【正文】 開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分的考慮到這一點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)達(dá)旅游城市或地區(qū)最為流行，它通常建于一個(gè)城市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該說(shuō)也是旅游的產(chǎn)物。在國(guó)外，酒店式公寓一直倍受市場(chǎng)青睞，在我國(guó)幾個(gè)發(fā)達(dá)城市如深圳、廣州、上海、北京相繼出現(xiàn)了這種酒店式公寓并成為新新一族的新寵，酒店式公寓落戶西安應(yīng)該是最近兩年的事，盡管市場(chǎng)對(duì)此物業(yè)也有些炒作，而酒店式公寓也有不少其它物業(yè)所無(wú)法比擬的優(yōu)點(diǎn)（如引進(jìn)星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，既可居住又可辦公，價(jià)格也普遍比一般酒店低，而且它還具有非常明顯的投資功能） ，但至今為止西安的酒店式公寓尚未形成一定的規(guī)模。消費(fèi)理念宣傳不夠酒店經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)服務(wù)方面思維過(guò)于保守，缺少創(chuàng)新意識(shí)，這種“抱殘守缺、不思創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)服務(wù)之道使得酒店在客戶更深層次需求方面開(kāi)發(fā)不夠，而在酒店的宣傳以及消費(fèi)理念的引導(dǎo)方面工作就做得更少，這樣的結(jié)果往往使得它們逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)自然也就很難得到保證。11 / 41大部分酒店設(shè)有咖啡廳、茶秀、快餐店、棋牌室大型配套如游泳池、健身設(shè)施未能跟上調(diào)查顯示，所有酒店咖啡廳、茶秀、快餐店和棋牌室的配置率分別為18%、24%、18%和 16%，而對(duì)于游泳池、健身設(shè)施的配置分別為 3%和 13%，表明西安酒店在相關(guān)配套服務(wù)方面明顯帶有“避重就輕”的傾向，即對(duì)于容易的、成本低廉甚至有利可圖設(shè)施如咖啡廳、茶秀等項(xiàng)目比較重視，而對(duì)于投入成本大、收益相對(duì)較小但對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)非常需求的服務(wù)項(xiàng)目如大型健身房、游泳池等設(shè)施明顯投入不夠，這表明西安酒店經(jīng)營(yíng)者在酒店的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)上目光還是比較短視，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。10 / 41客 戶 群 體 消 費(fèi) 特 征26%10%16%35%13% 旅 行 游 客機(jī) 關(guān) 單 位會(huì) 議散 客其 它從對(duì)酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長(zhǎng)的人。另外，西安酒店的標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)量平均占酒店所有客房的比重為 74%，而 %的酒店其標(biāo)準(zhǔn)間占所有客房數(shù)的比重超過(guò) 70%，表明，目前西安的酒店大部分是以標(biāo)準(zhǔn)間作為其主要客房。西安目前酒店客房數(shù)以 22600 套計(jì)算（每天入住率定為 100%） ，全年 365天西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)為 820 萬(wàn)余人次，而 2022 年西安全年共接待游客達(dá)到 1685 萬(wàn)人次，在這 1685 萬(wàn)人次中除去不需要在當(dāng)?shù)鼐频辍埖?、招待所住宿的游客（如部分旅客寄居在朋友所在的學(xué)校）和西安本市居民到西安及周邊旅游區(qū)游玩的人數(shù)，每年需要下榻西安酒店、飯店的人次不下于8 / 41900—1100 萬(wàn)人次（約占所有游客的 55%—65%，這一百分比為保守估計(jì)數(shù)據(jù)） ，這個(gè)數(shù)字減去西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù) 820 萬(wàn)余人次后尚有 80—280萬(wàn)余人次需要住宿西安的酒店，以每個(gè)酒店客房數(shù) 300 套計(jì)算，尚需 7—25 個(gè)酒店有待開(kāi)發(fā)。從各級(jí)酒店的分布和經(jīng)營(yíng)狀況看，目前主要存在以下幾種情況：①、酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)幾乎占到西安市所有酒店數(shù)的 75%—80%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)不到所有酒店數(shù)的 20%—25%，可見(jiàn)酒店在各個(gè)城區(qū)之間的分布十分不平衡。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級(jí)別高的特點(diǎn)，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂(lè)舞等為代表的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來(lái)西安旅游觀光。? 從消費(fèi)形式上分析：消費(fèi)者已經(jīng)由單一型消費(fèi)向綜合型消費(fèi)轉(zhuǎn)6 / 41變。根據(jù)交通部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，西安市現(xiàn)有家用汽車 22 萬(wàn)輛，并且仍然以平均每年 6 萬(wàn)輛的速度遞增。西安古老而神秘的文化、高古深遠(yuǎn)的民風(fēng)，更刺激著全國(guó)各地的旅游人士前來(lái)。根據(jù)毓興物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主要發(fā)展目標(biāo)，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應(yīng)了西安城市建設(shè)的需要，更符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。計(jì)劃建設(shè)周期 2 年。南接西安核心商業(yè)街——東大街，北出和平門(mén)直達(dá)西安旅游重要標(biāo)志——大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂(lè)黃金通道。尤其對(duì)于項(xiàng)目資本運(yùn)作提出了項(xiàng)目多方資本投入的思路，涉及到自籌資金、銷售回款以及金融貸款方面，在考慮到金融機(jī)構(gòu)通常融資放貸可能需要考量的幾類風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)了相對(duì)完善的回款還貸措施。項(xiàng)目總地價(jià)為 萬(wàn)元(含土地出讓金)。