【正文】 23 ........................................................................... 23 （ 方案 1） .......................................................................................... 23 .................................................................................. 23 ......................................................................................... 24 ......................................................................................... 24 ......................................................................................... 24 ............................................................................................ 24 （ 方案 2） .......................................................................................... 25 ................................................................................................... 25 第六部分： 不確定性分析 ............................................................................................... 25 ................................................................................................... 25 ....................................................................................................... 26 .............................................................................. 26 .............................................................................. 26 ........................................................................... 26 .......................................................................................................... 27 ........................................................................... 27 ......................................................................................... 27 第七部分： 綜合評價 ...................................................................................................... 27 （定性） ............................................................................................ 27 （影響及對策） .................................................................................. 27 ............................................................................................ 27 第八部分： 研究結論與建議 ............................................................................................ 27 ................................................................................................................. 27 ................................................................................................................. 27 第九部分： 附錄 ............................................................................................................. 28 ： .............................................................................................................. 28 ： .............................................................................................................. 28 ： .............................................................................................................. 29 房地產項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 4 調查人員聲明 我 們鄭重聲明： 我們在本調查報告中陳述的事實是真實的和準確的。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。 ③ 項 目周邊的社區(qū)配套 1） 周邊 3000米范圍內的社區(qū)配套 ? 交通狀況 （ a） 公交系統情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ c） 現有交通捷運系統，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 房地產項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 7 5)永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。 當地城市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。 備注： 1）此表格主要是想通過與當地典型樓盤的比較，發(fā)現擬建項目的優(yōu)缺點。 規(guī)劃設計分析 初步規(guī)劃設計思路 ① 設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。 ③ 土地本身特征對產品設計的影響和考慮。 ⑦ 市場分析結果對產品設計的影響和考慮。 ② 方案 2（略） ③ 分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1部電梯， 18層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異。44 出售 效益 738萬元 6萬元 /個 房地產項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 15 利潤 45萬元 738693 方案 ② 的經濟核算： 經濟指標 額度 計算依據 面積 7630㎡ 停車場為地下 2層，不包括地下二層設備間 停車位 191個 40㎡ /個 造價 1378萬元 1800元 /㎡（土方、結構、防水等成本增加） 出租 效益 /年 租價 300元 /個 月 回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元 /個 利潤 232萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案 ② 明顯投資大，效益差，因此建議采用方案 ① 。 ⑸ 停車場的使用管理： 綜合樓門前 15個和樓后（裙樓下） 30個車位供酒店使用；地下停車場 95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側 30個供寫字樓用戶使用。 機構設置 在可行性研究報告中，根據項目規(guī)模、組成，研究提出相應的企業(yè)組織機構、勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。 投資估算 相關說明 ① 投資估算范圍 ② 投資估算編制依據 ③ 投資估算說明 分項成本估算 房地產項目的投資概算應包括以下內容 ： 土地費用 、建設成本、 營銷 預算、 金融成本 。 住宅： 640元 /平方米 *（ +++0） *34329平方米 =34329* =元 經營性用房： 640元 /平方米 *（ ++++） *600平方米 =600平方米 *3776元 /平方米 =2265600元 附屬物（水、電、電話、空調以上其它） 住宅 34329平方米 *45元 /平方米 =1544805元 經營性用房： 600平 方米 *45元 /平方米 =27000元 室內裝飾： 34929平方米 *80元 /平方米 =2794320元 閣樓、圍墻院內地坪等 房地產項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 18 34929平方米 *48元 =1676592元 搬家費、臨時過渡費： 搬家費： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計： 64500元 過渡費： 住宅： 34329平方米 * /平方米 *6個月 =514935元 經營性用房： 600平方米 *16元 /平方米 *6個月 =57600元 小計： 632535元 其他費用 管理費，委托拆遷費： 34929平方米 *15元 /平方米 =523935元 房屋拆遷評估費： 35000元 獎勵： 34929平方米 *100元 /平方米 =3492900元 上述所有費用小計： 38533208元，折抵每平方補償金額為 。 地塊內大致布置 一棟 15層 **15層； 一棟 12層 **12層； 三棟 12層 40*15*12層； 一棟 15層 40*15*15層； 占地面積： 3211㎡，建筑面積： 41554㎡ 總占地面積： 5861㎡，建筑密度： % 總建筑面積： 61460㎡，容積率： 房地產項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 19 高層均設計地下室，面積為 4861㎡，總戶數約為 297戶。 包括招投標費、市政設施配套費、消防設施配套費、天然氣公網初裝費、抗震設計審查費、定額編制管理費、質量監(jiān)督費、勞保統籌基金、新型墻體材料專項費用、“ 結建 ” 人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。 單位成本 銷售收入估算 依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為： 小高層住宅 1900元 /㎡ 商鋪 6000元 / ㎡ 地下車庫 800元 /㎡ 銷售收入 住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計： 142392800元 營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項費用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費用 +土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X= 毛利潤：銷售收入 — 總成本 == 稅務分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土