【正文】 商業(yè)模式，大家都是怎么樣在做生意，第三，簡(jiǎn)單介紹一下美國(guó)房地產(chǎn)的模式，以及萬通最近轉(zhuǎn)型上的想法。 銷售收入大概三百億港幣左右，再看一看韓國(guó)，韓國(guó)最大的住宅公司一年產(chǎn)量也是一萬五千到一萬七千套左右，這是韓國(guó),金額跟大河差不多，三百億左右，亞洲最大的還有香港，香港最大的地產(chǎn)公司新鴻基，新鴻基其中一半是收租業(yè)務(wù)，它一年收入也是三百多個(gè)億，其中有１５０億左右是跟開發(fā)有關(guān)的收入，但是他們的房?jī)r(jià)是北京房?jī)r(jià)的五到七倍，所以它的產(chǎn)能大大不如萬科，李嘉誠(chéng)就更少了，實(shí)際上在房地產(chǎn)行業(yè)不算價(jià)值量，就算干得活兒，中國(guó)超過李嘉誠(chéng)的非常多，李嘉誠(chéng)只有萬科的五分之一，就是交房的數(shù)量，我們?cè)倏磁_(tái)灣，臺(tái)灣過去認(rèn)為很大，現(xiàn)在看臺(tái)灣其實(shí)很小，臺(tái)灣最大的房地產(chǎn)公司去年的銷售，大概６５億到７０億臺(tái)幣，不到２０萬人民幣，臺(tái)灣最多的時(shí)候有八千家公司，美國(guó)現(xiàn)在有五萬家跟房地產(chǎn)有關(guān)的公司，美國(guó)的模式跟中國(guó)不一樣，所以我們看一下我們的差距在哪兒，從產(chǎn)能來看我們的差距非常小，而且萬科創(chuàng)造了一個(gè)奇跡，因?yàn)樵趪?guó)外是標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的，所以他生產(chǎn)一萬五千套，法律制度社會(huì)各方面都規(guī)范了，沒有那么復(fù)雜，它相對(duì)簡(jiǎn)單做到一萬五千套，而萬科要做到這一萬五千套１６個(gè)城市４２個(gè)項(xiàng)目，管理就復(fù)雜，但是萬科能夠把產(chǎn)品管得那么好，所以大家為什么要學(xué)習(xí)萬科好榜樣。 所以這是我講的第一個(gè)問題，就是為什么要研究商業(yè)模式，你想在中國(guó)做一個(gè)房地產(chǎn)商人，做一個(gè)好的房地產(chǎn)企業(yè)，你必須知道我們?yōu)槭裁促嵉缅X少，在全中國(guó)有一個(gè)極大的誤解，其實(shí)房地產(chǎn)公司是最容易做成空心老板的，但是所有人都認(rèn)為我們賺了很多的錢，還認(rèn)為我們不道德，這是最大的冤案，所以商業(yè)模式是不一樣的，也就是說對(duì)比起來我們的商業(yè)模式是一個(gè)低層次的，粗放的，不需要智慧的勞動(dòng)，只需要勤快就可以了，辛苦，我們跟世界上大房地產(chǎn)公司差距是非常大的。那么有一種混合開發(fā)的模式比較聰明，是河升創(chuàng)展和珠江的模式，他們是怎么運(yùn)作的呢？他們母公司是一個(gè)私人老板，然后左手做一個(gè)土地開發(fā)公司，專門做土地，就是在市場(chǎng)上大面積拿地，這些拿地很少做房子，另外一個(gè)手做房屋開發(fā)公司，只做房子不拿地，這樣買地的公司大量貸款，然后做房子的公司跟他合租，兩個(gè)企業(yè)合作，做房子的是上市公司，然后把地做熟了再給做房子的公司，做房子公司大量的利潤(rùn)就留下來，這邊萬一賣不出去房子，剩下的貸款由不上市的土地公司去對(duì)付銀行，所以上市公司總是很好。第三種模式，就是開發(fā)和經(jīng)營(yíng)混合的模式，就是說又做開發(fā)，又做物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，這種模式現(xiàn)在也被很多人關(guān)注，特別在上市的房地產(chǎn)公司，他們完全走開發(fā)這條路子，經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)以后很快就把它消滅掉了，這樣他們希望有穩(wěn)定的收租業(yè)務(wù)。 