在此興建“和平大廈”其商業(yè)價(jià)值較高，它的周邊有4 / 41星級(jí)賓館、飯店、商場(chǎng)、醫(yī)院、影城、學(xué)校等社會(huì)服務(wù)設(shè)施，配之以便利的交通條件，該項(xiàng)目建成投入使用將和這些商業(yè)文化中心交相輝映，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，必成為古城一道亮麗的風(fēng)景。成為西北地區(qū)首個(gè)突破千億元的城市。在此基礎(chǔ)上，為適應(yīng)西安古都的歷史性城市布局，將加大城市市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷，將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動(dòng)西安城市旅游業(yè)的高速發(fā)展。消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析：、消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析：? 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上分析：消費(fèi)者已從低層次向高層次消費(fèi)轉(zhuǎn)變。以上深層次的消費(fèi)觀念的變化，正在逐步演變成全國(guó)范圍內(nèi)廣泛的異地消費(fèi)的變遷。 （調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源于西安旅游局、西安黃頁(yè)、西安旅游網(wǎng)、西安各家旅行社資料等，由于以上單位本身對(duì)三星級(jí)及以下的酒店統(tǒng)計(jì)時(shí)存在一定誤差，故以上數(shù)據(jù)尤其是三星級(jí)以下的酒店數(shù)量略有偏差，估計(jì)誤差率不會(huì)超過(guò) 15%；對(duì)酒店客房數(shù)的調(diào)查方式與酒店的調(diào)查方式相同，酒店客房數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)誤差率可能略大，估計(jì)不會(huì)超過(guò) 20%。調(diào)查中有部分酒店表示近年來(lái)酒店的客房入住率開(kāi)始下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)水平，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來(lái)越激烈，整個(gè)酒店市場(chǎng)讓他們開(kāi)始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在 90%左右） ，并保持較高的利潤(rùn)，這表明盡管西安酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中從容獲利，這無(wú)一不在說(shuō)明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營(yíng)的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰(shuí)更為客戶著想，誰(shuí)提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意，誰(shuí)就可能獲得更大的市場(chǎng)。酒 店 平 均 入 住 率%%% %%% 酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積以 20m2居多14—28m2均有分布本次調(diào)查顯示，20 家酒店的主力客房均為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積平均為 20m2左右，其中面積從 14—28m2均有一定的分布。客 房 高 、 中 、 低 檔 次 比 例18%66%16% 高 檔中 檔低 檔酒店客戶以散客為主、旅行團(tuán)體居于其次調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占 35%） ，其次是旅行游客（26%） ，兩者合計(jì)占 61%，表明西安目前酒店的經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。這種說(shuō)法看起來(lái)不無(wú)道理，但只要看看每年國(guó)內(nèi)外到西安來(lái)旅游的人次（15001800 萬(wàn)人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤(rùn)率較以前降低了）的原因其實(shí)是西安酒店自身對(duì)這巨大的旅游資源沒(méi)有充分的開(kāi)發(fā)利用，造成相當(dāng)一部分旅客資源的浪費(fèi)。整個(gè)酒店行業(yè)沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)格的制定上各個(gè)酒店根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)狀況制定自己的客房?jī)r(jià)格，由于整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過(guò)“價(jià)格”這一因素來(lái)做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開(kāi)激烈的價(jià)格戰(zhàn)，而價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個(gè)酒店業(yè)的平均利潤(rùn)產(chǎn)生縮水。從以上對(duì)酒店業(yè)目前存在的一些問(wèn)題分析看出，西安整個(gè)酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價(jià)格的制定上沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對(duì)于客戶深層次需求的開(kāi)發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚?，故步自封、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們?cè)谑袌?chǎng)處于十分被動(dòng)的境地，因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展來(lái)看，一方面不但要在整個(gè)酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元——酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實(shí)施個(gè)性化、人性化的管理服務(wù)，同時(shí)應(yīng)加大酒店宣傳和消費(fèi)理念引導(dǎo)的工作。在國(guó)內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進(jìn)入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來(lái)在內(nèi)地一些發(fā)達(dá)城市如成都、西安、重慶等地也開(kāi)始出現(xiàn)。由高新地產(chǎn)擬建的“水晶島”定位為酒店式公寓，屆時(shí)它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引進(jìn)星級(jí)酒店式的服務(wù)功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。