【正文】 建筑全是這樣做的，沒有成立政府基建辦的。 最后一個方面就是我們講的服務模式，服務模式現(xiàn)在中國大陸目前應該說也比較多，物業(yè)管理是一個典型的服務，物業(yè)管理我們現(xiàn)在的概念比較窄，也是賺最低檔次的錢，萬科現(xiàn)在的物業(yè)管理有一個很大的變化，萬科的物業(yè)管理絕不給別人做，為什么呢？他不賺錢，賠錢，做中產(chǎn)階級的住宅，如果你要再做經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理，那肯定不賺錢，所以萬科的物業(yè)管理現(xiàn)在做機構，現(xiàn)在總后大院是萬科管的，建設部大院是萬科管的，萬通的物業(yè)現(xiàn)在也管著聯(lián)想中心，還管著一個機構，所以這個是高端的，那么在國外這種物業(yè)管理變成一種叫支援服務系統(tǒng)，就是打仗支援你，或者后勤保證這些東西，他們管工廠，管醫(yī)院，管兵營，甚至管監(jiān)獄，管政府，就是說這些客戶，最典型的現(xiàn)在他們有一個市場服務公司，跟北京的光華長安公司合作，管了中國現(xiàn)在２０幾萬張病床，因為大家知道病床是非常難管的，但是這部分收費是最保障的，你得癌癥了，你住院，你說你不交住院費，不可能，所以他們把簡單物業(yè)費的管理擴大成一個支援服務系統(tǒng)，所以這個公司在美國上市公司一直都非常好，這個公司在中國有合資的，天津開發(fā)區(qū)泰達的總部，天津開發(fā)區(qū)行政辦公中心是由這家公司來管的。國外這種專業(yè)非常多，比如你給健身房去定做物業(yè)，它在中國比如開發(fā)５０家分店，把要求告訴我們，我們作為專業(yè)的公司我就幫他做，國外是這樣的，做完了租給他，我講到美國模式的時候會講到這個東西，也有一種交叉的，既有綜合物業(yè)，又有專業(yè)物業(yè)，香港的嘉里集團就是這樣的，它有一些綜合的物業(yè)出租，也就是說在物業(yè)經(jīng)營的形式上來看。開發(fā)公司的模式，有房屋的開發(fā)模式，有土地的開發(fā)模式，還有一種交叉混合的開發(fā)模式，混合開發(fā)模式，如果你們做得足夠大，看一看許容貿這樣的玩法比較有意思。 我們現(xiàn)在賣得最貴的單價超過一千萬了，平均單價在１５０萬以上，最多是三百萬左右的客戶，我們的客戶當中大學文化水平以上占了將近８２％，我們的客戶當中經(jīng)理人和自由職業(yè)者占了將近三分之二，在北京律師最貴的能買一千二百萬的房，我們有一個項目同時有幾十個律師買，都是不同的律師事務所，律師是一個很高收入的階層，這是精品店的一個模式，精品店的模式，如果我們要跨地區(qū)經(jīng)營會跟萬科一樣采取一些非常精準的地區(qū)，按照你事先設定好的模式來拷貝，這是房屋的開發(fā)模式，另外我們再看土地的開發(fā)模式，土地開發(fā)的模式，一個是成片由政府主導的土地開發(fā)，最典型的是陸家嘴，上海陸家嘴，當年浦東劃了一塊地方他們做城建開發(fā)，所以這個地方的收入，主要是來自于土地開發(fā)，房屋開發(fā)量不大，還有一種不是綜合的土地開發(fā)，像陸家嘴綜合的有商貿、寫字樓、公寓，什么都有，還有一種專業(yè)的土地開發(fā)，最成功的是天津泰達工業(yè)園區(qū)，天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，今年２０多年了，它現(xiàn)在是一個工業(yè)的開發(fā)區(qū)，它是完全專業(yè)的工業(yè)開發(fā)區(qū)，它通過出讓基礎設施的收費，包括水電、煤氣這些收入來支撐土地的成本，這是目前工業(yè)土地開發(fā)做得很成功的案子。所以對企業(yè)家來說，要做一個企業(yè)家，我講的這些問題你就要研究，作為一個買賣人來說他是天天在變的，比如說劉傳志，他現(xiàn)在的利潤還不如三個網(wǎng)站加起來多，雖然他的銷售收入是這三個網(wǎng)站的十倍，但是他也不能說不做了，我去做別的事兒了，他還是以聯(lián)想為終身事業(yè)，公司即使不好他也不會走，所以這叫企業(yè)家。 也就是說你買了這么大一塊地還沒做完，大家知道尾盤到最后才是利潤，前面都是收回成本，在這種情況下，項目要五到七年，假定你的規(guī)模大，可是繁榮的周期就是三年，也就是說你一個項目必定要跨越一個半周期，所以這樣你的事情吻合正好的概率是非常小的，你正好是簫條的時候買的地，可是簫條的時候沒人借給你錢，你又買不到地，所以你如果能夠做到簫條時候買了很多地，貸款也便宜，地也便宜，正好到繁榮的時候你又給賣出去了，賣完以后你又不借錢，等到下一個簫條的時候再去借錢買，但是多數(shù)人都做不準這個周期，最典型的例子是中國海外，中國海外就做反了一個周期，在最高潮的時候標了三塊地，地是最高點，結果房子蓋好了，亞洲金融風暴，現(xiàn)在香港的樓價是當時的一半，于是他以這個價值出貨，結果中國海外在香港把所有賺的錢全都陪完了，香港基本上不賺錢了。 