第二部分的商業(yè)模式，中國(guó)目前一般有的這些商業(yè)模式，開發(fā)模式、土地開發(fā)、房子開發(fā)，另外混合開發(fā)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)，有專業(yè)經(jīng)營(yíng)，有綜合經(jīng)營(yíng)，另外有服務(wù)的模式等等這樣一些模式，有一本書就是講ＩＴ的７７種商業(yè)模式，我們國(guó)內(nèi)的企業(yè)不大研究商業(yè)模式，為什么呢？我們比較相信關(guān)系，我們做生意的基本策略是關(guān)系導(dǎo)向、機(jī)會(huì)導(dǎo)向，另外銀行導(dǎo)向，銀行給錢就做，這樣做來做去全部在機(jī)會(huì)關(guān)系里面把自己攪死了，為什么這樣呢？不知道大家算過帳沒有，腐蝕一個(gè)干部發(fā)酵的作用有多大，你認(rèn)識(shí)一個(gè)關(guān)系以后對(duì)自己的負(fù)面影響有多大，我算過一個(gè)帳，你仔細(xì)看中紀(jì)委公布這些犯錯(cuò)誤的案例，銀行關(guān)系多的一般都是金融詐騙，公檢法關(guān)系多的變成黑社會(huì)的企業(yè)，跟壟斷發(fā)牌照部門特殊關(guān)系多的就變成行賄受賄，民營(yíng)企業(yè)犯事都是這些行為，為什么呢？因?yàn)樵谥袊?guó)關(guān)系越多會(huì)助長(zhǎng)你超越規(guī)則，助長(zhǎng)你違更大得規(guī)。就是戰(zhàn)略導(dǎo)向，公司要從項(xiàng)目管理提升到公司管理，而公司管理的核心還是戰(zhàn)略管理。 再一個(gè)根據(jù)商業(yè)周期的波動(dòng)，我們未來開發(fā)的收入會(huì)降到５０％以下，我們最后開發(fā)收入逐年減少，這樣公司的收入就更加穩(wěn)定，因?yàn)槲覀兊姆?wù)是全中國(guó)服務(wù)，是跨地區(qū)的，定制服務(wù)是哪里有客戶我們就去哪里，商用物業(yè)是三千美金以上，如果我們上市就會(huì)比國(guó)內(nèi)一般公司容易賺錢，我們?yōu)槭裁匆v美國(guó)模式，這也是一個(gè)市場(chǎng)策略，美國(guó)模式，因?yàn)楝F(xiàn)在在香港的投資基金人里面６０％是美國(guó)的錢，所以我講荷蘭模式、西班牙模式也許是正確的。馮倫： 最近這一段最頭疼的，大概都是七八年前為了占一點(diǎn)小便宜，不規(guī)范，鬧得一些事現(xiàn)在沒了，最近這半年，有些都是十年前的事兒，當(dāng)時(shí)為了占人家的一點(diǎn)小便宜，比如說一個(gè)手續(xù)沒弄好，最近就被翻出來了，挺麻煩的，所以我也是切身體會(huì)，你為了占這個(gè)便宜，最后找回去的錢更多。因?yàn)楫?dāng)有希望的時(shí)候我有熱情，這樣的話你才能夠有把企業(yè)辦好的沖動(dòng)，世界上做一件事情最大的挑戰(zhàn)是時(shí)間，而不是困難，困難很正常，但是你跟這個(gè)困難玩兒多長(zhǎng)時(shí)間，這是不一樣的，所以現(xiàn)如今在全世界奮斗的男人里面，男人里面最長(zhǎng)的是阿拉法特，做一件事做了４５年沒做成還在做，以至于現(xiàn)在４５年是一個(gè)成就，現(xiàn)在他做不成沒有人埋怨他了，人家說這個(gè)事情已經(jīng)是奇跡了，這么多人要?dú)⑺?，最后他只說了一句，說我唯一的勝利就是我的敵人要?dú)⑽疫€殺不了我，他現(xiàn)在已經(jīng)７７歲了，就是這樣一個(gè)情況，我要講的是他也做過房地產(chǎn)，所以如果我們有希望，你做一件事情能做很長(zhǎng)本身就是成功。馮倫： 第一，這個(gè)擔(dān)心是必要的，第二，我們不會(huì)這么迂腐，比如說美國(guó)的模式，我并不是每一件事兒都是照著美國(guó)做，你只取其精髓，大家一定要理解，我們是草根出身，所謂草根出身，我們也是從零，甚至是從負(fù)數(shù)開始，就是你拿到執(zhí)照的時(shí)候負(fù)債率１０００％，因?yàn)樽?cè)公司都是借錢注冊(cè)的，所以從那個(gè)時(shí)候奮斗過來的，就是大家絕對(duì)不會(huì)脫離中國(guó)實(shí)際，我們也不可能脫離中國(guó)實(shí)際，因?yàn)槲覀冊(cè)谶@兒賺錢，如果最后還走不通，那我一定會(huì)向現(xiàn)實(shí)低頭。