【正文】 ，平均的凈資產(chǎn)收益率是４％到５％，就是說低于銀行貸款，略高于銀行存款，假定我十年投資一個上市公司股票，十年下來凈資產(chǎn)收益率是４％，也低于全國平均的水平，另外這些公司從它整體資產(chǎn)質(zhì)量來看，基本上都是繁榮的時候使勁貸款，然后挖坑蓋房子，剛蓋到一半市場簫條了開始往下走，接著處理遺留問題，基本上這個過程好三年，重組三年，再好三年，也就十年過去了，基本上不創(chuàng)造什么好的資產(chǎn)價值。 今年到上半年為止６０家上市公司投資增長、利潤增長、銷售增長，平均都增長在２５％到３０％，但是這個增長是以什么為代價的呢？是以存貨增加為代價的，比去年同期的存貨增加一個億以上，另外每股產(chǎn)生的現(xiàn)金流量比去年同期減少了，就是說你現(xiàn)在的利潤增長、銷售增長、投資增長都是以負(fù)債拉動的，都是以大量所謂的土地儲備為前提的，因為你現(xiàn)在不去買地，你就沒有銷售，而你買地投資銷售以后帶來什么狀況呢？從財務(wù)上來看，你買了一快遞第一年是存貨，第二年是預(yù)收帳款，因為你預(yù)售，第三年是利潤，也就是說在你的資產(chǎn)負(fù)債表上，始終對你的資產(chǎn)負(fù)債表至少兩年都不是好事情，存貨大，預(yù)收帳款大。 所以目前中國傳統(tǒng)的商業(yè)模式是一個什么概念？如果你要做收入，做利潤一定要做資產(chǎn)，就是你要買地，要做資產(chǎn)一定要做負(fù)債，因為你要去借錢，這樣就形成一個循環(huán)，當(dāng)你去擴(kuò)張的時候先做資產(chǎn)再做負(fù)債，同時預(yù)計未來有利潤，當(dāng)你每一次擴(kuò)張的時候都是先擴(kuò)張的負(fù)債，收入的增長并不需要每天的投資，我們的商業(yè)模式，你只要預(yù)期有收入增長一定是負(fù)債先增長，所以你要做收入，你不做資產(chǎn)，你不買土地不行，你要買土地不負(fù)債也不行，所以當(dāng)一個房地產(chǎn)公司它土地的儲備多，但是你應(yīng)該反過來想，他的負(fù)債一定在增加，他的風(fēng)險在增加，他每股的現(xiàn)金流量在增加，這個公司風(fēng)險在加大，而這樣一個情況如果經(jīng)濟(jì)周期在波動，經(jīng)濟(jì)周期我們現(xiàn)在已經(jīng)由原來行政的政治主導(dǎo)周期，轉(zhuǎn)化為市場的商業(yè)周期，在商業(yè)周期下大概是五到七年周轉(zhuǎn)一次，那么周轉(zhuǎn)一次以后，也就是說你辦喜事的時間最多超不過三年，就開始辦喪失了，基本上在繁榮的時候使勁負(fù)債，使勁借錢擴(kuò)大資產(chǎn)，而你的項目周期是多少呢？在北京做一個項目的周期是五到七年，３０萬平方米以上。 也就是說你買了這么大一塊地還沒做完，大家知道尾盤到最后才是利潤，前面都是收回成本，在這種情況下，項目要五到七年，假定你的規(guī)模大，可是繁榮的周期就是三年，也就是說你一個項目必定要跨越一個半周期，所以這樣你的事情吻合正好的概率是非常小的，你正好是簫條的時候買的地，可是簫條的時候沒人借給你錢，你又買不到地，所以你如果能夠做到簫條時候買了很多地，貸款也便宜，地也便宜，正好到繁榮的時候你又給賣出去了，賣完以后你又不借錢，等到下一個簫條的時候再去借錢買，但是多數(shù)人都做不準(zhǔn)這個周期，最典型的例子是中國海外，中國海外就做反了一個周期，在最高潮的時候標(biāo)了三塊地，地是最高點，結(jié)果房子蓋好了，亞洲金融風(fēng)暴，現(xiàn)在香港的樓價是當(dāng)時的一半，于是他以這個價值出貨，結(jié)果中國海外在香港把所有賺的錢全都陪完了，香港基本上不賺錢了。也就是說這種商業(yè)周期會導(dǎo)致你這個公司猝死，就是跟商業(yè)模式有關(guān)，因為你這種商業(yè)模式就是做收入之前先做負(fù)債，然后去買地做資產(chǎn)，做存貨，最后商業(yè)周期一旦逆轉(zhuǎn)，你就憋死在里面了，所以我講第一個問題的核心，就是說大家知道我們跟世界的差距，主要在價值上的差距，不是在產(chǎn)能上的差距，在價值上的差距也不在于地質(zhì)，這很大的程度上是來源我們賺錢的方法太粗，太原始。 所以這是我講的第一個問題，就是為什么要研究商業(yè)模式，你想在中國做一個房地產(chǎn)商人，做一個好的房地產(chǎn)企業(yè)，你必須知道我們?yōu)槭裁促嵉缅X少，在全中國有一個極大的誤解，其實房地產(chǎn)公司是最容易做成空心老板的，但是所有人都認(rèn)為我們賺了很多的錢，還認(rèn)為我們不道德，這是最大的冤案，所以商業(yè)模式是不一樣的，也就是說對比起來我們的商業(yè)模式是一個低層次的，粗放的，不需要智慧的勞動，只需要勤快就可以了，辛苦，我們跟世界上大房地產(chǎn)公司差距是非常大的。