【正文】 在人均ＧＤＰ我們是超過一千美金，臺(tái)灣現(xiàn)在是一萬二，香港是兩萬六，日本是三萬，美國是三萬二，也就是說按人均算我們只有美國的三十分之一，美國占全球財(cái)富總量的三十分之一，所以如果人民幣升值５０％，萬科從價(jià)值量上來說也進(jìn)入全世界最大地產(chǎn)公司的行列了，所以按照現(xiàn)在人民幣的價(jià)值萬科再做也做不到美國公司的價(jià)值量，現(xiàn)在一萬五千套房是市場(chǎng)的一個(gè)極限產(chǎn)量，所以萬科最近的價(jià)格會(huì)有一些調(diào)整。 簡(jiǎn)單說就是當(dāng)你的收入在扣除了你權(quán)益資本的成本，也就是說你的機(jī)會(huì)成本，股本融資率成本之后，如果是正數(shù)你是創(chuàng)造財(cái)富的，你是負(fù)數(shù)，就是毀滅財(cái)富的，上市公司如果從６０家來看，這十年大部分都是這種模式，按照十年的周期來看基本上不創(chuàng)造財(cái)富，ＥＶＩ全都是負(fù)數(shù)，萬科一百家上市的房地產(chǎn)公司，或者一百家上市的中國公司當(dāng)中，綜合其他排名萬科可能排到前三名、前五名，但是ＥＶＩ排到后面，為什么呢？買地、貸款、挖坑、預(yù)收、施工、交房、扯皮、客戶鬧事兒，最后大家洗盤子走路，就是這么一套東西，這活兒你做一個(gè)兩個(gè)，你就這么做著，這個(gè)做下來從十年上市公司來看出現(xiàn)一個(gè)問題，平均的凈資產(chǎn)收益率是４％到５％，就是說低于銀行貸款，略高于銀行存款，假定我十年投資一個(gè)上市公司股票，十年下來凈資產(chǎn)收益率是４％，也低于全國平均的水平，另外這些公司從它整體資產(chǎn)質(zhì)量來看，基本上都是繁榮的時(shí)候使勁貸款，然后挖坑蓋房子，剛蓋到一半市場(chǎng)簫條了開始往下走，接著處理遺留問題，基本上這個(gè)過程好三年，重組三年，再好三年，也就十年過去了，基本上不創(chuàng)造什么好的資產(chǎn)價(jià)值。 所以目前中國傳統(tǒng)的商業(yè)模式是一個(gè)什么概念？如果你要做收入，做利潤(rùn)一定要做資產(chǎn)，就是你要買地，要做資產(chǎn)一定要做負(fù)債，因?yàn)槟阋ソ桢X，這樣就形成一個(gè)循環(huán)，當(dāng)你去擴(kuò)張的時(shí)候先做資產(chǎn)再做負(fù)債，同時(shí)預(yù)計(jì)未來有利潤(rùn)，當(dāng)你每一次擴(kuò)張的時(shí)候都是先擴(kuò)張的負(fù)債，收入的增長(zhǎng)并不需要每天的投資，我們的商業(yè)模式，你只要預(yù)期有收入增長(zhǎng)一定是負(fù)債先增長(zhǎng)，所以你要做收入，你不做資產(chǎn)，你不買土地不行，你要買土地不負(fù)債也不行，所以當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)公司它土地的儲(chǔ)備多，但是你應(yīng)該反過來想，他的負(fù)債一定在增加，他的風(fēng)險(xiǎn)在增加，他每股的現(xiàn)金流量在增加，這個(gè)公司風(fēng)險(xiǎn)在加大，而這樣一個(gè)情況如果經(jīng)濟(jì)周期在波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)周期我們現(xiàn)在已經(jīng)由原來行政的政治主導(dǎo)周期，轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)的商業(yè)周期，在商業(yè)周期下大概是五到七年周轉(zhuǎn)一次，那么周轉(zhuǎn)一次以后，也就是說你辦喜事的時(shí)間最多超不過三年，就開始辦喪失了，基本上在繁榮的時(shí)候使勁負(fù)債，使勁借錢擴(kuò)大資產(chǎn)，而你的項(xiàng)目周期是多少呢？在北京做一個(gè)項(xiàng)目的周期是五到七年，３０萬平方米以上。