【正文】 能力的局限，金融機(jī)構(gòu)的利益便無法獲得最終的保障。（有關(guān)主力商家經(jīng)營能力調(diào)查數(shù)據(jù)詳見附件）定價(jià)策略定價(jià)策略市場價(jià)格背景資料顯示，截至五月份為止，西安市公寓式酒店和酒店是寫字樓租賃實(shí)際成交均價(jià)已突破 40 元／㎡，本項(xiàng)目定價(jià)若不高于 40 元／㎡便具有實(shí)現(xiàn)成交的可行性。二、二、 資金運(yùn)作方式資金運(yùn)作方式在項(xiàng)目運(yùn)作的前期，以部分自有資金支付土地使用權(quán)出讓金和前期設(shè)計(jì)、工程、開發(fā)手續(xù)辦理及主體地下部分的施工等費(fèi)用；當(dāng)工程完成主體正負(fù)零工程后就可進(jìn)入營銷，營銷收入再加上用其他方式籌措到的資金，就可使整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到投資完成。三三 　　 項(xiàng)目開發(fā)資金支撐體系項(xiàng)目開發(fā)資金支撐體系銀行融資：3000萬元，完成項(xiàng)目前期工程啟動(dòng)自籌資金：約3000 萬元，完成土地成本投入項(xiàng)目注入資金總量： 億元租賃回款酒店部分 萬㎡，前三年每年平均租金 萬元，三年后略有提升，二十年租賃期總租金≥ 億元。酒店地產(chǎn)作為毓興物業(yè)的主要產(chǎn)品，因此要給酒店的投資者預(yù)留一定的利潤增長空間。第七章第七章 　　 資本運(yùn)作思路資本運(yùn)作思路一、投資組合方式一、投資組合方式本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)周期為 24 個(gè)月，項(xiàng)目投資總額約為 12022 萬元，自有資金實(shí)力已經(jīng)可以滿足項(xiàng)目的開發(fā)。鎖定招商對(duì)象為法國雅高或美國速八、以及時(shí)代華納影城院線等具有世界五百強(qiáng)地位和全球連鎖實(shí)力的強(qiáng)勢酒店、娛樂機(jī)構(gòu)，主要考慮其持續(xù)經(jīng)營能力和良好的商業(yè)信譽(yù)，以保證毓興公司取得穩(wěn)定的長期租金回報(bào)。已完成工作及工程計(jì)劃如下：完成拆遷工作，已達(dá)到“三通一平”標(biāo)準(zhǔn)；報(bào)建手續(xù)完成；定驗(yàn)線工作完成；設(shè)計(jì)工作完成；施工圖審查；辦理監(jiān)理招標(biāo)、工程招標(biāo)工作；辦理施工許可證領(lǐng)取手續(xù)；計(jì)劃 2022 年 8 月開始施工；25 / 412022 年１１月份施工至177。二、項(xiàng)目管理情況：二、項(xiàng)目管理情況：毓興公司從項(xiàng)目醞釀階段開始運(yùn)作至今已將近兩年。時(shí)下，人們將健身、運(yùn)動(dòng)作為生活的時(shí)尚，對(duì)健身、娛樂、休閑的需要越來越大，要求也越來越高，因此，針對(duì)廣大市民（主要對(duì)象為大學(xué)生、工薪白領(lǐng)、商務(wù)人士、愛美人士等）的集各種功能于一體的大型俱樂部，必會(huì)受到市場的歡迎。其中 迷你型 20 元/小時(shí)，20 m 2左右； 小型 20 元/小時(shí) 20 m 2左右； 豪華型 30 元/小時(shí) 30 m 2左右。經(jīng)營高峰期基本出現(xiàn)在上午 10：00 到 12：00 以后，一直延續(xù)到下午 7：00 到晚上 23：00 左右。中匯商務(wù)酒店也正是基于其良好的居住、辦公條件和細(xì)致周到的星級(jí)酒店服務(wù)而受到市場青睞，據(jù)調(diào)查，中匯商務(wù)酒店客源豐富，入住率高，而且很大一部分為長期租用客戶，中匯商務(wù)酒店也因此獲得豐厚利潤。以西高新為例，真正位于西高新內(nèi)的酒店不過兩三家，即新紀(jì)元賓館（三星級(jí)） 、豪門新13 / 41天地大酒店和西航賓館，而以西高新區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)境和消費(fèi)力狀況，完全開發(fā)酒店的市場條件，因此，從西安目前酒店的分布狀況看確實(shí)存在不合理情況，這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空間。西安酒店市場并未達(dá)到飽和酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤空間調(diào)查顯示，有超過 80%的酒店經(jīng)營者認(rèn)為目前西安酒店市場已經(jīng)達(dá)到飽和，他們持這種觀點(diǎn)的原因是因?yàn)榻陙砭频甑目头咳胱÷书_始下降，經(jīng)營利潤也逐漸減少，整個(gè)西安酒店業(yè)的平均利潤在下降，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，使得整個(gè)西安酒店業(yè)處于不景氣狀態(tài)。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。調(diào)查還顯示，西安目前五星級(jí)酒店客房總數(shù)為 1700 余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為 2600 余套，三星級(jí)酒店客房總數(shù)為 3500 余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為 3800 余套，二星級(jí)酒店客房總數(shù)為 11000 余套，以上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為 22600 余套。可以預(yù)見，在不久的將來，城市間的人口流動(dòng)將向更高層次發(fā)展。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 60．05 億元，比上年增長 6．7％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 495．67 億元，增長 15．6％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 540．15 億元，增長 12．3％。用地總面積為 5648 方米（ 畝） 。南北長95 米，東西縱深 75 米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地 5648 平方米（折合 畝,含代征路 畝） 。