【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 又賠回去，所以縱向重疊這種模式，基本上是前面掙了錢快活，少量賣不出去抵銀行，最后物業(yè)管理再把現(xiàn)金吃回去，很多都是這樣，這是一種。那么有一種混合開(kāi)發(fā)的模式比較聰明，是河升創(chuàng)展和珠江的模式，他們是怎么運(yùn)作的呢？他們母公司是一個(gè)私人老板，然后左手做一個(gè)土地開(kāi)發(fā)公司，專門做土地，就是在市場(chǎng)上大面積拿地，這些拿地很少做房子，另外一個(gè)手做房屋開(kāi)發(fā)公司，只做房子不拿地，這樣買地的公司大量貸款，然后做房子的公司跟他合租，兩個(gè)企業(yè)合作，做房子的是上市公司，然后把地做熟了再給做房子的公司，做房子公司大量的利潤(rùn)就留下來(lái)，這邊萬(wàn)一賣不出去房子，剩下的貸款由不上市的土地公司去對(duì)付銀行，所以上市公司總是很好。 最近這一段許容貿(mào)也采取類似的方法在做，他首先把這個(gè)地用上市公司集資和貸款，買了很貴的地，然后他非上市做房子的公司，另外一個(gè)公司參一個(gè)小股，這樣少花錢，然后前期做兩年，做的差不多了，開(kāi)始銷售大量回款的時(shí)候，把這個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)大量的賣給家族公司，原來(lái)是１０％，一下子加到４０％、５０％，然后把大量的利潤(rùn)套回去，套回去以后又通過(guò)資本市場(chǎng)補(bǔ)回到上市公司，所以上市公司又有業(yè)績(jī)，然后再去到資本市場(chǎng)上拿錢，他是這樣做的，也就是交叉混合的這種模式，就是很清楚自己，有一個(gè)手是取錢的，有一個(gè)手是對(duì)付事兒的，所以你們看到廣東商人和福建商人，對(duì)錢的概念比北方商人清楚，掙錢的最高境界是離錢近，離事兒遠(yuǎn)，離是非更遠(yuǎn)，最終如果你有幸會(huì)成為不勞而獲者，但是我們東北、西北是最糊涂的，往往是離事兒近，離是非更近，離錢更遠(yuǎn)，因?yàn)殄X是有是非的，一分錢有一分錢的是非，只不過(guò)不掉腦袋，一億錢的是非就會(huì)掉腦袋，所以不能光看到錢，要看到錢后邊的是非，所以他們這些商人很聰明，把是非想清楚了，所以他交叉混合。開(kāi)發(fā)公司的模式，有房屋的開(kāi)發(fā)模式，有土地的開(kāi)發(fā)模式，還有一種交叉混合的開(kāi)發(fā)模式，混合開(kāi)發(fā)模式，如果你們做得足夠大，看一看許容貿(mào)這樣的玩法比較有意思。 第二，就是物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，最近一段商業(yè)物業(yè)被大家炒得比較熱，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)又開(kāi)始熱，這個(gè)在國(guó)內(nèi)也是有一些案例，就是怎么樣來(lái)做這個(gè)。第一是綜合物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式，這個(gè)新世界比較多，它作為組建，有百貨零售、有酒店、有寫字樓，這叫做建筑綜合體，國(guó)外這也是專門的一種學(xué)問(wèn)，要是做得不好客戶比較分散，這種建筑綜合體是最難經(jīng)營(yíng)的。還有一種比較專業(yè)的，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)的王建林在常識(shí)一種相對(duì)專業(yè)性的，也就是說(shuō)找一些各個(gè)方面的商用物業(yè)最終用戶，把他們整合在一起，然后按照他們的要求來(lái)定做，目前萬(wàn)達(dá)做了不少這樣的案例，但是在市場(chǎng)上的研究來(lái)看褒貶也不一樣，但是他希望一種專業(yè)的模式。國(guó)外這種專業(yè)非常多，比如你給健身房去定做物業(yè)，它在中國(guó)比如開(kāi)發(fā)５０家分店，把要求告訴我們，我們作為專業(yè)的公司我就幫他做，國(guó)外是這樣的，做完了租給他，我講到美國(guó)模式的時(shí)候會(huì)講到這個(gè)東西，也有一種交叉的，既有綜合物業(yè)，又有專業(yè)物業(yè)，香港的嘉里集團(tuán)就是這樣的，它有一些綜合的物業(yè)出租，也就是說(shuō)在物業(yè)經(jīng)營(yíng)的形式上來(lái)看。 