也就是說這種商業(yè)周期會(huì)導(dǎo)致你這個(gè)公司猝死，就是跟商業(yè)模式有關(guān)，因?yàn)槟氵@種商業(yè)模式就是做收入之前先做負(fù)債，然后去買地做資產(chǎn)，做存貨，最后商業(yè)周期一旦逆轉(zhuǎn)，你就憋死在里面了，所以我講第一個(gè)問題的核心，就是說大家知道我們跟世界的差距，主要在價(jià)值上的差距，不是在產(chǎn)能上的差距，在價(jià)值上的差距也不在于地質(zhì)，這很大的程度上是來源我們賺錢的方法太粗，太原始。你愿意做商人，還是做企業(yè)家，我今天講的對(duì)企業(yè)家有幫助，對(duì)商人益處不是特別大，商人是以每一次交易獲利為原則的，企業(yè)家是對(duì)這個(gè)事業(yè)負(fù)責(zé)的，像王石掙得錢很少，他現(xiàn)在年薪加獎(jiǎng)金一百多萬，他的股票市值二百五十萬，他所有的財(cái)務(wù)，公司收入，包括私人開銷都是公司財(cái)務(wù)來管，很透明，他是企業(yè)，他能夠把這個(gè)企業(yè)做好，政府沒給一分錢，將近２０年，政府從這里拿走了各種各樣的錢，包括稅，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將近２０億，這就是一個(gè)企業(yè)家的價(jià)值，還不要說股東，就是對(duì)國有股的價(jià)值。馮倫房地產(chǎn)的商業(yè)模式研究第二個(gè)問題，我講一下中國房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式，就開發(fā)而言，大概的模式分成這么幾種，第一，就是房產(chǎn)開發(fā)的模式，房屋開發(fā)的模式仔細(xì)分可以有這么幾種，一種就是連鎖店的模式，這是萬科的模式，萬科的模式，它是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，單一的客戶群，在一些城市標(biāo)準(zhǔn)化的復(fù)制，它這一萬五千套房子都是以中產(chǎn)階級(jí)白領(lǐng)為目標(biāo)人群，平均單價(jià)３０萬到５０萬，買他房子人的年齡在３０歲到３５歲最多，區(qū)域在城鄉(xiāng)接合部，土地成本不高的地方，時(shí)間大概１８?jìng)€(gè)月做完，基本上這是萬科，萬科很簡(jiǎn)單，全國都這樣。第三種是我們自己稱之為精品店的模式，就是萬通做的公寓這一部分，也就是說跟萬科沒有什么差別，只是目標(biāo)人群不同，我們現(xiàn)在的目標(biāo)人群平均單價(jià)是１５０萬以上，年齡在４０歲到４５歲的人居多，我們一個(gè)市場(chǎng)目前主要在北京，因?yàn)槭歉叨耸袌?chǎng)，在ＧＤＰ大概三千美金以上的市場(chǎng)才能做，萬科大概最主要的市場(chǎng)，在ＧＤＰ兩千美金以上都能做，就相當(dāng)于我們是精品店，就是賣得貴，但是客戶少，價(jià)值量大，我們一年的客戶數(shù)是一千到一千二百個(gè)客戶，大概是１５到２０億的銷售，萬科客戶數(shù)量是我們的十倍，收入是我們不到兩倍，將近三倍的樣子，實(shí)際上我們的單價(jià)比較高。 第三個(gè)方面我們看一下混合的開發(fā)模式，混合的開發(fā)模式分成兩種，一種我們稱之為縱向的、重疊的混合開發(fā)，從拿地一直到物業(yè)管理，到經(jīng)濟(jì)服務(wù)，代理商所有的活兒都自己干，特別是中小開發(fā)商這種的最多，就是大開發(fā)商有時(shí)候物業(yè)管理都不做，中小開發(fā)公司很多是做這種模式的，所有的活兒都自己做，但是基本上開發(fā)的利潤(rùn)，物業(yè)管理又賠回去，所以縱向重疊這種模式，基本上是前面掙了錢快活，少量賣不出去抵銀行，最后物業(yè)管理再把現(xiàn)金吃回去，很多都是這樣，這是一種。 