【正文】 ? 大項目進度計劃還包括分期的開發(fā)計劃。這三個策略在項目規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)加以把握。 ? 對市場需求、消費群體、競爭對手、樓盤特色、地理位臵、人文環(huán)境等一系列要素進行整合、集成和創(chuàng)造，樹立一個明確的主題，以給消費者鮮明而強烈的感知形象，突出項目的特色。 容積率高不是唯一。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說， 光建得好看的項目不一定是好項目，只有建得好掙錢多的項目才是好項目。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 ? 房地產(chǎn)工程建設(shè)分為建筑主體建設(shè)、園林建設(shè)和市政配套建設(shè)。 ? 防止現(xiàn)場隨意工程變更。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 保證工程質(zhì)量，要站在客戶角度上看質(zhì)量： ? 強化質(zhì)量意識，確定質(zhì)量目標。房地產(chǎn)開發(fā)是為了獲取利潤，沒有銷售就沒有資金回收。 ? 要控制推出貨量和銷售節(jié)奏，造成客戶購買壓力，促成開盤火爆。開發(fā)商本事不在于會拿地蓋房子，而在于 按照“顧客需要什么，就生產(chǎn)什么賣什么”，把房子賣掉掙回人民幣。 ? 提高設(shè)計質(zhì)量。進度上重點把握四個主要環(huán)節(jié)，一是項目形象區(qū)的形成（包括售樓部和樣板區(qū)），二是具備可售條件，三是拆除外排，整治園林，形成良好的銷售形象，促進銷售。 質(zhì)量 進度 經(jīng)濟 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 （三）工程建設(shè)把握經(jīng)濟、進度、質(zhì)量三要素。房地產(chǎn)產(chǎn)品使用功能永遠是首位的， 老百姓掏不掏錢看平面。 ? 樓群布局要利用地形地質(zhì)、舒適有度、與用地達到一致。這樣才能夠吸引目標客戶的注意力，取得市場先機，形成自己的項目品牌。房地產(chǎn)公司若想在競爭中立于不敗之地，必須對自己的服務(wù)對象，服務(wù)區(qū)域有明確的界定，進行準確的市場定位，即 “為誰的需要服務(wù)，你的產(chǎn)品賣給誰” 。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 ? 項目分期根據(jù)項目的不同，可采取不同的劃分辦法， ? 對市場有把握但資金不足可先做價值最低的地塊，靠低價促進銷售快速回收資金。在計劃中我們 重點關(guān)注正式開工時間，開盤銷售時間和竣工驗收時間。 ? 利潤實現(xiàn) 是我們運作項目的最終目標，也是落實企業(yè)規(guī)劃和年度經(jīng)營任務(wù)的需要。百分之十幾的利潤要幾年才實現(xiàn)并不高。采取審慎的態(tài)度是向公司負責。 風險 法律 風險 價格下跌風險 成本上升風險 政策 風險 財務(wù) 風險 管理 風險 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 ? 在決策項目時，我們一定要對選定項目進行風險分析，并對風險防范采取措施，如摸清法律關(guān)系，進行法律界定；進行敏感性分析，提高項目立項標準；對政策走勢進行研究，適應(yīng)政策要求；對自身的財力人力進行認真摸底，做自己能做的事等等。 ％實際占用時間股東實際投資 凈利潤年投資回報率＝ 100??市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 ％實際占用時間自有資金）實際占用股東資金（含 息凈利潤＋股東收取的利年資金回報率＝ 100??（五）風險分析 ? 房地產(chǎn)投資是機遇與風險并存的。 ? 百合花園項目立項階段稅前成本利潤率為 %，目前測算稅前利潤率已經(jīng)達到 %。 ? 立項時項目預(yù)計在 08年三季度收回自有資金投資，在 09年三季度收回全部投資，實現(xiàn)正現(xiàn)金流。 ? 實際執(zhí)行過程中，由于趕在市場出現(xiàn)調(diào)整前開盤銷售，目前住宅回收均價已經(jīng)達到 15359元，商鋪回收均價達到 33311元，預(yù)計銷售收入將達到 。 ? 項目成本一般包括土地成本、前期費用、工程建設(shè)、政策收費、不可預(yù)見費、三項費用六大部分。為規(guī)避風險，項目預(yù)留 5％不確定性，以14000元 /平方米銷售均價立項。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 ? 上述分析必須建立在科學準確的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上。 ? 這里的供應(yīng)分析是指靜態(tài)的存量分析。如果對未來經(jīng)濟形勢預(yù)期是下滑的，居民即使有購買能力，也不會花自己大部分甚至全部積蓄去買房子。而對于開發(fā)商來說，有效的購買力主要來自中高收入群。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 ? 市場需求分析。因此政府對房地產(chǎn)業(yè)十分關(guān)注，經(jīng)常出臺一些措施和政策，來調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益。） ? 轉(zhuǎn)讓方式我們要求土地過名，對方提出收購股權(quán)。 ? 政府土地出讓的途徑操作比較簡單，法律關(guān)系清楚。開發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對項目的影響很大。場地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。 