提問： 我有一個(gè)問題，有人講，就是從您那兒出去的人都是做老板的，從王石那兒出去的都是做經(jīng)理人的，那么從做企業(yè)這個(gè)角度來講，這些人的來、去、留，就是做一個(gè)老板從哪個(gè)角度處理相對(duì)好一些呢？謝謝。 那么最簡(jiǎn)單的辦法我們叫做簡(jiǎn)單、專注、持久、執(zhí)著，這樣才能賺，第二個(gè)三分之一是全國(guó)人民幫你掙的，但是你并不要付出成本，全國(guó)人民會(huì)給你一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)，什么時(shí)候給你獎(jiǎng)勵(lì)呢？當(dāng)全國(guó)人民辛勤奮斗國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)財(cái)富總量足夠增加，人民幣的幣值升值的時(shí)候，你就會(huì)掙第二個(gè)三分之一，全國(guó)人民會(huì)給你獎(jiǎng)金，比如說１２年前，李嘉誠(chéng)跟我們?nèi)嗣駧咆?cái)富的比例，我們是四毛錢還一塊錢港幣，就是一夜之間人民幣貶值港幣升值，１：１差不多，李嘉誠(chéng)這時(shí)候的財(cái)富跟我們?nèi)嗣駧咆?cái)富相比增加了一倍，而這一倍在那個(gè)始點(diǎn)上超過了他此前掙得所有現(xiàn)金利潤(rùn)，如果你不簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)注、持久，不做好人，你不把第一個(gè)三分之一做好，到時(shí)候獎(jiǎng)金也輪不到你了。萬通的商業(yè)模式，萬通新的戰(zhàn)略我們簡(jiǎn)稱是美國(guó)的模式，就是由香港模式轉(zhuǎn)化為美國(guó)模式，所謂香港模式就是綜合一個(gè)開發(fā)的模式，是全能的開發(fā)，或者是縱向重疊開發(fā)，總之是一個(gè)簡(jiǎn)單開發(fā)的模式，就是掙加工費(fèi)的模式，這個(gè)模式我們認(rèn)為在中國(guó)經(jīng)歷了差不多２０多年，基本上深圳學(xué)香港，沿海學(xué)深圳，大陸學(xué)沿海這么學(xué)過來的，所以大部分中國(guó)的企業(yè)不知道這個(gè)模式之外還有新的模式可以掙錢，這樣我們就提出美國(guó)模式，所謂美國(guó)模式用一句話說，就是高度的專業(yè)化分工加上發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)。如果說他認(rèn)識(shí)這個(gè)警察，有兩種可能，一種你比警察牛，你是做領(lǐng)導(dǎo)的，本來是罰你５０塊錢，結(jié)果警察請(qǐng)你吃了一頓飯花了１５０塊錢，里外里你賺了兩百塊錢，對(duì)于你來說你是虧了，為什么呢？對(duì)有錢人來說時(shí)間最重要，你花了一個(gè)小時(shí)去吃飯，這一小時(shí)你少掙多少錢這不說，機(jī)會(huì)最重要，第二，由于你欠了他這個(gè)人情，他給你這兒按一個(gè)人，他媳婦來了上班，你讓她上不上，上班一個(gè)月開五百塊錢最少了，最后你算下來，上班了以后你敢不敢把她開掉呢？你不敢，因?yàn)殚_掉了，下次你在路口上你就等死吧，所以你最后打發(fā)多少錢呢？可能三萬塊錢請(qǐng)她回家，如果說你沒有把她打發(fā)走的時(shí)候，你想我已經(jīng)花那么多錢了，他把媳婦都放在這兒了，我更膽大了，下回見紅燈連停都不停了，直接就過去了，結(jié)果直接過去，假如說撞到前面首長(zhǎng)的車了，警衛(wèi)局就把他帶走了，一問為什么，原來你腐蝕警察，就因?yàn)檫@樣一個(gè)關(guān)系最后你膽子更大了，你必然犯事。 最后一個(gè)方面就是我們講的服務(wù)模式，服務(wù)模式現(xiàn)在中國(guó)大陸目前應(yīng)