最近這一段許容貿(mào)也采取類似的方法在做，他首先把這個(gè)地用上市公司集資和貸款，買了很貴的地，然后他非上市做房子的公司，另外一個(gè)公司參一個(gè)小股，這樣少花錢，然后前期做兩年，做的差不多了，開始銷售大量回款的時(shí)候，把這個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)大量的賣給家族公司，原來是１０％，一下子加到４０％、５０％，然后把大量的利潤(rùn)套回去，套回去以后又通過資本市場(chǎng)補(bǔ)回到上市公司，所以上市公司又有業(yè)績(jī)，然后再去到資本市場(chǎng)上拿錢，他是這樣做的，也就是交叉混合的這種模式，就是很清楚自己，有一個(gè)手是取錢的，有一個(gè)手是對(duì)付事兒的，所以你們看到廣東商人和福建商人，對(duì)錢的概念比北方商人清楚，掙錢的最高境界是離錢近，離事兒遠(yuǎn)，離是非更遠(yuǎn)，最終如果你有幸會(huì)成為不勞而獲者，但是我們東北、西北是最糊涂的，往往是離事兒近，離是非更近，離錢更遠(yuǎn)，因?yàn)殄X是有是非的，一分錢有一分錢的是非，只不過不掉腦袋，一億錢的是非就會(huì)掉腦袋，所以不能光看到錢，要看到錢后邊的是非，所以他們這些商人很聰明，把是非想清楚了，所以他交叉混合。 第二，就是物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，最近一段商業(yè)物業(yè)被大家炒得比較熱，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)又開始熱，這個(gè)在國內(nèi)也是有一些案例，就是怎么樣來做這個(gè)。還有一種比較專業(yè)的，現(xiàn)在萬達(dá)的王建林在常識(shí)一種相對(duì)專業(yè)性的，也就是說找一些各個(gè)方面的商用物業(yè)最終用戶，把他們整合在一起，然后按照他們的要求來定做，目前萬達(dá)做了不少這樣的案例，但是在市場(chǎng)上的研究來看褒貶也不一樣，但是他希望一種專業(yè)的模式。 總體來看亞洲多趨向于綜合性的商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，亞洲地區(qū)，歐美地區(qū)更傾向于專業(yè)的商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，美國有一家瑞茲，就是它的不動(dòng)產(chǎn)投資信托，旗下有３７０多棟寫字樓基本上是一樣的，這樣的話你在美國無論走到哪里，就像麥當(dāng)勞一樣你都可以用他的寫字樓，這樣的話他的客戶忠誠度就很高，在亞洲區(qū)很少見，亞洲區(qū)只有日本的“森”公司擁有一百棟寫字樓，但是它不是標(biāo)準(zhǔn)化的，平均每一棟的面積不到一萬平方米，跟美國的也不一樣，美國基本上形式都差不多，所以物業(yè)經(jīng)營(yíng)大概在中國和亞洲地區(qū)是這樣的。新鴻基大概一半是收租物業(yè)，一半是開發(fā)收益，長(zhǎng)江也有差不多將近三分之一是租金收益，所以大家比較傾向傳統(tǒng)的開發(fā)公司，實(shí)際上走這種混合的，既有開發(fā)，也有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)，這是一個(gè)比較多的，最近新華遠(yuǎn)也是往這個(gè)方向走。 所以現(xiàn)在在國外大家知道這次伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)，美國、英國在海灣，伊拉克的軍人，現(xiàn)在駐軍，三分之二是私人公司提供的，并不是國家軍隊(duì)，什么意思呢？它現(xiàn)在叫做戰(zhàn)爭(zhēng)私有化，這是一個(gè)很新的概念，就是它航空母艦所有操縱電腦的這些人，都是從美國的公司里面派的，比如說跟你這個(gè)公司里簽了合同，你就給我派多少人，從發(fā)現(xiàn)目標(biāo)到巡航導(dǎo)彈發(fā)射出去五到七分鐘，你都給我操作好，大家知道戰(zhàn)爭(zhēng)打起來的時(shí)候缺水，因?yàn)樗麄?