【正文】 子怎么做，很簡單，他每年公布一個信息，我要在哪兒做房子，要多少面積，多少價錢，大家來投標，如果超過預算了他可以罰我，我要是節(jié)省預算，保證質(zhì)量，他給我獎勵，然后我做到任何一個時候都可以財務約束，財務管理，在美國公共的建筑全是這樣做的，沒有成立政府基建辦的。但是如果你要這樣做，就不要研究商業(yè)模式。 所以我們針對于這樣的情況，我們?nèi)f通前面講那么多的研究，我們?nèi)f通決定舍棄香港的模式轉(zhuǎn)向美國模式，我們就分成四大的專業(yè)事業(yè)群，第一就是土地經(jīng)營，土地經(jīng)營很簡單，我們類似于河升創(chuàng)展這樣的方式，我們現(xiàn)在的土地基本存貨是儲備，我們把土地買來以后我投入經(jīng)營，我在土地里任何的階段都可以交易，然后把它賣出去，另外我們把無限儲備變成有限儲備，我們現(xiàn)在只儲備三年的土地，這樣我們就把土地儲備資金占用減少了，同時加快土地資金的周轉(zhuǎn)率，第二，住宅建設，住宅建設我們剛才講了是集中在高端住宅，而且我的產(chǎn)品也是標準化的，目前主要是新興佳園，我們在發(fā)達城市做的高端產(chǎn)品，我們叫新興佳園，不同的產(chǎn)品有不同的品牌，這是住宅。提問： 請問馮先生，萬通現(xiàn)在是自己做的物業(yè)公司嗎？馮倫： 我們現(xiàn)在把物業(yè)公司放在定制服務事業(yè)部里面，這樣我們在提高物業(yè)服務的附加值上下功夫，然后增值服務，比如我給客戶更多的一些，因為我們是高端客戶，有很多的服務，醫(yī)療保健，提供更多的這種服務，朝這個方向走，我們接住宅的客戶，我們現(xiàn)在很少接，主要是寫字樓、公共設施，是朝這個方面發(fā)展，但是配套我們自己我們也做一些。 我們發(fā)現(xiàn)中國社會這種非細微性組織帶來很多問題，所以我們不能按照江湖方式解決矛盾，我們在解決矛盾的時候非常簡單，以至于我們在９５年的時候解決這個問題，第一次用了律師，而且我們用的是從美國回來的律師幫我們做協(xié)議，所以這樣的話為我們理性的分手和今天再度大家比較好的在一起競爭，合作創(chuàng)造了一個基礎，現(xiàn)在在ＣＢＤ里面萬通的合伙人有三個在那兒做房子，建外ＳＯＨＯ，陽光一百，我們新城國際，所以第二點，一定要學會用商人方式思考問題，不要陷入傳統(tǒng)江湖上的恩怨。34 / 34。 我覺得最重要的是怎么處理這個事情，從萬通來說這些人走有一個特點，跟別人可能不一樣，第一走的所有人都沒有坐過牢的，另外我們也沒有因為我們腐蝕干部，干部坐牢的，也沒有，因為我們公司在最初創(chuàng)業(yè)的時候，我們有很多的土政策，這跟我們自身的經(jīng)歷有點關(guān)系，我們規(guī)定第一，不能有第二利潤來源，第二，收入透明化，高層收入合伙人的收入透明，第三，不轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，不辦外國護照，第四，家屬不出國等等，我們在十多年前我們辦了很多的土政策，所以這樣當我們分手的時候，我們沒有為錢吵架，因為這個時候錢都是透明的，這個比較好，沒有為錢吵架。那么第三個三分之是全世界人民給你的，你做的還好，人民幣增值，到美國上市，把你未來的收益折線到現(xiàn)在，給你定一個股價，就又給你一個獎金，這個獎金比美元值錢，就是只有你做好第一個三分之一，始終做到簡單、專注、持久，商業(yè)模式清楚，誠信，公司穩(wěn)健經(jīng)營，這個時候你一生的財富達到最多。美國模式非常重要的是專業(yè)化分工，假定說你要學美國的模式也很簡單，在你們城市就做一個產(chǎn)品，不信你做２０年，你肯定是這個城市最好的，這個模式為什么要專業(yè)化呢？摩根斯坦利給了我們兩張表，講２０００年房地產(chǎn)市場的經(jīng)營訣竅，其中一個表講的很有意思，就是跨地區(qū)經(jīng)營產(chǎn)品要標準化，集中在一個地區(qū)產(chǎn)品要多元化，這就是為什么萬科能成功，華遠也能成功的原因。 王石４２個項目他全部都是公事公辦，這也是一個秘密，為什么能輕松，不是說瀟灑能干，他不能干，他要不給我地，我就不要，我就多花點錢，你們說他有錢，也不是說他有錢，他有這種精神他才具有今天的錢，就是他有這樣一個狀態(tài)，資本市場上的新人會給他錢，所以他也不刻意去結(jié)交這些人，他反而遵守規(guī)則，所以他就變成了良民，這樣所有的地方政府歡迎他，他覺得你絕對企業(yè)很正派。 