區(qū)位不僅僅是一個自然地理位臵的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟地理狀況與交通地理狀況。 專業(yè)性 （三）專業(yè)性 區(qū)域性 周期性 高風險性 ? 一方面一個房地產(chǎn)項目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財產(chǎn)。房地產(chǎn)投資決策 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 ? 如何選擇項目 第二部分 ? 項目投資決策 第三部分 ? 項目在于操作 第四部分 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 高風險性 （一）區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)項目具有不可移動性和長期使用性。 周期性 （二）周期性 專業(yè)性 高風險性 區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)商品具有資本和消費品的二重性。 做每一個項目都是做全新的事情， 具有很強的專業(yè)性。我們常說， 房地產(chǎn)開發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 香檳 花園 市政府 火車 北站 重慶香檳花園區(qū)位圖 ? 如果說地段是大前提，那么場地則是小前提。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 原貌 支護現(xiàn)狀 ? 通常城市規(guī)劃管理部門出于對整個城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對每個地塊都會提出具體的規(guī)劃要求。 看規(guī)劃條件 三是看項目的規(guī)劃條件 看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 看場地條件 看規(guī)劃條件 看區(qū)位 看付款方式 看場地條件 四是看交易方式 看交易方式 ? 從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有 通過政府出讓和當前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。 ? 要價 68萬 /畝，后談到 60萬 /畝（原土地有效成本 20萬左右一畝，每畝溢價 40萬。房地產(chǎn)不僅是生產(chǎn)資料，也是生活資料，會對城市發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、城市風貌、產(chǎn)業(yè)布局等產(chǎn)生重大影響，其在社會經(jīng)濟活動中具有重要影響。否則將 “ 水土不服 ” 。目前政府的設(shè)想是中低收入者購經(jīng)濟適用房，高收入者購商品房。消費者預(yù)期對未來經(jīng)濟形勢的預(yù)期，會直接影響對房地產(chǎn)需求。我們不僅要看市場一時賣的好不好，還要看供求關(guān)系，供大于求遲早會導致市場的衰退。 需要注意的是我們分析市場供應(yīng)變化也應(yīng)反映供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。 ? 下面是案例：北京百合花園 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 （三）項目本體和競爭項目分析 市場分析 項目名稱 假日風景 紫臺 萬年花城 遠洋山水 金泰城麗灣 保利百合 地理位臵 西四環(huán)外 緊鄰西四環(huán) 南三環(huán)外 西四環(huán)外 西二三環(huán)間 西三環(huán)外 建筑類型 板式小高層 板式高層 小高層、板塔式 高層 板塔結(jié)合 板塔結(jié)合 板式高層 主力戶型 三居 （ 120140） 三居 （ 160170） 90二居 100120二居 115復(fù)式二居 兩居、三居、 (7592) 二居 （ 7090） 130三居 130150三居 140三居 毛坯 /裝修 毛坯 精裝 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 周邊配套 中小學各一所 售樓處為未來會 所 學校、超市等 學校、超市等 學校、超市 等 超市 交通狀況 臨近小屯路，交 通不便 臨近西四環(huán)，交 通相對便利 緊鄰南三環(huán)主路， 交通便利 臨近地鐵 1號線 臨近麗澤路 臨近規(guī)劃地鐵站 周邊景觀 較為荒蕪，未來 有綠地公園 較為荒蕪 周邊相對荒蕪 距雕塑公園相 對較近 周邊均為住 宅項目 臨近長途客運站， 配套較差 項目規(guī)模 45萬㎡ ㎡ 200萬㎡ 150萬㎡ 22萬㎡ ㎡ 產(chǎn)品品質(zhì) 中檔 高檔 中低檔 中低檔 中高檔 中高檔 企業(yè)品牌 北京中糧萬科 北京萬科 萬年花城 遠洋地產(chǎn) 金泰 北京保利 項目均價 13400 15000 12200 13200 14200 銷售速度 2023年 8月 4日開盤 2023年 5月 12日開盤 2023年 10月開盤 2023年 9月開盤 2023年 9月開盤 預(yù)計 08年 6月開盤，銷售周期為 1年半 對各項目的位臵、建筑類型、戶型、周邊配套、企業(yè)品牌等條件進行綜合分析 項目名稱 假日風景 紫臺 萬年花城 遠洋山水 金泰城麗灣 保利百合 項目權(quán)重 5 10 6 7 8 7 地理位臵 4 5 6 5 9 7 建筑類型 10 8 6 6 7 7 主力戶型 8 6 8 7 8 9 毛坯（裝修） 5 10 5 5 5 5 周邊配套 3 4 10 8 7 6 交通狀況 2 4 6 5 8 8 周邊景觀 4 5 5 5 6 5 項目規(guī)模 8 5 10 9 7 6 產(chǎn)品品質(zhì) 6 10 5 6 7 8 企業(yè)品牌 10 1