【正文】 子怎么做，很簡(jiǎn)單，他每年公布一個(gè)信息，我要在哪兒做房子，要多少面積，多少價(jià)錢(qián)，大家來(lái)投標(biāo)，如果超過(guò)預(yù)算了他可以罰我，我要是節(jié)省預(yù)算，保證質(zhì)量，他給我獎(jiǎng)勵(lì)，然后我做到任何一個(gè)時(shí)候都可以財(cái)務(wù)約束，財(cái)務(wù)管理，在美國(guó)公共的建筑全是這樣做的，沒(méi)有成立政府基建辦的。但是如果你要這樣做，就不要研究商業(yè)模式。 所以我們針對(duì)于這樣的情況，我們?nèi)f通前面講那么多的研究，我們?nèi)f通決定舍棄香港的模式轉(zhuǎn)向美國(guó)模式，我們就分成四大的專(zhuān)業(yè)事業(yè)群，第一就是土地經(jīng)營(yíng)，土地經(jīng)營(yíng)很簡(jiǎn)單，我們類(lèi)似于河升創(chuàng)展這樣的方式，我們現(xiàn)在的土地基本存貨是儲(chǔ)備，我們把土地買(mǎi)來(lái)以后我投入經(jīng)營(yíng)，我在土地里任何的階段都可以交易，然后把它賣(mài)出去，另外我們把無(wú)限儲(chǔ)備變成有限儲(chǔ)備，我們現(xiàn)在只儲(chǔ)備三年的土地，這樣我們就把土地儲(chǔ)備資金占用減少了，同時(shí)加快土地資金的周轉(zhuǎn)率，第二，住宅建設(shè)，住宅建設(shè)我們剛才講了是集中在高端住宅，而且我的產(chǎn)品也是標(biāo)準(zhǔn)化的，目前主要是新興佳園，我們?cè)诎l(fā)達(dá)城市做的高端產(chǎn)品，我們叫新興佳園，不同的產(chǎn)品有不同的品牌，這是住宅。提問(wèn)： 請(qǐng)問(wèn)馮先生，萬(wàn)通現(xiàn)在是自己做的物業(yè)公司嗎？馮倫： 我們現(xiàn)在把物業(yè)公司放在定制服務(wù)事業(yè)部里面，這樣我們?cè)谔岣呶飿I(yè)服務(wù)的附加值上下功夫，然后增值服務(wù)，比如我給客戶(hù)更多的一些，因?yàn)槲覀兪歉叨丝蛻?hù)，有很多的服務(wù)，醫(yī)療保健，提供更多的這種服務(wù)，朝這個(gè)方向走，我們接住宅的客戶(hù)，我們現(xiàn)在很少接，主要是寫(xiě)字樓、公共設(shè)施，是朝這個(gè)方面發(fā)展，但是配套我們自己我們也做一些。 我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)社會(huì)這種非細(xì)微性組織帶來(lái)很多問(wèn)題，所以我們不能按照江湖方式解決矛盾，我們?cè)诮鉀Q矛盾的時(shí)候非常簡(jiǎn)單，以至于我們?cè)冢梗的甑臅r(shí)候解決這個(gè)問(wèn)題，第一次用了律師，而且我們用的是從美國(guó)回來(lái)的律師幫我們做協(xié)議，所以這樣的話(huà)為我們理性的分手和今天再度大家比較好的在一起競(jìng)爭(zhēng)，合作創(chuàng)造了一個(gè)基礎(chǔ)，現(xiàn)在在ＣＢＤ里面萬(wàn)通的合伙人有三個(gè)在那兒做房子，建外ＳＯＨＯ，陽(yáng)光一百，我們新城國(guó)際，所以第二點(diǎn)，一定要學(xué)會(huì)用商人方式思考問(wèn)題，不要陷入傳統(tǒng)江湖上的恩怨。34 / 34。 我覺(jué)得最重要的是怎么處理這個(gè)事情，從萬(wàn)通來(lái)說(shuō)這些人走有一個(gè)特點(diǎn)，跟別人可能不一樣，第一走的所有人都沒(méi)有坐過(guò)牢的，另外我們也沒(méi)有因?yàn)槲覀兏g干部，干部坐牢的，也沒(méi)有，因?yàn)槲覀児驹谧畛鮿?chuàng)業(yè)的時(shí)候，我們有很多的土政策，這跟我們自身的經(jīng)歷有點(diǎn)關(guān)系，我們規(guī)定第一，不能有第二利潤(rùn)來(lái)源，第二，收入透明化，高層收入合伙人的收入透明，第三，不轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，不辦外國(guó)護(hù)照，第四，家屬不出國(guó)等等，我們?cè)谑嗄昵拔覀冝k了很多的土政策，所以這樣當(dāng)我們分手的時(shí)候，我們沒(méi)有為錢(qián)吵架，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候錢(qián)都是透明的，這個(gè)比較好，沒(méi)有為錢(qián)吵架。