你愿意做商人，還是做企業(yè)家，我今天講的對企業(yè)家有幫助，對商人益處不是特別大，商人是以每一次交易獲利為原則的，企業(yè)家是對這個事業(yè)負(fù)責(zé)的，像王石掙得錢很少，他現(xiàn)在年薪加獎金一百多萬，他的股票市值二百五十萬，他所有的財務(wù)，公司收入，包括私人開銷都是公司財務(wù)來管，很透明，他是企業(yè)，他能夠把這個企業(yè)做好，政府沒給一分錢，將近２０年，政府從這里拿走了各種各樣的錢，包括稅，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將近２０億，這就是一個企業(yè)家的價值，還不要說股東，就是對國有股的價值。所以對企業(yè)家來說，要做一個企業(yè)家，我講的這些問題你就要研究，作為一個買賣人來說他是天天在變的，比如說劉傳志，他現(xiàn)在的利潤還不如三個網(wǎng)站加起來多，雖然他的銷售收入是這三個網(wǎng)站的十倍，但是他也不能說不做了，我去做別的事兒了，他還是以聯(lián)想為終身事業(yè)，公司即使不好他也不會走，所以這叫企業(yè)家。馮倫房地產(chǎn)的商業(yè)模式研究第二個問題，我講一下中國房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式，就開發(fā)而言，大概的模式分成這么幾種，第一，就是房產(chǎn)開發(fā)的模式，房屋開發(fā)的模式仔細(xì)分可以有這么幾種，一種就是連鎖店的模式，這是萬科的模式，萬科的模式，它是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，單一的客戶群，在一些城市標(biāo)準(zhǔn)化的復(fù)制，它這一萬五千套房子都是以中產(chǎn)階級白領(lǐng)為目標(biāo)人群，平均單價３０萬到５０萬，買他房子人的年齡在３０歲到３５歲最多，區(qū)域在城鄉(xiāng)接合部，土地成本不高的地方，時間大概１８個月做完，基本上這是萬科，萬科很簡單，全國都這樣。 第二，就是百貨公司的模式，北京的華遠(yuǎn)特別像百貨公司模式，它在一個城市什么產(chǎn)品都做，有寫字樓、有商場、有高檔的住宅、有中檔的住宅，也有經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、危改房，什么都有，這就是華遠(yuǎn)，但是它有一個特點，它不離開北京，應(yīng)該說這兩種模式是目前在開發(fā)公司里邊比較多見的模式，現(xiàn)在像金地，它中間是略高一點比萬科，但是它有一些寫字樓，所以金地這個模式，因為金地相當(dāng)多的人是從萬科去的，他也是有這樣一個趨勢。第三種是我們自己稱之為精品店的模式，就是萬通做的公寓這一部分，也就是說跟萬科沒有什么差別，只是目標(biāo)人群不同，我們現(xiàn)在的目標(biāo)人群平均單價是１５０萬以上，年齡在４０歲到４５歲的人居多，我們一個市場目前主要在北京，因為是高端市場，在ＧＤＰ大概三千美金以上的市場才能做，萬科大概最主要的市場，在ＧＤＰ兩千美金以上都能做，就相當(dāng)于我們是精品店，就是賣得貴，但是客戶少，價值量大，我們一年的客戶數(shù)是一千到一千二百個客戶，大概是１５到２０億的銷售，萬科客戶數(shù)量是我們的十倍，收入是我們不到兩倍，將近三倍的樣子，實際上我們的單價比較高。 我們現(xiàn)在賣得最貴的單價超過一千萬了，平均單價在１５０萬以上，最多是三百萬左右的客戶，我們的客戶當(dāng)中大學(xué)文化水平以上占了將近８２％，我們的客戶當(dāng)中經(jīng)理人和自由職業(yè)者占了將近三分之二，在北京律師最貴的能買一千二百萬的房，我們有一個項目同時有幾十個律師買，都是不同的律師事務(wù)所，律師是一個很高收入的階層，這是精品店的一個模式，精品店的模式，如果我們要跨地區(qū)經(jīng)營會跟萬科一樣采取一些非常精準(zhǔn)的地區(qū)，按照你事先設(shè)定好的模式來拷貝，這是房屋的開發(fā)模式，另外我們再看土地的開發(fā)模式，土地開發(fā)的模式，一個是成片由政府主導(dǎo)的土地開發(fā)，最典型的是陸家嘴，上海陸家嘴，當(dāng)年浦東劃了一塊地方他們做城建開發(fā)，所以這個地方的收入，主要是來自于土地開發(fā)，房屋開發(fā)量不大，還有一種不是綜合的土地開發(fā)，像陸家嘴綜合的有商貿(mào)、寫字樓、公寓，什么都有，還有一種專業(yè)的土地開發(fā)，最成功的是天津泰達(dá)工業(yè)園區(qū)，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，今年２０多年了，它現(xiàn)在是一個工業(yè)的開發(fā)區(qū)，它是完全專業(yè)的工業(yè)開發(fā)區(qū)，它通過出讓基礎(chǔ)設(shè)施的收費，包括水電、煤氣這些收入來支撐土地的成本，這是目前工業(yè)土地開發(fā)做得很成功的案子。 第三個方面我們看一下混合的開發(fā)模式，混合的開發(fā)模式分成兩種，一種我們稱之為縱向的、重疊的混合開發(fā)，從拿地一直到物業(yè)管理，到經(jīng)濟(jì)服務(wù)，代理商所有的活兒都自己干，特別是中小開發(fā)商這種的最多，就是大開發(fā)商有時候物業(yè)管理都不做，中小開發(fā)公司很多是做這種模式的，所有的活兒都自己做，但是基本上開發(fā)的利潤，物業(yè)管理