【正文】 提問： 我想問您一個問題，剛才你提到美國融資的房地產(chǎn)信托基金，我也看到你在做公司的時候，推廣的是美國一種房地產(chǎn)商業(yè)模式，那么美國的這種商業(yè)模式跟它法律的體制，還有金融的機構(gòu)相配套經(jīng)過很長的時間，您在做萬通公司的時候有沒有感覺到，就是如果按國外商業(yè)模式做的時候，有沒有跟當(dāng)?shù)氐捏w制，或者是金融上面有一些沖突。這是最近比較麻煩的事兒。另外一個最重要的問題，在房地產(chǎn)行業(yè)公司不值錢，項目值錢，老板不值錢，項目經(jīng)理值錢，大家都拉項目經(jīng)理，沒有人拉ＣＥＯ的，在中國上市房地產(chǎn)公司，特別是老牌的公司都不值錢，在這種情況下，我們要解決的是做公司，不是做項目，怎么樣才能讓公司有價值呢？據(jù)我現(xiàn)在的觀察和研究大家都想賺錢，你看一下所有的有錢人，最著名的有錢人，一輩子賺得錢大概有三個三分之一，只有第一個三分之一，是他一生賺得現(xiàn)金利潤，也就是說你不管怎么去奮斗，怎么去辛苦，你一輩子賺得現(xiàn)金利潤，在你終身財富里面最多是三分之一，而這三分之一還必須是你不犯錯誤，老老實實的做。 大家看一下姜武宣博士的一本書，叫做《差距》，他其中最主要的一個理論，就是講我們應(yīng)該是從市場政治家轉(zhuǎn)為戰(zhàn)略管理者。 比如你如果開車遇到一個警察，你闖紅燈，假如說你不認識這個警察，罰５０塊錢，你一定會回家跟老婆說，今天不好，被罰５０塊錢，沒辦法，咱也不認識他，以后小心點你發(fā)現(xiàn)這個人以后就成為守法公民了。新鴻基大概一半是收租物業(yè)，一半是開發(fā)收益，長江也有差不多將近三分之一是租金收益，所以大家比較傾向傳統(tǒng)的開發(fā)公司，實際上走這種混合的，既有開發(fā)，也有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營，這是一個比較多的，最近新華遠也是往這個方向走。 最近這一段許容貿(mào)也采取類似的方法在做，他首先把這個地用上市公司集資和貸款，買了很貴的地，然后他非上市做房子的公司，另外一個公司參一個小股，這樣少花錢，然后前期做兩年，做的差不多了，開始銷售大量回款的時候，把這個項目公司的股權(quán)大量的賣給家族公司，原來是１０％，一下子加到４０％、５０％，然后把大量的利潤套回去，套回去以后又通過資本市場補回到上市公司，所以上市公司又有業(yè)績，然后再去到資本市場上拿錢，他是這樣做的，也就是交叉混合的這種模式，就是很清楚自己，有一個手是取錢的，有一個手是對付事兒的，所以你們看到廣東商人和福建商人，對錢的概念比北方商人清楚，掙錢的最高境界是離錢近，離事兒遠，離是非更遠，最終如果你有幸會成為不勞而獲者，但是我們東北、西北是最糊涂的，往往是離事兒近，離是非更近，離錢更遠，因為錢是有是非的，一分錢有一分錢的是非，只不過不掉腦袋，一億錢的是非就會掉腦袋，所以不能光看到錢，要看到錢后邊的是非，所以他們這些商人很聰明，把是非想清楚了，所以他交叉混合。你愿意做商人，還是做企業(yè)家，我今天講的對企業(yè)家有幫助，對商人益處不是特別大，商人是以每一次交易獲利為原則的，企業(yè)家是對這個事業(yè)負責(zé)的，像王石掙得錢很少，他現(xiàn)在年薪加獎金一百多萬，他的股票市值二百五十萬，他所有的財務(wù)，公司收入，包括私人開銷都是公司財務(wù)來管，很透明，他是企業(yè)，他能夠把這個企業(yè)做好，政府沒給一分錢，將近２０年，政府從這里拿走了各種各樣的錢，包括稅，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將近２０億，這就是一個企業(yè)家的價值，還不要說股東，就是對國有股的價值。 今年萬科公司增長４０％，中國在產(chǎn)能上來說不輸給世界，但是遺憾的是價值量太小，我們就像東莞的打工仔，打工妹，掙得就是一個加工費，你干這么多活兒，掙得錢比別人少得多，而美國也做一萬五千套房子掙這么多錢，現(xiàn)在我們可以看到，我們的差距在哪兒了，就是工作量很大，掙錢很低，為什么會這樣呢？有兩個原因，第一，是國民財富總量和異國貨幣的價值不一樣，導(dǎo)致?lián)Q算下來價值量的差距，差距在多少呢？我們現(xiàn)在人均ＧＤＰ我們是超過一千美金，臺灣現(xiàn)在是一萬二，香港是兩萬六，日本是三萬，美國是三萬二，也就是說按人均算我們只有美國的三十分之一，美國占全球財富總量的三十分之一，所以如果人民幣升值５０％，萬科從價值量上來說也進入全世界最大地產(chǎn)公司的行列了，所以按照現(xiàn)在人民幣的價值萬科再做也做不到美國公司的價值量，現(xiàn)在一萬五千套房是市場的一個極限產(chǎn)量，所以萬科最近的價格會有一些調(diào)整。 首先說一下房地產(chǎn)行業(yè)，中國目前大概有三萬家房地產(chǎn)公司，它基本上是這樣一個布局，在北京、上海、廣東，這三個市場占到了三分之二，公司數(shù)量，天津?qū)⒔那Ъ?