總體來(lái)看亞洲多趨向于綜合性的商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，亞洲地區(qū)，歐美地區(qū)更傾向于專業(yè)的商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，美國(guó)有一家瑞茲，就是它的不動(dòng)產(chǎn)投資信托，旗下有３７０多棟寫字樓基本上是一樣的，這樣的話你在美國(guó)無(wú)論走到哪里，就像麥當(dāng)勞一樣你都可以用他的寫字樓，這樣的話他的客戶忠誠(chéng)度就很高，在亞洲區(qū)很少見(jiàn)，亞洲區(qū)只有日本的“森”公司擁有一百棟寫字樓，但是它不是標(biāo)準(zhǔn)化的，平均每一棟的面積不到一萬(wàn)平方米，跟美國(guó)的也不一樣，美國(guó)基本上形式都差不多，所以物業(yè)經(jīng)營(yíng)大概在中國(guó)和亞洲地區(qū)是這樣的。第三種模式，就是開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)混合的模式，就是說(shuō)又做開(kāi)發(fā)，又做物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，這種模式現(xiàn)在也被很多人關(guān)注，特別在上市的房地產(chǎn)公司，他們完全走開(kāi)發(fā)這條路子，經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)以后很快就把它消滅掉了，這樣他們希望有穩(wěn)定的收租業(yè)務(wù)。新鴻基大概一半是收租物業(yè)，一半是開(kāi)發(fā)收益，長(zhǎng)江也有差不多將近三分之一是租金收益，所以大家比較傾向傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)公司，實(shí)際上走這種混合的，既有開(kāi)發(fā)，也有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)，這是一個(gè)比較多的，最近新華遠(yuǎn)也是往這個(gè)方向走。 最后一個(gè)方面就是我們講的服務(wù)模式，服務(wù)模式現(xiàn)在中國(guó)大陸目前應(yīng)該說(shuō)也比較多，物業(yè)管理是一個(gè)典型的服務(wù)，物業(yè)管理我們現(xiàn)在的概念比較窄，也是賺最低檔次的錢，萬(wàn)科現(xiàn)在的物業(yè)管理有一個(gè)很大的變化，萬(wàn)科的物業(yè)管理絕不給別人做，為什么呢？他不賺錢，賠錢，做中產(chǎn)階級(jí)的住宅，如果你要再做經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理，那肯定不賺錢，所以萬(wàn)科的物業(yè)管理現(xiàn)在做機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在總后大院是萬(wàn)科管的，建設(shè)部大院是萬(wàn)科管的，萬(wàn)通的物業(yè)現(xiàn)在也管著聯(lián)想中心，還管著一個(gè)機(jī)構(gòu)，所以這個(gè)是高端的，那么在國(guó)外這種物業(yè)管理變成一種叫支援服務(wù)系統(tǒng)，就是打仗支援你，或者后勤保證這些東西，他們管工廠，管醫(yī)院，管兵營(yíng)，甚至管監(jiān)獄，管政府，就是說(shuō)這些客戶，最典型的現(xiàn)在他們有一個(gè)市場(chǎng)服務(wù)公司，跟北京的光華長(zhǎng)安公司合作，管了中國(guó)現(xiàn)在２０幾萬(wàn)張病床，因?yàn)榇蠹抑啦〈彩欠浅ｋy管的，但是這部分收費(fèi)是最保障的，你得癌癥了，你住院，你說(shuō)你不交住院費(fèi)，不可能，所以他們把簡(jiǎn)單物業(yè)費(fèi)的管理擴(kuò)大成一個(gè)支援服務(wù)系統(tǒng)，所以這個(gè)公司在美國(guó)上市公司一直都非常好，這個(gè)公司在中國(guó)有合資的，天津開(kāi)發(fā)區(qū)泰達(dá)的總部，天津開(kāi)發(fā)區(qū)行政辦公中心是由這家公司來(lái)管的。 