)，因?yàn)橹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)收入不可能一下子盈利）（1）商貿(mào)，經(jīng)營(yíng)范圍：鋼材、水泥等建筑材料功能：融資、稅收（2）銷(xiāo)售代理，經(jīng)紀(jì)人資格功能：整個(gè)集團(tuán)所有項(xiàng)目公司的營(yíng)銷(xiāo)中心，引進(jìn)2位高級(jí)人才注銷(xiāo)兩家分公司，簽訂股東協(xié)議，修改公司章程，公司法35條，按約定分配，不按出資比例分配。應(yīng)政府要求：紅線(xiàn)外各項(xiàng)投入大市政配套費(fèi)，最好寫(xiě)入國(guó)有土地出讓合同，如果合同不行，就簽補(bǔ)充協(xié)議，約定是與地一起的，從而計(jì)入土地成本。拆遷安置房地產(chǎn)企業(yè)土地是從國(guó)土局受讓的，政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，實(shí)際工作中，政府要求房地產(chǎn)企業(yè)代政府支付補(bǔ)償費(fèi)拆遷安置是指開(kāi)發(fā)公司將商品房銷(xiāo)售給業(yè)主，銷(xiāo)售款抵償拆遷補(bǔ)償費(fèi)或理解為：現(xiàn)金補(bǔ)償給業(yè)主，然后業(yè)主用現(xiàn)金購(gòu)房開(kāi)發(fā)公司需與業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并收取收據(jù)。開(kāi)發(fā)公司城與業(yè)主簽訂商品房銷(xiāo)售合同，并開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。不支付補(bǔ)價(jià)拆遷補(bǔ)償費(fèi)=商品房的市場(chǎng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付現(xiàn)金補(bǔ)價(jià)拆遷補(bǔ)償費(fèi)=商品房的市場(chǎng)+補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償費(fèi)=商品房的市場(chǎng)價(jià)現(xiàn)金補(bǔ)償依據(jù)：國(guó)稅函（2010）220號(hào)土地增值稅、企業(yè)所得稅收入、成本與會(huì)計(jì)處理一致?tīng)I(yíng)業(yè)稅按市場(chǎng)價(jià)格發(fā)票，按照成本價(jià)核定征收營(yíng)業(yè)稅依據(jù)：國(guó)稅函
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