而認(rèn)為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為 7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當(dāng)然，在認(rèn)為酒店式公寓具有較好前景的同時(shí)，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，16 / 41就是對(duì)酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒(méi)有抱太大的信心，由此可見(jiàn)，對(duì)酒店式公寓客戶相對(duì)精準(zhǔn)的定位和對(duì)他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成敗的一個(gè)非常重要的因素。消費(fèi)者年齡和性別特征：消費(fèi)者年齡和性別往往根據(jù)所消費(fèi)的項(xiàng)目不同而有所差異，對(duì)于力量、運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)項(xiàng)目如拳擊、跑步機(jī)、肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以 18—40 歲的居多；而一般的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目如健身車、踏步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在18—50 歲之間。茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查19 / 41規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在30 m2至 400 m2左右，最多可同時(shí)容納人數(shù)在 100—120 人左右。暢銷品牌：上島咖啡 20 元 2040 人/天 上島咖啡口味不錯(cuò)，價(jià)廉物美； 大陸風(fēng)情極品 18 元 2040 人/天 樣子美觀、口感好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠； 大陸風(fēng)情格調(diào) 18 元 2040 人天 口感好、實(shí)惠、環(huán)境幽靜； 極品藍(lán)山 78 元 1020 人/天 精選咖啡豆、口味更香醇； 藍(lán)山咖啡 25/20 元 510 人/天 味純 巴西咖啡 20 元/杯 30 元/壺 香味濃、口感好、適合大眾口味 漢堡 元 100 人左右 價(jià)格合理、口感好 薯?xiàng)l 3 元 60 人左右 價(jià)格便宜、口感好；20 / 41 茶 3050 元/壺 2030 人 熱情周到、有賓至如歸的感覺(jué)； 百威啤酒 15 元/小瓶 34 人 炸雞 7 元 60 人左右 方便快捷 花茶 2540 元/壺 價(jià)格合適 水上世界、游泳、洗浴場(chǎng)所調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在 1000 m2至 3000 m2左右。21 / 41經(jīng)營(yíng)時(shí)間：晚上 19：00 左右到第二天 1：30 左右。按照西安市政府提出的目前進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、委托管理等現(xiàn)代化營(yíng)銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)施，經(jīng)濟(jì)快捷型酒店將成為實(shí)現(xiàn)新型旅游方式的主角。隨著西安市城市化進(jìn)程的加快，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。因該項(xiàng)目屬于招牌掛工程，拆遷工作難度極大。該項(xiàng)目的立項(xiàng)計(jì)劃、定點(diǎn)圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用合同、國(guó)有土地出讓批復(fù)等有關(guān)審批手續(xù)均已辦妥，已具備了實(shí)施動(dòng)遷、建設(shè)的條件。；2022 年 8 月份主體工程封頂，具備裝修條件的被招商單位可先行進(jìn)行裝修工作；12022 年 12 月份內(nèi)外裝飾工程基本完工，設(shè)備安裝調(diào)試開(kāi)始；12022 年 2 月份竣工并正式移交被招商單位進(jìn)行裝修及開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備。通過(guò)各種戶型的優(yōu)化組合，在滿足旅客需求的同時(shí)有效降低酒店經(jīng)營(yíng)成本，從而能夠給消費(fèi)者更大的讓利空間，同時(shí)由于有全國(guó)性乃至于全球連鎖酒店業(yè)態(tài)的進(jìn)入，不但能降低消費(fèi)者的消費(fèi)成本，而且能夠滿足不同消費(fèi)者的需求，為消費(fèi)者提供更多的優(yōu)惠空間。同時(shí)借助其品牌號(hào)召力有效帶動(dòng)商場(chǎng)其它部分的銷售，并通過(guò)它們的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)聚集人氣，迅速形成酒店氛圍，保證本項(xiàng)目其它經(jīng)營(yíng)投資者的利益。營(yíng)銷促進(jìn)營(yíng)銷促進(jìn)我們從本項(xiàng)目的立項(xiàng)那天開(kāi)始，就立志要做最好的酒店地產(chǎn)項(xiàng)目，但是，僅僅有了好的構(gòu)思還不足以滿足營(yíng)銷的需要，我們還必須讓好的產(chǎn)品獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，如何才能讓好的項(xiàng)目迅速成為具有旺盛的市場(chǎng)生命力？——迎 合 投 資 心 理 、 規(guī) 避 市 場(chǎng) 抗 性 、 迅 速 收 回 資 金 、 實(shí) 現(xiàn) 滾 動(dòng) 發(fā) 展莊家造勢(shì)——整合市場(chǎng)各方優(yōu)勢(shì)資源，形成有利于我的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，為項(xiàng)目的順利銷售營(yíng)造市場(chǎng)空間。31 / 41但是，毓興物業(yè)發(fā)展有限公司作為專業(yè)化的酒店地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，為順應(yīng)西部大開(kāi)發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)，加強(qiáng)地區(qū)酒店結(jié)構(gòu)調(diào)整、滿足政府城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略整體部署的需要，市場(chǎng)化的資本擴(kuò)張是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的前提保證。本項(xiàng)目的整體運(yùn)作思路都必須遵循酒店地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的這一基本規(guī)律。目前西安市場(chǎng)大型酒店物業(yè)的營(yíng)銷價(jià)格在 45 元――5