所以現(xiàn)在在國(guó)外大家知道這次伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)，美國(guó)、英國(guó)在海灣，伊拉克的軍人，現(xiàn)在駐軍，三分之二是私人公司提供的，并不是國(guó)家軍隊(duì)，什么意思呢？它現(xiàn)在叫做戰(zhàn)爭(zhēng)私有化，這是一個(gè)很新的概念，就是它航空母艦所有操縱電腦的這些人，都是從美國(guó)的公司里面派的，比如說(shuō)跟你這個(gè)公司里簽了合同，你就給我派多少人，從發(fā)現(xiàn)目標(biāo)到巡航導(dǎo)彈發(fā)射出去五到七分鐘，你都給我操作好，大家知道戰(zhàn)爭(zhēng)打起來(lái)的時(shí)候缺水，因?yàn)樗麄儼阉及o私人公司了，就是這個(gè)私人公司你保證，給你一個(gè)合同訂單，你幾號(hào)把水運(yùn)到哪兒就完了，甚至現(xiàn)在的治安維護(hù)都是交給國(guó)際的私人保安公司，所以美國(guó)的很多兵營(yíng)全都是這些公司在管，這些市場(chǎng)服務(wù)公司你都必須做到，我在那兒駐軍，每天還有教堂，還有購(gòu)物，還有娛樂(lè)，我給你多少錢就完了，這都是私人機(jī)構(gòu)提供的，所以等于物業(yè)管理，我們現(xiàn)在應(yīng)該開(kāi)闊思路，我們總是這樣的思路也就賠錢了。 第二，就是定制服務(wù)，定制服務(wù)，就是按照客戶的要求來(lái)定做這個(gè)房子，這是在美國(guó)、日本都有，中國(guó)萬(wàn)通三年前開(kāi)發(fā)了一個(gè)系統(tǒng)，就是獨(dú)立住宅定制與服務(wù)的系統(tǒng)，我們今年下半年定制成長(zhǎng)２００％，成長(zhǎng)的非常好，有一些大公司總部，一些私人豪宅，還有一些學(xué)校分布，研發(fā)中心，他給我一個(gè)訂單，我把它做好，在美國(guó)甚至監(jiān)獄都是可以定制的，就是說(shuō)政府要蓋一個(gè)監(jiān)獄我沒(méi)錢，然后我告訴你這個(gè)監(jiān)獄關(guān)了一百個(gè)人，然后招標(biāo)，你一共來(lái)五家公司你們投標(biāo)，預(yù)算說(shuō)清楚，時(shí)間說(shuō)清楚，要求說(shuō)清楚，但是圖紙是政府給你的，你給我做好，做好以后政府來(lái)租，一租５０年，每年交你租金，這樣私人機(jī)構(gòu)來(lái)做，所以我們現(xiàn)在按照客戶的要求定制提高這個(gè)服務(wù)，我們一般取總標(biāo)的１０％到１５％的費(fèi)用，假如說(shuō)你做別墅也很簡(jiǎn)單，你買一塊地剩下不用管了，我們幫你把這塊地怎么規(guī)劃，怎么分割，然后按照客戶的要求來(lái)定做，等于把這套活兒都做好，這樣就專業(yè)化了，我們的想法就是要專業(yè)化，我們現(xiàn)在簽了四個(gè)高爾夫球場(chǎng)的別墅，所以我們就知道這些客戶一般在哪兒，定做也可以今年做，也可以明年做。 那么現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展到什么程度呢？現(xiàn)在的手機(jī)是信息消費(fèi)的終端產(chǎn)品，那么它可以任何時(shí)間能夠獲取到你的圖象信息和文字信息，在這種情況下，我們現(xiàn)在正在跟一些手機(jī)廠家聯(lián)系，如果要行的話，最近很快可以，就是我的客戶讓我給他定做房子，他可以在手機(jī)上看這個(gè)房子的進(jìn)展程度，而且可以提出要求，所以這個(gè)定制我們將來(lái)可以在網(wǎng)上，可以在手機(jī)上都可以，你在飛機(jī)上可以通過(guò)電腦看房子蓋到什么程度了，有什么進(jìn)展了，這是定制服務(wù)。那么項(xiàng)目管理，項(xiàng)目管理在美國(guó)專門有行業(yè)，項(xiàng)目管理的服務(wù)在中國(guó)還不太推行，比如在ＩＢＭ、在摩托羅拉他們這些公司做房子怎么做，很簡(jiǎn)單，他每年公布一個(gè)信息，我要在哪兒做房子，要多少面積，多少價(jià)錢，大家來(lái)投標(biāo)，如果超過(guò)預(yù)算了他可以罰我，我要是節(jié)省預(yù)算，保證質(zhì)量，他給我獎(jiǎng)勵(lì)，然后我做到任何一個(gè)時(shí)候都可以財(cái)務(wù)約束，財(cái)務(wù)管理，在