第三章：市場調(diào)查與分析第三章：市場調(diào)查與分析第一節(jié)：宏觀市場分析第一節(jié)：宏觀市場分析2022 年，西安人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十六大、十六屆三中和四中全會(huì)精神，以科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，認(rèn)真執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，牢固樹立“四化”理念，國民經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運(yùn)行，并呈現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，全面實(shí)現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標(biāo)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。全國范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破 1500 萬輛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近 1600—1700 萬余人次，其中 2022 年西安共接待境外旅游者 70 萬人次，接待國內(nèi)旅游者 1685 萬人次，旅游總收入 113 億元，其中外匯收入 億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。如果以目前西安酒店的平均入住率 60%左右計(jì)算，則西安尚有12—41 個(gè)酒店的開發(fā)空間，由此看出，西安目前的酒店市場尚未達(dá)到飽和，可開發(fā)空間尚在，但對(duì)其專業(yè)的經(jīng)營背景更為看重。消費(fèi)者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。整個(gè)西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng)西安酒店至今為止二星級(jí)以上的酒店基本達(dá)到 120 多家，但無論是二星級(jí)酒店、三星級(jí)酒店還是星級(jí)更高的四星級(jí)、五星級(jí)酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到 1000 套以上，更不用說哪家酒店的客房數(shù)能達(dá)到 2022 套或者 2022 套以上，這說明西安目前的酒店無論星級(jí)定位如何，尚未有一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。而湯姆公寓可以說是就是在西安這種良好旅游資源的背景下應(yīng)運(yùn)而生的。時(shí)下休閑、娛樂、健身等消費(fèi)形式正成為一種消費(fèi)時(shí)尚，而追求時(shí)尚和前衛(wèi)的一族將是一個(gè)相當(dāng)可觀的群體，因此市場有著相對(duì)較大的需求潛力，消費(fèi)形勢向好。消費(fèi)者身份特征：絕大部分（約占 60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。消費(fèi)的目的：娛樂、商談業(yè)務(wù)。其中，基礎(chǔ)面積為 3500 平方米，一層至三層為商業(yè)用房 10500 平方米，四至八層為商務(wù)辦公住房及寫字間 17500 平方米。4．設(shè)備配置：設(shè)備用房主要設(shè)在地下室；水、電、暖、消防、空調(diào)通風(fēng)、弱電工程等按需求各層也有布置，并對(duì)多平面劃分了防火分區(qū)；交通組織設(shè)有觀光電梯、客貨電梯多部，各層設(shè)自動(dòng)扶梯 8 部；供電為雙回路 10KV 線路進(jìn)線，容量滿足各種需要。成為外地游客來西安的一處觀光購物旅游景點(diǎn)和標(biāo)志性消費(fèi)場所。速戰(zhàn)速?zèng)Q——房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的關(guān)鍵在于解決時(shí)間差與資金流的矛盾，其中的成本控制將成為項(xiàng)目盈利能力的標(biāo)準(zhǔn)，尤為重要的是時(shí)間成本的控制。二、加強(qiáng)橫向合作二、加強(qiáng)橫向合作 　　 構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁在本項(xiàng)目中毓興公司應(yīng)從以下四方面開展工作。強(qiáng)大的還貸能力促使銀行無憂放貸。第八章第八章 　　 項(xiàng)目利潤保證策略項(xiàng)目利潤保證策略為實(shí)現(xiàn)企業(yè)和項(xiàng)目在資本運(yùn)作的過程中獲得良好的金融支持，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的品牌擴(kuò)張與資本擴(kuò)張，完善的盈利策略是其重要基礎(chǔ)。這也有利于項(xiàng)目升值形象的樹立。投入專項(xiàng)資金設(shè)計(jì)供殘疾人使用的專用通道、專用衛(wèi)生間等設(shè)施、加入免費(fèi)兒童游樂中心、小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)、大型共享空間等設(shè)施場地充分滿足各種消費(fèi)者的特殊需求。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)為（2022）187 號(hào)。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢 ——呼喚呼喚本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施目前以大中型餐飲、娛樂和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合。