【正文】 ? 要提煉項目主題、張揚項目優(yōu)點、提升項目形象。 ? 尊重規(guī)律，合理排定工期。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 質(zhì)量 ? 質(zhì)量就是保障產(chǎn)品品質(zhì)，是房地產(chǎn)投資的三要素之一，是房地產(chǎn)投資開發(fā)的生命線。 ? 防止定位不清。 ? 二要提高實用率，反對為了追求外立面效果而犧牲房屋使用功能。 ? （ 3）建筑檔次和市場定位相匹配。房地產(chǎn)開發(fā)對土地應(yīng)追求最高最佳利用，也就是說在技術(shù)可行、規(guī)劃許可、財務(wù)允許的前提下達(dá)到最有效利用。不根據(jù)項目情況，準(zhǔn)確進(jìn)行市場定位的項目規(guī)劃做得再漂亮也不是好規(guī)劃，將對項目開發(fā)帶來災(zāi)難性的后果。 ? 分期計劃不管怎么劃分，每一期應(yīng)該相對獨立，組團(tuán)集中。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 ? 進(jìn)度計劃的時間控制：規(guī)劃設(shè)計及報建、市場調(diào)研等正式開工前的準(zhǔn)備階段，一般是 612個月，城市管理辦事效率不同而有差異，主體建設(shè)一般是平均五層一個月再加 3個月裝修，一個月驗收。這應(yīng)該是企業(yè)經(jīng)營主要考核的內(nèi)容。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 ? 成本控制 至關(guān)重要。 財務(wù)分析 競爭項目分析 市場供求分析 投資決策 （六）決策分析 市場分析 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 ? 項目投資決策 ? 如何選擇項目 ? 項目在于操作 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 （一）編制開發(fā)計劃，并嚴(yán)格執(zhí)行 編制依據(jù) ? 一是根據(jù)市場情況 ? 二是企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和年度經(jīng)營計劃 ? 三是項目立項的可行報告 分類及概述 ? 計劃分為：資金計劃和進(jìn)度計劃。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 風(fēng)險分析 ? 由于房地產(chǎn)投資決策重大，在進(jìn)行上述分析后還應(yīng)采取審慎的態(tài)度。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 從我們實踐來看，常見的需要關(guān)注的風(fēng)險： ? 法律風(fēng)險。因此在實際工作中我們按下面的計算來考核： ? 這個指標(biāo)主要反映股東對項目的投資價值。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 ? 財務(wù)分析之四 —— 盈利分析。 ? 項目所需啟動資金。其中： ? 土地費用 ，占總成本的 %； ? 前期費用 ，占 %； ? 土建安裝 ，占 %； ? 紅線內(nèi)配套 ，占 %； ? 政府收費 ，占 %； ? 開發(fā)費用 ，占 %。 ? 要摸清競爭項目的銷售周期，一般來講銷售速度和價格成反比。我們反對先入為主，反對為支持領(lǐng)導(dǎo)意圖而論證。 ? 在建數(shù)量，一般以批準(zhǔn)施工許可證的面積為依據(jù)。一部分人預(yù)期通脹，開始有入市投資的愿望。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 ? 城市化進(jìn)程。住房是人類生存不可少的物質(zhì)條件，人口基數(shù)大，絕對值增加快，對住房需求也會不斷增加。一般來說，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)，房地產(chǎn)市場的前景也十分廣闊，市場機(jī)會相對較多，以下為各城市 GDP與平均房價示意。 看付款方式 五是看付款方式 看規(guī)劃條件 看交易方式 看區(qū)位 看場地條件 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 第三部分 ? 項目在于操作 第四部分 ? 項目投資決策 ? 如何選擇項目 項目投資決策 ? 由于房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性、周期性、復(fù)雜專業(yè)性和高風(fēng)險性，所以房地產(chǎn)投資每個項目要科學(xué)決策，而科學(xué)決策是建立在各種分析之上。 ? 買斷土地過名，除了要關(guān)注土地是否可以無條件使用和法律關(guān)系清楚外，土地收購費用全額進(jìn)成本，如同政府出讓一樣操作簡單。 ? 如 建筑密度、高度、容積率。 地塊大小和形狀都會對場地的有效利用，建筑物的平面布臵等產(chǎn)生影響，從而影響銷售。 ? 在當(dāng)前房地產(chǎn)低速時期， 我們投資重心應(yīng)選擇在中心城市的城市中心。特別是在我國，由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中扮演著至關(guān)重要的角色，更容易受到政策的影響。房地產(chǎn)交易不僅是交易物業(yè)本身，更是指附著在每一種具體房地產(chǎn)上的權(quán)益。 ? 由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點，我們從事房地產(chǎn)開發(fā)時須充分了解當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會、文化、法規(guī)等各方面情況。 ? 房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮 — 調(diào)整 — 衰退 — 蕭條 — 復(fù)蘇 —繁榮。