，北京也將近五千家，上海也將近五千家，這三個經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)占了三之分二，它們平均的資本規(guī)模是五百萬人民幣，上市公司最初是３３家，現(xiàn)在是５８家，在全國一千三四百家上市公司當(dāng)中，有將近６０家是以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司，有將近３２０家跟房地產(chǎn)相關(guān)，有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司，那么我們來看這將近６０家的上市房地產(chǎn)公司，他們最大的規(guī)模資本金是２２億人民幣，就是萬科，銷售額去年是４５億，這是第一名，第十名是六億五，資本規(guī)模不到五億，這就是我們現(xiàn)在屬于三萬多家的精英當(dāng)中，我們抽了６０家來看，最大的規(guī)模是２２個億，銷售額是４５億。廣東常年銷售收入一般都在２５億到３０億，最大的房地產(chǎn)公司，這就是我們在目前看到中國房地產(chǎn)公司，三萬家房地產(chǎn)公司大概就是這么一個情況，從市場的規(guī)模來看，如果按照證監(jiān)會的要求一年你做到十億以上，你肯定進入前十名，就是上市公司６０家的前十名，我們的萬通先鋒今年肯定就進入前十名，你今年要能夠做到十個億，你就進入上市公司的前十名，這個規(guī)模實際上很小，也就是說現(xiàn)在目前的房地產(chǎn)公司整體狀況，就是數(shù)量大、規(guī)模小，最大的還是萬科，萬科按我們老百姓通常說的銷售收入，萬科早就超過一百億了。 也就是說你買了這么大一塊地還沒做完，大家知道尾盤到最后才是利潤，前面都是收回成本，在這種情況下，項目要五到七年，假定你的規(guī)模大，可是繁榮的周期就是三年，也就是說你一個項目必定要跨越一個半周期，所以這樣你的事情吻合正好的概率是非常小的，你正好是簫條的時候買的地，可是簫條的時候沒人借給你錢，你又買不到地，所以你如果能夠做到簫條時候買了很多地，貸款也便宜，地也便宜，正好到繁榮的時候你又給賣出去了，賣完以后你又不借錢，等到下一個簫條的時候再去借錢買，但是多數(shù)人都做不準這個周期，最典型的例子是中國海外，中國海外就做反了一個周期，在最高潮的時候標了三塊地，地是最高點，結(jié)果房子蓋好了，亞洲金融風(fēng)暴，現(xiàn)在香港的樓價是當(dāng)時的一半，于是他以這個價值出貨，結(jié)果中國海外在香港把所有賺的錢全都陪完了，香港基本上不賺錢了。 我們現(xiàn)在賣得最貴的單價超過一千萬了，平均單價在１５０萬以上，最多是三百萬左右的客戶，我們的客戶當(dāng)中大學(xué)文化水平以上占了將近８２％，我們的客戶當(dāng)中經(jīng)理人和自由職業(yè)者占了將近三分之二，在北京律師最貴的能買一千二百萬的房，我們有一個項目同時有幾十個律師買，都是不同的律師事務(wù)所，律師是一個很高收入的階層，這是精品店的一個模式，精品店的模式，如果我們要跨地區(qū)經(jīng)營會跟萬科一樣采取一些非常精準的地區(qū)，按照你事先設(shè)定好的模式來拷貝，這是房屋的開發(fā)模式，另外我們再看土地的開發(fā)模式，土地開發(fā)的模式，一個是成片由政府主導(dǎo)的土地開發(fā)，最典型的是陸家嘴，上海陸家嘴，當(dāng)年浦東劃了一塊地方他們做城建開發(fā)，所以這個地方的收入，主要是來自于土地開發(fā)，房屋開發(fā)量不大，還有一種不是綜合的土地開發(fā)，像陸家嘴綜合的有商貿(mào)、寫字樓、公寓，什么都有，還有一種專業(yè)的土地開發(fā)，最成功的是天津泰達工業(yè)園區(qū)，天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，今年２０多年了，它現(xiàn)在是一個工業(yè)的開發(fā)區(qū)，它是完全專業(yè)的工業(yè)開發(fā)區(qū)，它通過出讓基礎(chǔ)設(shè)施的收費，包括水電、煤氣這些收入來支撐土地的成本，這是目前工業(yè)土地開發(fā)做得很成功的案子。國外這種專業(yè)非常多，比如你給健身房去定做物業(yè)，它在中國比如開發(fā)５０家分店，把要求告訴我們，我們作為專業(yè)的公司我就幫他做，國外是這樣的，做完了租給他，我講到美國模式的時候會講到這個東西，也有一種交叉的，既有綜合物業(yè)，又有專業(yè)物業(yè)，香港的嘉里集團就是這樣的，它有一些綜合的物業(yè)出租，也就是說在物業(yè)經(jīng)營的形式上來看。那么項目管理，項目管理在美國專門有行業(yè)，項目管理的服務(wù)在中國還不太推行，比如在ＩＢＭ、在摩托羅拉他們這些公司做房