那么第三個(gè)三分之是全世界人民給你的，你做的還好，人民幣增值，到美國(guó)上市，把你未來(lái)的收益折線(xiàn)到現(xiàn)在，給你定一個(gè)股價(jià)，就又給你一個(gè)獎(jiǎng)金，這個(gè)獎(jiǎng)金比美元值錢(qián)，就是只有你做好第一個(gè)三分之一，始終做到簡(jiǎn)單、專(zhuān)注、持久，商業(yè)模式清楚，誠(chéng)信，公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，這個(gè)時(shí)候你一生的財(cái)富達(dá)到最多。美國(guó)模式非常重要的是專(zhuān)業(yè)化分工，假定說(shuō)你要學(xué)美國(guó)的模式也很簡(jiǎn)單，在你們城市就做一個(gè)產(chǎn)品，不信你做２０年，你肯定是這個(gè)城市最好的，這個(gè)模式為什么要專(zhuān)業(yè)化呢？摩根斯坦利給了我們兩張表，講２０００年房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)訣竅，其中一個(gè)表講的很有意思，就是跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品要標(biāo)準(zhǔn)化，集中在一個(gè)地區(qū)產(chǎn)品要多元化，這就是為什么萬(wàn)科能成功，華遠(yuǎn)也能成功的原因。 王石４２個(gè)項(xiàng)目他全部都是公事公辦，這也是一個(gè)秘密，為什么能輕松，不是說(shuō)瀟灑能干，他不能干，他要不給我地，我就不要，我就多花點(diǎn)錢(qián)，你們說(shuō)他有錢(qián)，也不是說(shuō)他有錢(qián)，他有這種精神他才具有今天的錢(qián)，就是他有這樣一個(gè)狀態(tài)，資本市場(chǎng)上的新人會(huì)給他錢(qián)，所以他也不刻意去結(jié)交這些人，他反而遵守規(guī)則，所以他就變成了良民，這樣所有的地方政府歡迎他，他覺(jué)得你絕對(duì)企業(yè)很正派。 第二，就是定制服務(wù)，定制服務(wù)，就是按照客戶(hù)的要求來(lái)定做這個(gè)房子，這是在美國(guó)、日本都有，中國(guó)萬(wàn)通三年前開(kāi)發(fā)了一個(gè)系統(tǒng)，就是獨(dú)立住宅定制與服務(wù)的系統(tǒng)，我們今年下半年定制成長(zhǎng)２００％，成長(zhǎng)的非常好，有一些大公司總部，一些私人豪宅，還有一些學(xué)校分布，研發(fā)中心，他給我一個(gè)訂單，我把它做好，在美國(guó)甚至監(jiān)獄都是可以定制的，就是說(shuō)政府要蓋一個(gè)監(jiān)獄我沒(méi)錢(qián)，然后我告訴你這個(gè)監(jiān)獄關(guān)了一百個(gè)人，然后招標(biāo)，你一共來(lái)五家公司你們投標(biāo)，預(yù)算說(shuō)清楚，時(shí)間說(shuō)清楚，要求說(shuō)清楚，但是圖紙是政府給你的，你給我做好，做好以后政府來(lái)租，一租５０年，每年交你租金，這樣私人機(jī)構(gòu)來(lái)做，所以我們現(xiàn)在按照客戶(hù)的要求定制提高這個(gè)服務(wù)，我們一般取總標(biāo)的１０％到１５％的費(fèi)用，假如說(shuō)你做別墅也很簡(jiǎn)單，你買(mǎi)一塊地剩下不用管了，我們幫你把這塊地怎么規(guī)劃，怎么分割，然后按照客戶(hù)的要求來(lái)定做，等于把這套活兒都做好，這樣就專(zhuān)業(yè)化了，我們的想法就是要專(zhuān)業(yè)化，我們現(xiàn)在簽了四個(gè)高爾夫球場(chǎng)的別墅，所以我們就知道這些客戶(hù)一般在哪兒，定做也可以今年做，也可以明年做。第一是綜合物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式，這個(gè)新世界比較多，它作為組建，有百貨零售、有酒店、有寫(xiě)字樓，這叫做建筑綜合體，國(guó)外這也是專(zhuān)門(mén)的一種學(xué)問(wèn)，要是做得不好客戶(hù)比較分散，這種建筑綜合體是最難經(jīng)營(yíng)的。 