第二個原因就是我們的商業(yè)模式太原始，我們做生意的方法太原始了，所以等于我們的商業(yè)模式是最低層次的商業(yè)模式，你賺到錢肯定是最少的，在美國看不到像我們做生意的方法，為什么香港的規(guī)模也能做到這么大呢？為什么大陸的公司隨便用這種方式就超過了香港呢？實際上很大程度上李嘉誠也好，何皇也好，他們勞動的強度，就是蓋房子的數(shù)量都不如大陸蓋得多，甚至李嘉誠住宅的品牌上也不是很好，而且蓋得很高的筒子樓沒有什么創(chuàng)新，產(chǎn)品上沒有大陸上做得這么花哨，但是他很多是資本市場上賺錢，也就是說賺錢如果分成五六個臺階的話，我們現(xiàn)在的方式就是東莞的打工仔這種方式，掙加工費的方式，不可能在整個經(jīng)濟活動當中你去成為一個有競爭力的大企業(yè)，更重要的還有一個問題，這樣一個商業(yè)模式它不積累財富，它是毀滅財富，現(xiàn)在財富管理叫財務增加值，ＥＶＩ這個概念。廣東常年銷售收入一般都在２５億到３０億，最大的房地產(chǎn)公司，這就是我們在目前看到中國房地產(chǎn)公司，三萬家房地產(chǎn)公司大概就是這么一個情況，從市場的規(guī)模來看，如果按照證監(jiān)會的要求一年你做到十億以上，你肯定進入前十名，就是上市公司６０家的前十名，我們的萬通先鋒今年肯定就進入前十名，你今年要能夠做到十個億，你就進入上市公司的前十名，這個規(guī)模實際上很小，也就是說現(xiàn)在目前的房地產(chǎn)公司整體狀況，就是數(shù)量大、規(guī)模小，最大的還是萬科，萬科按我們老百姓通常說的銷售收入，萬科早就超過一百億了。 在這個精英的群體里面最小的資本金是五億，銷售額是六億，中國這么多房地產(chǎn)公司，最近市場上包括順馳的孫洪斌，大家都在講自己的企業(yè)規(guī)模多少多少，但是我覺得這個講法在口徑上會有問題，因為上市的房地產(chǎn)公司決算利潤是以交鑰匙為標志的，就是你不交鑰匙都是預收帳款，預收帳款在財務上是負債，所以不是銷售收入，你簽了預收合同以后馬上形成的是負債，不是收益，所以孫總講的是簽訂預售合同，總金額可能會超過一百億，但是如果按價格來看，萬科今年已經(jīng)１５０億了，但是萬科今年的收入是５５億到６０億，所以萬科的口徑是最小的口徑，所以這是口徑不同。 首先說一下房地產(chǎn)行業(yè)，中國目前大概有三萬家房地產(chǎn)公司，它基本上是這樣一個布局，在北京、上海、廣東，這三個市場占到了三分之二，公司數(shù)量，天津將近四千家，北京也將近五千家，上海也將近五千家，這三個經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)占了三之分二，它們平均的資本規(guī)模是五百萬人民幣，上市公司最初是３３家，現(xiàn)在是５８家，在全國一千三四百家上市公司當中，有將近６０家是以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司，有將近３２０家跟房地產(chǎn)相關，有房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司，那么我們來看這將近６０家的上市房地產(chǎn)公司，他們最大的規(guī)模資本金是２２億人民幣，就是萬科，銷售額去年是４５億，這是第一名，第十名是六億五，資本規(guī)模不到五億，這就是我們現(xiàn)在屬于三萬多家的精英當中，我們抽了６０家來看，最大的規(guī)模是２２個億，銷售額是４５億。 從市場的狀況來看，中國住宅一年的銷售，有三個主要區(qū)域市場，北京、上海、廣東，北京一般從住宅來說銷售最多的，一年大概２０到２５億，另外就是上海，上海常年銷售第一名，大概十到十五個億，上海市場是最大的公司，“復地”因為它沒有上市，它自己也講自己銷售２０億、３０億，但是他有很多是跟孫洪斌是差不多的，大家俗稱銷售收入多少，但是法律上確認萬科的數(shù)字是最對的。 今年萬科公司增長４０％，中國在產(chǎn)能上來說不輸給世界，但是遺憾的是價值量太小，我們就像東莞的打工仔，打工妹，掙得就是一個加工費，你干這么多活兒，掙得錢比別人少得多，而美國也做一萬五千套房子掙這么多錢，現(xiàn)在我們可以看到，我們的差距在哪兒了，就是工作量很大，掙錢很低，為什么會這樣呢？有兩個原因，第一，是國民財富總量和異國貨幣的價值不一樣，導致?lián)Q算下來價值量的差距，差距在多少呢？我們現(xiàn)在人均ＧＤＰ我們是超過一千美金，臺灣現(xiàn)在是一萬二，香港是兩萬六，日本是三萬，美國是三萬二，也就是說按人均算我們只有美國的三十分之一，美國占全球財富總