消費(fèi)場所：水上龍宮（解放路）最受歡迎項(xiàng)目 造浪池 像海邊的感覺 周六、日消費(fèi)人次： 造浪池 1000 人左右 兒童池 300 人左右 環(huán)流河 300 人左右 火山攀巖 200 人左右 按摩池 50 人左右 乘伐滑道 100 人左右 旋滑道 200 人左右 直滑道 200 人左右 高速滑道 200 人左右 蛟龍滑道 200 人左右 舞廳、夜總會(huì)、KTV 音樂廣場經(jīng)營調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在 200 m2至 400 m2左右。項(xiàng)目收費(fèi)：項(xiàng)目收費(fèi)有兩種類型，即每次使用付費(fèi)和月卡、年卡付費(fèi)。西安酒店式公寓前景預(yù)測西安是個(gè)發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場競爭，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場前景十分看好。這種產(chǎn)權(quán)式酒店，亦稱產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，它源于歐洲，70 年代初期傳至美國。各大酒店（二星級(jí)以上）的報(bào)價(jià)從 100 元以下至最高 2022 元都有報(bào)價(jià)，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競相降價(jià)，最低折扣甚至低于 5 折，這種所謂的“價(jià)格戰(zhàn)”使得整個(gè)酒店業(yè)的利潤水平縮水的同時(shí)，又使整個(gè)酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對(duì)不同級(jí)別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)和折扣標(biāo)準(zhǔn)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)已是刻不容緩，它將關(guān)系到西安整個(gè)酒店業(yè)的發(fā)展。從調(diào)查反映的酒店經(jīng)營狀況來看，高檔客房所占比重大的酒店在旺季時(shí)尚可保持較高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相對(duì)顯得較低。④、準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。隨著生活水平的不斷提高，消費(fèi)者不斷調(diào)整自己對(duì)物質(zhì)享受與精神享受的比例關(guān)系，以追求生活素質(zhì)的全面提高；? 從消費(fèi)時(shí)效性分析：隨著國民收入的逐步提高和社會(huì)保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐用品已基本獲得滿足。全市擁有年接待游客 10 萬人以上的景區(qū) 20 個(gè)；國家 4A 級(jí)景區(qū) 9 個(gè)；為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢的需要，年末全市星級(jí)賓館 72 家，其中五星級(jí)賓館 4 家，四星級(jí)賓館 13 家。隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)移西部大開發(fā)，西安將成為西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交流的樞紐。1 / 41第一部分　 項(xiàng)目背景 ..............................................3第一章 可行性報(bào)告編制依據(jù)及說明 ..............................3編制依據(jù) ...................................................3編制說明： .................................................3第二章　 項(xiàng)目概況 .............................................4１．基本情況 ...............................................4２．發(fā)展趨勢預(yù)測 ...........................................6第三章：市場調(diào)查與分析 .......................................6第一節(jié)：宏觀市場分析 .......................................6經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng) ........................................7經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革 ................7成長中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命 ....................8消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析： ................................9西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析 ...........................10第二節(jié) 微觀市場調(diào)研與分析 ...................................36一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成 ............................36二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢 ——呼喚 ..............................36第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃 .....................................37第四章．項(xiàng)目建設(shè)方案 ........................................37一、項(xiàng)目總體情況 ..................