第二，就是百貨公司的模式，北京的華遠(yuǎn)特別像百貨公司模式，它在一個(gè)城市什么產(chǎn)品都做，有寫(xiě)字樓、有商場(chǎng)、有高檔的住宅、有中檔的住宅，也有經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、危改房，什么都有，這就是華遠(yuǎn)，但是它有一個(gè)特點(diǎn)，它不離開(kāi)北京，應(yīng)該說(shuō)這兩種模式是目前在開(kāi)發(fā)公司里邊比較多見(jiàn)的模式，現(xiàn)在像金地，它中間是略高一點(diǎn)比萬(wàn)科，但是它有一些寫(xiě)字樓，所以金地這個(gè)模式，因?yàn)榻鸬叵喈?dāng)多的人是從萬(wàn)科去的，他也是有這樣一個(gè)趨勢(shì)。 今年到上半年為止６０家上市公司投資增長(zhǎng)、利潤(rùn)增長(zhǎng)、銷(xiāo)售增長(zhǎng)，平均都增長(zhǎng)在２５％到３０％，但是這個(gè)增長(zhǎng)是以什么為代價(jià)的呢？是以存貨增加為代價(jià)的，比去年同期的存貨增加一個(gè)億以上，另外每股產(chǎn)生的現(xiàn)金流量比去年同期減少了，就是說(shuō)你現(xiàn)在的利潤(rùn)增長(zhǎng)、銷(xiāo)售增長(zhǎng)、投資增長(zhǎng)都是以負(fù)債拉動(dòng)的，都是以大量所謂的土地儲(chǔ)備為前提的，因?yàn)槟悻F(xiàn)在不去買(mǎi)地，你就沒(méi)有銷(xiāo)售，而你買(mǎi)地投資銷(xiāo)售以后帶來(lái)什么狀況呢？從財(cái)務(wù)上來(lái)看，你買(mǎi)了一快遞第一年是存貨，第二年是預(yù)收帳款，因?yàn)槟泐A(yù)售，第三年是利潤(rùn)，也就是說(shuō)在你的資產(chǎn)負(fù)債表上，始終對(duì)你的資產(chǎn)負(fù)債表至少兩年都不是好事情，存貨大，預(yù)收帳款大。這是公司的一個(gè)狀況。 但是應(yīng)該說(shuō)在６０家當(dāng)中最大的是２２億資本，去年４５億銷(xiāo)售，今年５５億銷(xiāo)售，我剛才講的是金額，那么從產(chǎn)能來(lái)看，萬(wàn)科現(xiàn)在是中國(guó)產(chǎn)能最大的企業(yè)，一年生產(chǎn)交給客戶(hù)的房子是１５００套，同時(shí)在操作的４２個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科跟我們的差距不是一點(diǎn)，我們跟萬(wàn)科的差距很大，我們公司最近派萬(wàn)科學(xué)習(xí)回來(lái)，我們?cè)诠芾砩媳热f(wàn)科還落后五年，公司在一個(gè)城市操作五個(gè)項(xiàng)目就很厲害了，萬(wàn)科是操作了４２個(gè)項(xiàng)目，一年交１５００套房，所以萬(wàn)科在中國(guó)產(chǎn)能現(xiàn)在是最大的。 簡(jiǎn)單說(shuō)就是當(dāng)你的收入在扣除了你權(quán)益資本的成本，也就是說(shuō)你的機(jī)會(huì)成本，股本融資率成本之后，如果是正數(shù)你是創(chuàng)造財(cái)富的，你是負(fù)數(shù)，就是毀滅財(cái)富的，上市公司如果從６０家來(lái)看，這十年大部分都是這種模式，按照十年的周期來(lái)看基本上不創(chuàng)造財(cái)富，ＥＶＩ全都是負(fù)數(shù)，萬(wàn)科一百家上市的房地產(chǎn)公司，或者一百家上市的中國(guó)公司當(dāng)中，綜合其他排名萬(wàn)科可能排到前三名、前五名，但是ＥＶＩ排到后面，為什么呢？買(mǎi)地、貸款、挖坑、預(yù)收、施工、交房、扯皮、客戶(hù)鬧事兒，最后大家洗盤(pán)子走路，就是這么一套東西，這活兒你做一個(gè)兩個(gè)，你就這么做著，這個(gè)做下來(lái)從十年上市公司來(lái)看出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，平均的凈資產(chǎn)收益率是４％到５％，就是說(shuō)低于銀行貸款，略高于銀行存款，假定我十年投資一個(gè)上市公司股票，十年下來(lái)凈資產(chǎn)收益率是４％，也低于全國(guó)平均的水平，另外這些公司從它整體資產(chǎn)質(zhì)量來(lái)看，基本上都是繁榮的時(shí)候使勁貸款，然后挖坑蓋房子，剛蓋到一半市場(chǎng)簫條了開(kāi)始往下走，接著處理遺留問(wèn)題，基本上這個(gè)過(guò)程好三年，重組三年，再好三年，也就十年過(guò)去了，基本上不創(chuàng)造什么好的資產(chǎn)價(jià)值。馮倫房地產(chǎn)的商業(yè)模式研究第二個(gè)問(wèn)題