第二，就是定制服務，定制服務，就是按照客戶的要求來定做這個房子，這是在美國、日本都有，中國萬通三年前開發(fā)了一個系統(tǒng)，就是獨立住宅定制與服務的系統(tǒng)，我們今年下半年定制成長２００％，成長的非常好，有一些大公司總部，一些私人豪宅，還有一些學校分布，研發(fā)中心，他給我一個訂單，我把它做好，在美國甚至監(jiān)獄都是可以定制的，就是說政府要蓋一個監(jiān)獄我沒錢，然后我告訴你這個監(jiān)獄關(guān)了一百個人，然后招標，你一共來五家公司你們投標，預算說清楚，時間說清楚，要求說清楚，但是圖紙是政府給你的，你給我做好，做好以后政府來租，一租５０年，每年交你租金，這樣私人機構(gòu)來做，所以我們現(xiàn)在按照客戶的要求定制提高這個服務，我們一般取總標的１０％到１５％的費用，假如說你做別墅也很簡單，你買一塊地剩下不用管了，我們幫你把這塊地怎么規(guī)劃，怎么分割，然后按照客戶的要求來定做，等于把這套活兒都做好，這樣就專業(yè)化了，我們的想法就是要專業(yè)化，我們現(xiàn)在簽了四個高爾夫球場的別墅，所以我們就知道這些客戶一般在哪兒，定做也可以今年做，也可以明年做。第一是綜合物業(yè)的經(jīng)營方式，這個新世界比較多，它作為組建，有百貨零售、有酒店、有寫字樓，這叫做建筑綜合體，國外這也是專門的一種學問，要是做得不好客戶比較分散，這種建筑綜合體是最難經(jīng)營的。 第二，就是百貨公司的模式，北京的華遠特別像百貨公司模式，它在一個城市什么產(chǎn)品都做，有寫字樓、有商場、有高檔的住宅、有中檔的住宅，也有經(jīng)濟適用房、拆遷房、危改房，什么都有，這就是華遠，但是它有一個特點，它不離開北京，應該說這兩種模式是目前在開發(fā)公司里邊比較多見的模式，現(xiàn)在像金地，它中間是略高一點比萬科，但是它有一些寫字樓，所以金地這個模式，因為金地相當多的人是從萬科去的，他也是有這樣一個趨勢。 今年到上半年為止６０家上市公司投資增長、利潤增長、銷售增長，平均都增長在２５％到３０％，但是這個增長是以什么為代價的呢？是以存貨增加為代價的，比去年同期的存貨增加一個億以上，另外每股產(chǎn)生的現(xiàn)金流量比去年同期減少了，就是說你現(xiàn)在的利潤增長、銷售增長、投資增長都是以負債拉動的，都是以大量所謂的土地儲備為前提的，因為你現(xiàn)在不去買地，你就沒有銷售，而你買地投資銷售以后帶來什么狀況呢？從財務上來看，你買了一快遞第一年是存貨，第二年是預收帳款，因為你預售，第三年是利潤，也就是說在你的資產(chǎn)負債表上，始終對你的資產(chǎn)負債表至少兩年都不是好事情，存貨大，預收帳款大。這是公司的一個狀況。 但是應該說在６０家當中最大的是２２億資本，去年４５億銷售，今年５５億銷售，我剛才講的是金額，那么從產(chǎn)能來看，萬科現(xiàn)在是中國產(chǎn)能最大的企業(yè)，一年生產(chǎn)交給客戶的房子是１５００套，同時在操作的４２個項目，萬科跟我們的差距不是一點，我們跟萬科的差距很大，我們公司最近派萬科學習回來，我們在管理上比萬科還落后五年，公司在一個城市操作五個項目就很厲害了，萬科是操作了４２個項目，一年交１５００套房，所以萬科在中國產(chǎn)能現(xiàn)在是最大的。 簡單說就是當你的收入在扣除了你權(quán)益資本的成本，也就是說你的機會成本，股本融資率成本之后，如果是正數(shù)你是創(chuàng)造財富的，你是負數(shù)，就是毀滅財富的，上市公司如果從６０家來看，這十年大部分都是這種模式，按照十年的周期來看基本上不創(chuàng)造財富，ＥＶＩ全都是負數(shù)，萬科一百家上市的房地產(chǎn)公司，或者一百家上市的中國公司當中，綜合其他排名萬科可能排到前三名、前五名，但是ＥＶＩ排到后面，為什么呢？買地、貸款、挖坑、預收、施工、交房、扯皮、客戶鬧事兒，最后大家洗盤子走路，就是這么一套東西，這活兒你做一個兩個，你就這么做著，這個做下來從十年上市公司來看出現(xiàn)一個問題，平均的凈資產(chǎn)收益率是４％到５％，就是說低于銀行貸款，略高于銀行存款，假定我十年投資一個上市公司股票，十年下來凈資產(chǎn)收益率是４％，也低于全國平均的水平，另外這些公司從它整體資產(chǎn)質(zhì)量來看，基本上都是繁榮的時候使勁貸款，然后挖坑蓋房子，剛蓋到一半市場簫條了開始往下走，接著處理遺留問題，基本上這個過程好三年，重組三年，再好三年，也就十年過去了，基本上不創(chuàng)造什么好的資產(chǎn)價值。馮倫房地產(chǎn)的商業(yè)模式研究第二個問題