只有完成了這些權(quán)益的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)交易才告完結(jié)。 高風(fēng)險性 （四）高風(fēng)險性 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 ? 項目投資決策 第三部分 ? 項目在于操作 第四部分 ? 如何選擇項目 如何選擇項目 ? 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。 因為中心城市人口多，經(jīng)濟(jì)總量大，需求大。 廣州百合花園 ? 場地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項目開發(fā)會因拆遷而存在不定因素。不同的容積率構(gòu)成不同的產(chǎn)品 。 ? 通過收購公司股權(quán)的形式來獲取土地，面臨的問題較多，一是土地的合法性，二是公司的債務(wù)，三是原有員工的處理，四是土地溢價后稅務(wù)負(fù)擔(dān)。 ? 房地產(chǎn)投資三要素：時機(jī)、地段、質(zhì)量 房地產(chǎn)投資 質(zhì)量 地段 時機(jī) 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 （一）市場分析 時機(jī)主要是指市場環(huán)境。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 城市 GDP （ 億元） 成交面積 (萬平方米 ) 成交套數(shù) (萬套 ) 成交金額 (萬元 ) 成交單價 (元 /平方米 ) 全國 300760 62023 24071 3882 上海 13698 2023 2039 10187 北京 10488 1616 1941 12023 廣州 8216 649 634 9772 深圳 7807 432 584 13528 天津 6354 716 513 7163 重慶 5097 415 178 4286 杭州 4781 284 417 14689 青島 4436 195 138 7067 武漢 3960 639 327 5126 成都 3901 1179 619 5254 沈陽 3861 862 452 5241 長沙 3001 681 267 3925 長春 2588 536 209 3900 南昌 1660 276 129 4671 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 ? 社會文化環(huán)境： 指居民生活習(xí)慣、生活方式、消費觀念以及對生活的態(tài)度，對人生的態(tài)度等。而且我們國家的家庭人口結(jié)構(gòu)也在變化，家庭平均人口在減少，對生存空間的需求也在增多。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市工業(yè)現(xiàn)代化程度不斷提高，城市將集中城鄉(xiāng)中的大量人口。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 從以上四個因素來分析，中國房地產(chǎn)有良好的發(fā)展前景，中長期仍然看好。 ? 計劃開工數(shù)量，一般以已供土地而尚未開工的可建面積計。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 市場供求分析 ? 在項目落實后，要對目標(biāo)項目進(jìn)行技術(shù)分析和初步規(guī)劃設(shè)計。 ? 根據(jù)本項目的投資規(guī)模和經(jīng)營要求作出適當(dāng)調(diào)整。 ? 實際運作中面積有所增加，總建筑面積 ，可售面積 ，動態(tài)成本為 ，上漲了 3%，但折合總建單價為 9762元 /平方米，僅上漲了 %。 ? 企業(yè)可調(diào)劑資金和預(yù)計可調(diào)動資金。項目盈利分析主要是計算與評價項目盈利能力的指標(biāo)。資金是有時間價值的，股東投入 5億元，項目凈利潤 2億。 ? 價格下跌風(fēng)險。我們必須時刻控制自己過于樂觀的態(tài)度， 應(yīng)保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對待前期獲得的專業(yè)意見。 （ 1）資金計劃 ? 包括資金籌措、投入、回收及成本、利潤實現(xiàn)等計劃。價格競爭是最直接的競爭，只有成本領(lǐng)先，我們才具有競爭優(yōu)勢，才能保證項目預(yù)期利潤。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 （ 2）進(jìn)度計劃 ? 房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，對于房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要，他不僅要加快產(chǎn)出，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和減少資金占用節(jié)約財務(wù)成本，盡快實現(xiàn)利潤。也就是說， 18層加兩層地下室一般兩年內(nèi)。從而便于工程組織和交付使用后的物業(yè)管理。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 突出主題，營造亮點 ? 確定項目市場定位后，要注意緊扣目標(biāo)客戶群的偏好。盡可能多為客戶創(chuàng)造價值。市場定位決定價格，價格決定成本。 ? 三要注意各房間功能的相互關(guān)系及尺寸關(guān)系。 ? 防止重復(fù)施工。房地產(chǎn)開發(fā)講工程質(zhì)量，不僅是施工質(zhì)量，還包含產(chǎn)品的整體品質(zhì)。 ? 過程檢查，拒絕錯誤。 ? 定價要合理。公司要重點關(guān)注以下幾個問題： ? 市場調(diào)研要細(xì)致精確，市場定位一定要準(zhǔn)確。