【正文】 款和銷售回收滾動發(fā)展，完成全額投資。 ? 同時投資決策應(yīng)履行嚴(yán)格的決策程序，應(yīng)該召集經(jīng)營班子和全體相關(guān)人員進(jìn)行集體研究，議定后再報董事會或上級公司審批。 ? 任何事都有風(fēng)險。 ? 房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性，期望收益的可靠性，投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理復(fù)雜性。 ％投資總額利潤總額稅前成本利潤率＝ 100?市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 投資年回報率。 ? 根據(jù)目前情況來看，項(xiàng)目已于 08年 5月取得銀行貸款 10億元， 2023年 7月再取得 ，至此股東已全部收回。 銷售收入合計 14719元 /平方米 202765萬元 住宅 14000元 /平方米 180265萬元 配套商業(yè) 25000元 /平方米 22500萬元 資產(chǎn)（地下車庫） 292元 /平方米 4027萬元 北京百合花園立項(xiàng)收入預(yù)測表 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 ? 財務(wù)分析之三 —— 現(xiàn)金流量分析。 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 項(xiàng)目 總額 單價 比例 備注 總建單價 可售單價 一 土地費(fèi)用 110315 6408 8008 % 1 土地中標(biāo)價格 104800 6088 7607 2 契稅 3144 183 228 按總地價的 3％ 3 補(bǔ)交出讓金及契稅 2371 138 172 補(bǔ)交地上商業(yè)地價款 二 前期費(fèi)用 1333 77 97 % 1 勘探設(shè)計費(fèi)用 861 50 62 50元 /平方米 2 地下管線遷移 300 17 22 3 臨水臨電安裝等前期費(fèi) 172 10 12 10元 /平方米 三 土建建設(shè)投資 31327 1820 2274 % 1 土建安裝 30864 1793 2240 土建總承包 22895 1330 1662 甲方分包 5302 308 385 包括電梯、消防、門窗等 甲供材料設(shè)備 2668 155 194 包括外墻材料、電箱電表等 2 工程監(jiān)理費(fèi) 309 18 22 基建造價的 1% 3 質(zhì)檢監(jiān)測費(fèi) 154 9 11 基建造價的 % 北京百合花園立項(xiàng)成本測算表（一） 項(xiàng)目 總額 單價 比例 備注 總建單價 可售單價 四 紅線內(nèi)市政配套工程 5178 301 376 % 1 供電 2066 120 150 六通一平，暫定 120元 /平方米 2 自來水工程 516 30 37 六通一平，暫定 30元 /平方米 3 雨污水工程 516 30 37 六通一平，暫定 30元 /平方米 4 燃?xì)夤こ? 430 25 31 六通一平，暫定 25元 /平方米 5 熱力工程 766 45 56 六通一平，暫定 45元 /平方米 6 道路工程 258 15 19 六通一平，暫定 15元 /平方米 7 園林綠化工程 624 36 45 綠化面積 250元 五 政府收費(fèi) 3099 180 225 % 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 2754 160 200 按 160元 /平方米 2 報建報批費(fèi) 344 20 25 20元 /平方米 六 不可預(yù)見費(fèi) 819 48 59 % 二至五的 2% 一至六項(xiàng)合計 152070 8834 11039 % 七 管理費(fèi)用 800 46 58 % 800萬 八 財務(wù)費(fèi)用 10942 636 794 % 按實(shí)際資金情況 九 銷售費(fèi)用 4055 236 294 % 銷售額 2％ 總投資合計 167868 9752 12185 100% 北京百合花園立項(xiàng)成本測算表（二） ? 經(jīng)測算項(xiàng)目立項(xiàng)時總建筑面積 ，可售面積 平方米。 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 在和競爭項(xiàng)目比較時，要注意三點(diǎn)： ? 要摸清競爭項(xiàng)目的實(shí)際成交價。房地產(chǎn)投資一般都是幾億，甚至幾十億，市場調(diào)研的準(zhǔn)確與否直接影響到投資決策的正確與否。 ? 調(diào)查當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。如果是樂觀的，居民改善居住條件的愿望變得強(qiáng)烈，對住房的需求就會增加。劃分中高收入人群主要依據(jù)是現(xiàn)行房價與年可支配收入相比，年收入能匹配的家庭可以說是中等收入層，高于的為高收入者。 影響市場需求的四個主要因素有： ? 人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)。我們在項(xiàng)目立項(xiàng)時，必須關(guān)注這些政策對項(xiàng)目的影響。通過對兩種轉(zhuǎn)讓方式的分析比較，我們發(fā)現(xiàn)收購股權(quán)相當(dāng)于按照地價 97萬元 /畝進(jìn)行土地過名轉(zhuǎn)讓。 ? 從當(dāng)前土地使用者手中獲取土地則有許多種操作方式，如買斷土地過名，收購公司股權(quán)。 ? 如用途。 ? 不同地塊周圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施往往存在較大差異。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產(chǎn)。如遇到市場不景氣，則難以退出市場。房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品，也是一種有價資產(chǎn)。由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性極強(qiáng)。 ? 因此我們應(yīng)把握好國民經(jīng)濟(jì)大勢，了解房地產(chǎn)市場的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場的走向。所以房地產(chǎn)開發(fā)每個項(xiàng)目都有不同的特點(diǎn)，不同的目標(biāo)市場，絕對不能簡單照搬復(fù)制。 ? 區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動特征決定了區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的一個因素。同時 我們應(yīng)當(dāng)以一種發(fā)展、動態(tài)的眼光把握區(qū)位， 雖然宗地的自然地理位臵是不變的，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市中每一宗地的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位將會發(fā)生變化。高差較大，即會影響建筑布局，還會增加土石方和邊坡支護(hù)工程，增加項(xiàng)目成本。有時政府給出設(shè)計條件，對項(xiàng)目開發(fā)限制較大。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 案例 —— 江西南昌象湖某項(xiàng)目 ? 占地 600畝，容積率 ，可做部分聯(lián)排，銷售均價 4200。 ? 政治政策環(huán)境： 主要是指城市規(guī)劃、土地政策、行政法規(guī)和領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)政理念等構(gòu)成。某一地區(qū)人們對特有的核心文化價值具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)投資必須了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，方能為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受。分析一個地區(qū)的市場購買力，最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)還是家庭年收入，購房人家庭的年收入水平?jīng)Q定了購買的承受能力。 ? 消費(fèi)者預(yù)期。供給與需求是緊密地聯(lián)系在一起的，供求關(guān)系是市場最重要的關(guān)系。 ? 從建設(shè)周期、政策周期來分析供應(yīng)的差異。通過分析，基本判斷本項(xiàng)目的市場定位準(zhǔn)確與否與市場價格水平。 市場分析 市場供求分析 競爭項(xiàng)目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 競爭項(xiàng)目分析 ? 財務(wù)分析是項(xiàng)目投資決策的重要環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目成本測算、項(xiàng)目投資收益概算和項(xiàng)目資金運(yùn)作分析，通過這些分析我們不僅要分析項(xiàng)目的投資價值，還要分析我們投資此項(xiàng)目的資金能力。 ? 收入測算一般包括銷售收入和租金收入或物業(yè)價值，如果是持有自營物業(yè)，一般按內(nèi)部收益法來測算。 ? 融資可能與成本。 ? 投資總額是指包括貸款利息的總投資。 ? 百合花園項(xiàng)目立項(xiàng)階段測算實(shí)投資金年回報率 %。 ? 政策風(fēng)險 ? 財務(wù)風(fēng)險。同時還需考慮某些意外事件可能導(dǎo)致的損失。 資金籌措 成本控制 利潤目標(biāo) 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 廣州天河北項(xiàng)目資金工作流程 廣州天河北項(xiàng)目盈利規(guī)劃表 科目 金額 一、營業(yè)收入 79407 二、營業(yè)總成本 其中：營業(yè)成本 43105 營業(yè)稅金及附加 4471 土地增值稅 6531 管理費(fèi)用 818 財務(wù)費(fèi)用 0 銷售費(fèi)用 2382 三、營業(yè)利潤 22100 減：所得稅費(fèi)用 5525 四、凈利潤 16575 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 廣州天河北項(xiàng)目資金平衡表 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 合 計 一、資金支出 土地費(fèi)用 19378 19378 建設(shè)成本 415 5700 10000 5404 21519 利息支出 736 736 736 2208 稅金支出 5299 11227 16526 費(fèi)用支出 1000 1200 1000 3200 償還貸款 25000 25000 股東投資收回 19793 19793 合 計 19793 7436 37028 43367 107624 二、資金來源 銷售回籠 59703 19704 79407 新增貸款 25000 25000 股東自有資金投入 19793 19793 合 計 19793 25000 59703 19704 124200 資金盈缺 0 17564 22675 23663 16576 期初資金 0 0 17564 40239 0 期末資金 0 17564 40239 16575 16575 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 ? 資金籌措 主要要靠銀行貸款。從項(xiàng)目第一步抓起，自始至終，全體員工有責(zé)。 ? 進(jìn)度計劃包括市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、報建辦證、工程建設(shè)、銷售招租、交樓物業(yè)管理或組織經(jīng)營六大部分。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 分期計劃